Об этом и других новшествах жилищного законодательства рассказал заместитель руководителя Государственной инспекции края, курирующий вопросы жилнадзора, Сергей Гричанов.
Сядут за парты
— Сергей Николаевич, новые требования о получении лицензии на управление жилфондом уже окрестили "генеральной уборкой" управляющих компаний — в том смысле, что не все они пройдут испытания. Насколько сложны эти экзамены?
— Вопросы не совсем сложные, но знаний требуют глубоких. Могу с полной уверенностью сказать, что часть руководителей ответы на них не знают. По моим оценкам, процентов 10–15, наверное, получить лицензию не смогут. Перечень вопросов, на которые надо будет ответить, разработан в Москве — их 200. Директор управляющей компании или его зам (если за договоры управления отвечает заместитель) должен будет написать заявление в лицензионную комиссию и пройти компьютерное тестирование.
Для сдачи экзамена случайным образом отберут 100 вопросов. Чтобы получить квалификационный аттестат, надо правильно ответить на 86 из них. Пересдать можно — число пересдач не ограничено. И в любом случае к 1 мая 2015 года лицензия у управляющей компании уже должна быть.
— Кто будет принимать экзамены у директоров? Можно ли подкупить экзаменатора?
— Оценку — сдал или не сдал — будет давать компьютер. И даже шпаргалка тут не поможет, так как варианты ответов на каждый вопрос будут расставлены случайным образом: сегодня так, завтра иначе. Лицензию будет выдавать Государственная инспекция края, а решение о выдаче примет специально созданная лицензионная комиссия. В ее состав войдут представители общественных и саморегулируемых организаций, Законодательного собрания края, муниципальных образований и государственных органов. А за организационное и техническое обеспечение ее работы отвечает Госинспекция, то есть мы.
Но сдать экзамен мало. Управляющая компания обязана соблюдать стандарт раскрытия информации. Ее руководитель не должен быть дисквалифицирован, не должен иметь непогашенную судимость по экономической статье или за тяжкое преступление.
— Можно ли где-нибудь поучиться всем тонкостям жилищного дела, чтобы не провалиться на экзамене?
— В Алтайском крае это дело налажено неплохо: есть саморегулируемая организация "Союз ЖКО Алтайского края", программы у них достаточно эффективные, и мы знаем, что уровень знаний там дают в соответствии с современными требованиями жилищного законодательства.
— Когда начнется экзаменовка?
— В целом мы будем готовы начать принимать экзамены в ноябре, к этому моменту создадим лицензионную комиссию. Но полагаю, что многие будут оттягивать этот процесс, как это у нас принято.
Роль муниципалов
— Каковы последствия принятия новых правил игры, что произойдет после того, как компании получат лицензии?
— Жилищный надзор будет осуществлять лицензионный контроль. В законе сказано: если управляющая компания в течение года дважды не выполнила предписание жилнадзора в отношении какого-то дома или выполнила некачественно, не в полном объеме, жилищный надзор автоматически исключает этот дом из управления этой УК.
Как только таких исключенных домов у компании набирается 15% от общей площади ее жилищного фонда, появляются основания лишить ее лицензии. Процедура эта такая. Мы доложим в лицензионную комиссию, которая примет решение обратиться в суд. Жилнадзор обратится в суд, и УК лишится лицензии в судебном порядке. Надо сказать, что сегодня процентов 30 предписаний не выполняется. Так, за восемь месяцев 2014 года не были выполнены 222 предписания, и мы вынуждены были обратиться в суд с требованием вынести решение о наказании УК.
— Что же будет с теми домами, которые "отберут" у управляющей компании?
— Мы сообщим муниципалитету, что эта управляющая компания лишилась управления домом. Муниципалитет инициирует общее собрание собственников в течение 15 дней. Если решение не принято или собственники не провели собрание, то муниципалитет произведет расчеты, уточнит, сколько стоит содержание дома, и выставит дом на конкурс. А прежняя компания продолжит управлять домом до тех пор, пока не придет новая. Таким же образом будут поступать и в случае, если УК лишится лицензии. Роль муниципалов будет очень большая.
