май 17, 2013
Российские власти уже не первый год обещают сделать ипотеку дешевой и доступной. По прогнозам чиновников, уже в ближайшие годы оптимальная ставка по жилищным кредитам должна составить 6–7%. Насколько это реально?
Довольно часто материнский капитал идет на погашение ипотеки.
Михаил Хаустов
Задачу по удешевлению ипотечных кредитов Владимир Путин поставил в начале 2012 года, еще будучи премьер-министром. Выступая с отчетом правительства в Госдуме, он сказал, что считает реальным снижение ипотечных ставок до 7% в ближайшие годы. Эту задачу он конкретизировал в одном из первых своих указов, подписанных сразу после инаугурации, – от 7 мая 2012 г. № 600 "О мерах по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем". Согласно указу, к 2018 году необходимо обеспечить снижение ипотечной ставки до уровня инфляция (в 2012 году – 6,6%, а в ближайшие годы Центробанк обещает снизить ее до 3–4%) плюс 2,2 процентных пункта.
В апреле 2013 года премьер-министр Дмитрий Медведев, впрочем, признал, что такого уровня ставок пока достичь не удастся. По его словам, правительство будет стремиться к уменьшению ставок "хотя бы до 10%".
Однако сейчас на рынке вместо снижения ставок наблюдается обратная ситуация. По данным ЦБ, в 2012 году средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам выросла с 11,9% до 12,7% и осталась на этом уровне. По прогнозам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, по итогам 2013 года стоимость ипотечных кредитов может вырасти уже до 13,5%.
О 10% в текущих условиях не может быть и речи. Сейчас по большинству программ ставки находятся в районе 12–16%. Кстати, примерно на таком же уровне цена жилищных кредитов была десять лет назад, так что большого прогресса в удешевлении ипотеки нет. На мой взгляд, в этом виноваты в том числе и банки, которые не готовы жить на маленькой марже. Сейчас их наценка на жилищные кредиты составляет 3–4%, хотя прожить можно было бы и на 1%.
Власти, впрочем, пока рассчитывают не на скромность банков, а на инфляцию. По долгосрочным прогнозам правительства, в ближайшие годы она будет снижаться. А вместе с ней – ставки по кредитам.
Ставки напрямую связаны не только с инфляцией. Ставка зависит как от стоимости ресурсов для банков в экономике, так и от рисков на данном сегменте рынка. В современной России ставки по ипотеке на уровне 13–16% как раз отражают реальную ситуацию.
Андрей Семенюк, заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), более оптимистичен.
Правительство на ближайшие несколько лет обозначило ориентир уровня ставки по ипотеке. Но он относительный, а не абсолютный. Превышение ставки над уровнем инфляции к 2018 году должно быть не более 2,2%. При этом прогнозный уровень инфляции к 2018 году рассчитан как 4,7%. В итоге, сложив обе цифры, мы получим 6,9% годовых.
И если смотреть долгосрочный прогноз правительства по снижению уровня инфляции, есть основание ожидать, что в долгосрочной перспективе ставка кредитования также будет снижаться.
Впрочем, даже если мечты хотя бы о 10% вдруг сбудутся, само по себе удешевление ипотеки может не привести к основной цели – повышению доступности жилья. Пока оно не становится доступным не столько из-за дорогих кредитов, сколько из-за того, что нынешнего объема строящегося жилья элементарно не хватает. Риэлторы знают: сейчас уже мало получить одобрение банка на кредит, гораздо важнее – найти приемлемый вариант на жилищном рынке. По приблизительным оценкам, 30% клиентов банков не доходят до заключения договора, потому что не могут подобрать квартиру.
Во многом нынешняя ситуация связана с прошлогодним вбросом на рынок жилищных сертификатов для военных и молодых семей. Резко выросший спрос на фоне не самого большого предложения на рынке жилья привел к тому, что за 2012 год цены на квартиры в Барнауле поднялись почти на 25%. Можно представить, что произойдет с ценами, если при нынешних объемах строительства граждане получат дешевые кредиты.
Между тем серьезного прорыва в жилищном строительстве пока тоже не ожидается. По краевой программе "Стимулирование развития рынка жилищного строительства на 2011–2015 годы" планировалось к 2015 году ежегодно вводить в эксплуатацию в Алтайском крае больше миллиона квадратных метров жилья. На 2013 год в документе был запланирован ввод в эксплуатацию 860 тысяч квадратных метров жилья. Однако по факту в этом году составлен план на 650 тысяч квадратных метров. То есть столько же, сколько строилось ежегодно последние семь лет.
Купить у банкрота
Самые низкие ставки на рынке можно найти на так называемое дефолтное жилье. Это те квартиры, которые остались в залоге у банка от заемщиков, которые не рассчитали свои силы и не смогли рассчитаться по кредитам. По подобным программам ставки начинаются от 6,19%.
Стать военным
По госпрограмме "Военная ипотека" предусмотрены льготные кредиты. Такая ипотека оформляется без дополнительной страховки со сниженным первоначальным взносом в размере 10%.
Поверить прогнозам
На ипотечном рынке давно популярны программы с плавающими ставками. Их стоимость складывается из переменного индикатора и фиксированной надбавки (обычно 3–5%). Есть шанс, что ставка при благоприятном стечении макроэкономических обстоятельств снизится и заемщик будет меньше платить. Например, АИЖК предлагает продукт, привязанный к инфляции. По условиям программы фиксированная прибавка к уровню инфляции составляет 2,6%. Напомним, что по итогам 2012 года инфляция составила 6,6%.