ПРОДАТЬ
НЕЛЬЗЯ
ОСТАТЬСЯ
На что надеются и как живут владельцы домов, которые оказались посреди строящегося микрорайона в Барнауле
Барнаульские строители несколько лет назад начали переключаться с окраин города на центр. Здесь им пришлось заняться расселением частного сектора. Владельцы домов взамен пытаются получить просторное жилье, а для этого запрашивают с застройщика суммы в разы больше, чем он готов дать. Эта история напоминает сюжет фильма «Белые росы» , который сняли в 1983 году.
Порой переговоры заходят в тупик или перерастают в «холодную войну». Корреспонденты altapress.ru прошлись по самому центру Барнаула, где на месте частного сектора растут новостройки. С ними соседствуют индивидуальные дома, которые зависли в безвременье. Это результат затянувшихся переговоров, в которых у каждого своя правда.
Картина первая:
интересная территория

По проекту генерального плана развития Барнаула до 2036 года, который хотят принять в этом году, территория в границах улиц Короленко, Челюскинцев, Партизанской и пр. Красноармейского отводится под «смежную застройку жилыми домами до 16 этажей».
Удастся ли реализовать этот замысел в полной мере, пока непонятно. Дома за переулком Циолковского к Челюскинцев — это крепкие строения, в том числе новые коттеджи в несколько уровней. А вот от Красноармейского до Циолковского есть множество участков с ветхими домами или промышленными территориями.
Один из них и начал осваивать «Адалин-Строй». За «Сити-Центром» в границах улиц Партизанской и Пролетарской, переулков Циолковского и Радищева он возводит ЖК
«Большая медведица». В нем уже построены высотки на Партизанской, 149, 151 и Пролетарской, 148. Сейчас строится дом на Пролетарской, 150.
Очевидно, что застройщик продолжит развивать комплекс: осенью 2015 года конструкторское бюро «Инновация» поделилось с altapress.ru визуализацией одного из решений для этого места.
На нем видно, что новостройки занимают почти весь микрорайон. Сейчас же здесь расположены частные дома, и их постепенно выкупают под будущее строительство.
Картина вторая:
снос и история

Сейчас с участков на Пролетарской, 160 и 162 вывозят строительный мусор. Почти готов к сносу дом на Циолковского, 62. В нем не выкупили только одну квартиру и ее хозяин Александр твердо уверен, что сделка вот-вот состоится. Пока «живы» дома на Пролетарской, 158 и 158-а, но для многих их уже не существует.

«На нашей улице протянули сети центрального отопления, и мы хотели подключить к ним дом. Еще газ планировали провести — трубы дотянули до Циолковского, а к нам не подвели. Знакомый из газовой компании и инженер из "АЗА" (отапливает часть центра Барнаула. — Прим. ред.) сказали, что нашего дома нет в их программе развития. Чиновники, которых мы просили поставить здесь мусорный контейнер, тоже ничего внятного не сказали, но обмолвились, что дом идет под снос. Уже все считают, что нас снесли, но с застройщиком мы еще не договорились. Мы не знаем, когда нас будут выкупать. Может, год еще проживем здесь, а может, два. А надо бы счетчики на воду ставить, ремонтировать веранду. И не понятно, стоит ли это затевать.».

Валерий Васильевич
собственник квартиры в доме на Пролетарской, 158
Дом Валерия Васильевича непростой. Это кирпичный особняк, построенный 1904 году, и сейчас можно только гадать, почему он не получил статус памятника. Впрочем, жильцы ценят его не за это, а за метровую толщину стен, которые не треснули, когда по соседству били сваи. За небольшой огород, баньку, голубятню и другие постройки по соседству. За знакомых десятки лет соседей и возможность детей ходит в школу и институт пешком, а им самим без проблем добираться до работы. Они уже привыкли к печному отоплению и рассчитывали на газовое, а пока наладили быт и даже поставили себе ванны.
Аналогичная история у соседей Валерия Васильевича. Свои 40 кв. метров Алла Сугатова из дома на ул. Партизанской, 155 любит за просторную веранду, теплый туалет, грядки, место для автомобиля и гараж для мопеда, на котором она ездит летом по делам. Отказаться от этого она готова за существенную компенсацию.
Картина третья:
про деньги

Застройщик не торопится и постепенно выкупает сотки по изначальной цене. Он «накинул» за очень нужные участки по одной-две сотне тысяч рублей, но пока не больше. Владельцев оставшихся избушек, который увидели масштаб развернувшийся за окном стройки, такая цена не устраивает.

Алла Сугатова
собственник квартиры в доме на Партизанской, 155
«За расположения на красной линии мою землю оценили в 1,1–1,2 млн рублей за сотку. В итоге получается 1,8 млн рублей. Я прошу три миллиона, чтобы можно было купить дом хотя бы в Октябрьском. Там и сын сможет со временем пристроить себе комнаты. Посмотрите, у них (в доме на Партизанской, 151) двухкомнатная квартира 60 "квадратов" стоит 2,1 млн рублей. Это без отделки и даже сантехники, не говоря уже о гараже или парковочном месте. А у меня мопед».

«Мы не против уехать из этого дома. Вот сейчас по соседству высотку поставят, и участок весь день будет в тени. Зачем мне это надо? Но цена, которую предлагает застройщик, нас не устраивает. Нам дают 800 тысяч рублей за сотку. У каждого в этом доме примерно по 2,5 сотки. То есть я получу около 2 млн рублей. Купить на них дом я не смогу. Я считаю, что сотка в этой части города стоит минимум 2 млн рублей. Свою цену мы обозначили, но пока ответа не получили. Жильцы соседнего дома продали сотку за один миллион, но у них была безвыходная ситуация — их барак совсем обветшал».