— До недавнего времени управляющие компании создавались просто: собрались три человека, сняли офис, нашли в доме инициативную группу, которая организовала собрание, — и дом выбирает новую УК, не имеющую квалифицированного персонала и желания хорошо работать. Есть шанс, что таких компаний будет меньше?
— Есть шанс. Для этого и вводилось лицензирование. Сегодня, если УК не выполнила предписание, она может выплатить штраф, затем снова не выполнить предписание — и ничего. После того как механизм лицензирования заработает, у УК появляется угроза лишиться управления домом, а впоследствии и лицензии. Информация по многоквартирным домам будет открытой для всех, также будет открыта вся информация об управляющих компаниях, которые лишились лицензии. Надо добавить, что уже сейчас обсуждается вопрос о внесении изменений в закон о лицензировании: в зависимости от того, как пойдет дело, требования будут или ужесточать, или смягчать.
— Будут ли уходить с рынка компании, у которых мало домов?
— Не обязательно. Есть небольшие управляющие компании, у них 5–20 домов. Они выполняют договоры управления добросовестно. Стараются найти рабочий контакт с собственниками, не нарушают законодательство.
Поток жалоб
— О безобразиях, которые творятся в управлении жилыми домами, пишут много. А сколько жалоб на них поступает в Госинспекцию?
— За восемь месяцев к нам обратился 4951 человек. Мы провели 3091 проверку, выявили 2630 нарушений. В основном нарушают правила технической эксплуатации зданий (36–38%), почти столько же нарушений связано с начислением платежей. Некоторые управляющие компании говорят, что общедомовой счетчик вышел из строя, и не сообщают об этом жильцам. По нормативу же лучше начислять — получается больше. Почему такое может происходить? Ежемесячно исполнитель услуг (управляющая компания) должен вместе с собственниками составить акт — снять показания счетчиков. А собственники этим не занимаются. Мы спрашиваем у людей, которые к нам обращаются: где ваш старший по дому? А они и не знают. Основная масса думает так: кто бы пришел и навел порядок за нас.
— Получается, 400 жалоб не нашли подтверждения. Как вы думаете, почему?
— Когда мы проверяем правильность начислений, примерно в 50% случаев не находим ошибок. Люди ведь как рассуждают? Есть предельный норматив на рост тарифов, который не должен быть не больше 6%, а у меня больше 12%. А то, что выросли показания счетчика, жилец почему-то не учитывает. Часто не подтверждаются жалобы о температуре в квартире. Пожилой человек говорит, что ему холодно. Мы приходим, замеряем: температура 20 градусов — это норма. А обратившемуся хотелось бы 24 градуса.
— Можно ли сказать, что чем больше в управлении домов, тем хуже компания работает?
— Нет. Мы составляем рейтинг управляющих компаний, и при его подготовке оцениваем количество нарушений на квадратный метр жилья, учитываем предписания, штрафы, задолженность перед ресурсовиками. И такой связи не выявили.
— Муниципальные УК лучше работают, чем частные?
— Различий мы не видим. Но у частных компаний больше "движений": например, они создают так называемые клоны — компании с таким же или похожим названием, но другим ИНН.
— В прошлом году к вам поступало много жалоб по шаблонам, подготовленным на ресурсе Алексея Навального "РосЖКХ". В это году поток сократился?
— Ненамного. И сейчас по электронной почте поступает процентов 15–20 обращений, сделанных по шаблону.
Санкции заставляют работать
— Люди реже жалуются на ТСЖ, чем на управляющие компании?
— Количество жалоб на ТСЖ, может быть, даже и больше. Но зачастую эти жалобы связаны с личными отношениями между бывшим членами правления и действующими. Бывший председатель хорошо знает чисто технические недостатки, которые обычный человек даже не заметил бы и с которыми дом может жить всю жизнь. Но с точки зрения буквы закона он прав, инспектор приходит и наказывает. Допустим, нет жалюзийной решетки на слуховом окне. Если разобраться, без нее жить можно. Но это нарушение, и председателя можно привлекать к административной ответственности. И таких нюансов много — в ТСЖ много склок.