Валерий Васильевич
собственник квартиры в доме на Пролетарской, 158
Как поступит «Адалин-Строй» в этом случае - непонятно. Сам застройщик комментариев не дает. Но просчитать его действия все же можно. Например, недавно он выкупил половину дома Пролетарской, 185а, огородил ее и поставил там туалет для строителей.
Эксперт из строительной отрасли на условиях анонимности рассказал altapress.ru, что будет дальше: «Скорее всего застройщик не будет выкупать вторую половину. Он будет ждать, когда ее хозяин придет к нему сам и тогда строители заплатят еще меньше, чем обещали изначально».
Картина четвертая:
тяжелый случай

В микрорайоне около «Большой медведицы» есть особый случай — дом почти на углу улицы Партизанской и переулка Циолковского. В 2006 году Игорь и его друг выкупили ветхое строение на 5 сотках и построили коттедж в четырех уровнях.
На его половине в цоколе расположены спортзал и мастерская. В ней он пишет иконы и по случаю реставрирует мебель или бампер автомобиля. На двух надземных этажах — жилые комнаты, а в мансарде мастерская старшей дочери. Во дворе построена баня, есть теплица, грядки, мангал с коптильней для рыбы и мяса, на заасфальтированном участке могут разместиться 4 автомобиля.

Игорь
собственник половины коттеджа на ул. Партизанская, 165
«Конечно, я не согласен продать дом по цене земли. На рынке он стоит он порядка 24 млн рублей (таким образом, застройщику сотка обойдется в 4,8 млн рублей. — Прим. ред.). Примерно за эту цену продан соседний коттедж под медцентр. Мне предлагают демонтировать его и перевезти на другое место, но это бессмысленное мероприятие. Я сам строитель и понимаю, о чем говорю. Разве удастся достать "теплый пол" с кухни и положить его в другом месте, или аккуратно разобрать облицовочный кирпич? А обои? Плюс сам демонтаж стоит 70% от цены постройки дома. Не интересен и обмен на другой коттедж».
Площадь одного этажа дома на ул. Партизанская, 165 — порядка 180 «квадратов». Выкупив землю, застройщик как минимум получит 20 раз по 180 «квадратов», считает Игорь. Он приводит следующую арифметику.
«Квадратный метр в новостройке без отделки стоит 50 тыс. рублей. Вот я прошу эти деньги, причем эта цена именно квартиры, а не коммерческих площадей на красной линии, которые есть у застройщика, и они существенно дороже. Я готов получить расчет наполовину квартирами, остальное - деньгами. По пока такой вариант не предлагают — кризис, говорят».

Игорь
собственник половины коттеджа на ул. Партизанская, 165
Если дом не выкупят на условиях Игоря, он останется жить здесь. Но как человек близкий к строительному рынку, он считает, что застройщику его участок открывает серьезные перспективы: он сможет создать полноценный жилой комплекс, в том числе вывести на красную линию Партизанской еще больше коммерческих площадей и увеличить рентабельность проекта. Впрочем, никто не мешает «Адалин-Строю» скорректировать проект и оставить дом Игоря на краю «Большой медведицы».
Картина пятая:
правда застройщика
Рентабельность новостроек в центре может достигать 20% и даже 30%, поэтому строитель представляется богачом, который из принципа не дает еще миллион-другой продавцу земли.
Узнать позицию «Адалин-Строя» не удалось — застройщик комментариев не дает. Но в центре города работает масса других компаний, которым близка тема выкупа частного сектора.

Евгений Клейнатовский
руководитель компании
«ПР-Холдинг»

«Земля под точечное строительство в центре сегодня стоит около 1-1,2 млн рублей за сотку. Со многими собственниками удается договориться, но бывают и такие, кто просит 1,5-2 млн рублей. В этом случае застройщик чаще всего берет паузу. Бизнес рискует, если стоимость земли будет превышать 10% в окончательной цене квадратного метра».
Клейнатовский поясняет, что строительная сфера не дает прибыли с такой скоростью, как, например, торговля зерном. Да, рентабельность проекта может быть 20%, но она «размазана» на 2,5-3 года. Плюс ее «подъедают» кредиты, постоянно есть риск, что продажи остановятся или цена «квадрата» снизится. Кроме того, строитель тратит деньги на обновление коммуникаций. И, наконец, компания содержит штат сотрудников и технику.

«Мы стараемся выкупать сотки примерно по одной цене. Если согласиться заплатить одному собственнику на 500 тысяч больше, второй запросит больше на миллион и тогда на стройке можно ставить крест. Конечно, чтобы не возникало таких ситуаций, разумнее покупать сразу все участки под задуманный проект, но это слишком дорого».

Евгений Клейнатовский
руководитель компании
«ПР-Холдинг»
Эпилог
Половина жилого комплекса «Большая медведица» построена, еще под один дом расчищен участок, а это значит, что у застройщика все же получается находить общий язык с продавцами земли. В убыток строители не работают и «золотых» соток не покупают. Впрочем, и владельцы даже ветхих домов иногда готовы воевать до конца.
Доказательство тому - избушка Интернациональной, 29. Она расположена внутри жилого комплекса на Комсомольском, 44. Застройщик ПСК «Строительная перспектива» хотел выкупить ее, но хозяева попросили за это три квартиры в центре. Каждая сотка обошлась бы девелоперу в 3 млн рублей. В итоге строители пересмотрели архитектуру комплекса и отказались от выкупа.
comments powered by HyperComments
Текст: Юлия Абрамкина
Фото: Анна Зайкова
Выпуск: Настасья Коваленко

© Все права защищены, altapress.ru
Рейтинг@Mail.ru