— Какие последние законодательные новшества касаются именно ТСЖ?
— Законодательство ужесточается: например, сегодня мы не штрафуем ТСЖ за нарушение стандартов раскрытия информации. Мы только пишем предписание, и если его не выполняют, штрафуем их через суд за неисполнение законных требований органов власти на 10 тыс. рублей. А управляющие компании за это мы штрафуем: должностному лицу 30–50 тыс. рублей, юридическому лицу 250 тыс. рублей. И эти санкции заставляют их работать лучше. А сейчас готовятся поправки, согласно которым административная ответственность для ТСЖ будет такая же, как и для УК. Сегодня только процентов 20 ТСЖ раскрывают информацию, и то не в полном объеме.
— ТСЖ, как и прежде, нельзя создавать на нескольких домах?
— Многодомовые ТСЖ имеют право работать только в случае, если у них есть общие коммуникации и общая граница земельного участка. Однако большинство многодомовых ТСЖ этим требованиям не соответствуют. В новом законодательстве есть жесткая установка: к 2016 году такие ТСЖ ликвидировать.
Добавлю еще, что у нас практически отменено непосредственное управление: этот способ применим только в домах, в которых менее 16 квартир. До 1 апреля 2015 года такие дома должны либо выбрать управляющую компанию, либо создать ТСЖ.
— Управляющие компании время от времени создают клоны, жильцов в известность не ставят, дома переводят из одной компании в другую за их спиной, нарушая законодательство. Поможет ли лицензирование остановить это явление?
— Да. Есть управляющие компании, которые тихо, никого не уведомив, перевели дома на другую УК с таким же или похожим названием, но другим ИНН, а долги по налогам, коммунальным ресурсам оставили на старой компании, с которой их взыскать невозможно. Вот возьмите "ГУК-2": их две, а ИНН разные. Договоры управления переписывают на новую компанию, обманывают жильцов. И никого не уведомляют — за это они должны нести административную ответственность по статье 19.7.5-1 КоАП. После формирования реестра и лицензирования компаний создание клонов будет крайне сложно, клоны должны уйти в историю. Помогут в этом и поправки в законодательство, уже в этом год планируется ввести уголовную ответственность за неправильно проведенное собрание.
О чем еще рассказал собеседник
О стоимости лицензии
— За лицензию УК заплатит 30 тыс. рублей. А затем все сведения о компаниях, получивших лицензию, многоквартирных домах, которыми они управляют, вносятся в реестр, который ведет Государственная инспекция, и он появится в свободном доступе. Общий реестр будет вести Министерство строительства и ЖКХ, он тоже станет общедоступным.
О хороших людях в ТСЖ
— Требования о лицензировании распространяются только на управляющие компании, ТСЖ и ЖСК получать ее не надо. Но жилищные инспекторы многих регионов выступают за то, чтобы экзамены, хотя бы минимально необходимые, были введены и для председателей ТСЖ. Председатель может быть уважаемым, хорошим, честным человеком, но законодательство многие из них знают очень плохо. И в этом мы еще раз убедились, когда нам стали приносить протоколы общих собраний собственников о способе формирования фонда капремонта и открытии спецсчетов. В Жилищном кодексе сказано: реестр ТСЖ, открывающих спецсчета в банке, ведем мы. Нам уже принесли порядка 400 протоколов об открытии спецсчетов.
Досье
Сергей Николаевич Гричанов родился 14 марта 1958 года в Поспелихе Поспелихинского района. Высшее образование получил в Новосибирском институте инженеров геодезии, аэрофотосъемки и картографии, затем в ВЗФЭИ (экономика) и АлтГУ (юриспруденция). Работал в системе "Автодора". В 2000–2012 годах — глава администрации Новичихинского района. С 2013 года заместитель руководителя Государственной инспекции Алтайского края (государственный жилищный надзор).
Цифра
100 вопросов будет в тесте, который пройдут директора управляющих компаний для получения лицензии.
Самое важное - в нашем Telegram-канале
