март 18, 2014
С начала года владельцы квартир, сдаваемых в аренду, могли иметь как минимум два повода для волнений. В январе Минэкономразвития подготовило очередной документ, предполагающий ужесточение мер для тех, кто не платит налоги с аренды. А в марте шуму наделали готовящиеся поправки в Жилищный кодекс, которые якобы запретят сдачу в аренду квартир в многоквартирных домах. На практике первый документ так никуда и не пошел, а паника вокруг второго оказалась преувеличенной: запрет касается только тех, кто использует квартиру как гостиницу. Поэтому барнаульские арендодатели могут по-прежнему спокойно сдавать свое жилье. Наша газета решила выяснить, как устроен рынок аренды жилья в краевой столицы.
Анна Зайкова
Казалось бы, в 2013 году рынок аренды должна была серьезно подпереть ипотека. В прошлом году в крае она показала рекордный рост — по некоторым банкам до 60%. Несмотря на это, в краевой столице по-прежнему востребовано арендное жилье. "Многие с опаской относятся к ипотеке, — говорит Елена Завадская, директор агентства недвижимости "Позитив". — По кредиту надо вносить фиксированный платеж, и в случае возникновения финансовых трудностей человек не всегда может его потянуть. С арендой же в аналогичном случае можно быть мобильнее: достаточно снять более дешевую квартиру. К тому же на арендное жилье всегда будет спрос со стороны студентов, людей, приехавших на заработки, и так далее".
Впрочем, эксперты единодушно отмечают, что после Нового года рынок стоит. "Всех расселили в ноябре – декабре, а сейчас затишье", — констатирует Елена Завадская.
Не то чтобы на рынке нет спроса. Но, во-первых, март — не самый бойкий сезон. Пик активности арендаторов приходится на начало учебного года, то есть август и сентябрь.
Во-вторых, несмотря на то что темпы ввода жилья в крае в последнее время растут, на рынке аренды жилья чуть ли не переизбыток предложения.
В новых районах в последние годы активно ведется строительство, и на новое жилье есть активный спрос. В ряде случаев квартиры в будущих домах раскупают еще на стадии котлована. Одни квартиры приобретаются для себя, другие — для инвестиций. Некоторые владельцы при этом предпочитали ничего не вкладывать, дождаться повышения цен и быстро продать. Но чем больше становилось строек, тем дольше становились сроки экспозиции, ведь у покупателей готового жилья появился выбор. Поэтому многие собственники стали выставлять свою недвижимость на рынок аренды.
Неудивительно, что наиболее популярным для аренды стал район новостроек — улицы Лазурная, Балтийская, проезд Северо-Власихинский и так далее. По данным сайта avito, на Индустриальный район краевой столицы приходится 28% всех объявлений об аренде.
Причины популярности новостроек логичны. Арендаторы куда охотнее селятся в новые дома, чем в пятиэтажки с ветхими коммуникациями. К тому же в новостройках есть хорошая инфраструктура: удобные детские площадки, ухоженная территория, близость крупных торговых центров. Нередко и площадь таких квартир больше, чем в старом фонде. Влияет и то, что собственники, как правило, делают более современный и качественный ремонт и покупают новую мебель.
Это дает возможность поднимать цены. Например, месячная стоимость обычных однокомнатных панелек в Индустриальном районе составляет 10–11 тыс. рублей, тогда как аренда аналогичной квартиры в новостройке может составлять 12–13 тыс. рублей. Есть и варианты за 23–28 тыс. — с дорогим ремонтом, полным комплектом бытовой техники и площадью 40–50 кв. м.
Двухкомнатные квартиры в новостройках обойдутся арендаторам в среднем в 15 тыс. рублей ежемесячно. Трехкомнатные в районе Лазурной и Северного Власихинского проезда — в 20–25 тыс. рублей. Для сравнения: в том же Индустриальном районе, но уже на ул. 50 лет СССР или Георгиева сдать "трешку" можно только за 13–16 тыс. рублей в месяц.
По словам риэлтора Галины Дворянкиной, спросом также пользуется центр. Здесь, как правило, более старые дома, хуже коммуникации, зато не надо тратить время на дорогу до места работы и учебы. Поэтому на жилье в центре большой спрос со стороны студентов. Цены здесь близки к новостройкам: например, аренда "однушки" в панельном доме на Красноармейском оценивается примерно в 15 тыс. рублей. Двухкомнатные в среднем выставляются за 16–18 тыс. рублей, "трешки" — от 20 тыс. рублей.
Квартиры в старых спальных районах менее востребованы, но зато и не так дороги. Например, двухкомнатную квартиру на Докучаево можно снять за те же деньги, что и "однушку" в новостройках, — за 12–13 тыс. рублей.
Наименее привлекательная аренда в поселке Новосиликатном. Кухня-прихожая площадью 10–15 кв. метров обойдется здесь в 5–6 тыс. рублей в месяц.
С точки зрения размера квартир наиболее востребованы однокомнатные. На avito на их долю приходится почти 60% всех объявлений (почти 10 тыс. штук). Двухкомнатных в два раза меньше — 5 тыс. объявлений (почти 30% от общего объема), трехкомнатных — 1,3 тыс. объявлений (7%).
Несмотря на усилия налоговиков и муниципалитетов, которые не первый год пытаются заставить собственников квартир делать отчисления с аренды, во многом этот рынок остается "серым". По одной из оценок, легально платят налоги со сдачи не более 5% собственников. Поэтому оценить, какая доля барнаульских квартир сдается в аренду и какой объем денег это приносит владельцам, не так просто.
Тем более сегодня операции на рынке аренды организованы достаточно стихийно: в этом сегменте работает больше сотни агентов, которые предоставляют посреднические услуги по сдаче и найму жилья.
Работа посредников нередко вызывает нарекания как у арендодателей, так и арендаторов. Жительница Барнаула Юлия Тимохина несколько месяцев назад начала сдавать свою однокомнатную квартиру в центре. К посредникам не обращалась, выставила объявление на сайте, но все равно столкнулась с потоком звонков от риэлторов.
"Я не против посредников — все равно за их услуги платит арендатор. Мои знакомые регулярно сдают жилье таким образом. Но лично для меня опыт оказался скорее негативным: утром тебе говорят, что хочет заселиться семья, а вечером приводят студентов, которые к тому же рассчитывали на другую цену", — рассказывает Тимохина.
Что заставляет клиентов обращаться к посредникам в век развития сайтов объявлений онлайн? "Во-первых, надеешься на чистоту сделки, особенно когда слышишь истории про то, как людей кидают, взяв первоначальный взнос. Во-вторых, рассчитываешь на то, что у специалистов есть большая арендная база, хотя по факту они точно так же формируют ее из газет и сайтов объявлений", — рассказывает Роман Чибисов, приехавший в Барнаул на заработки из Рубцовска. В ходе поисков квартиры молодой человек столкнулся с тем же, с чем и Тимохина, но с другой стороны: например, при первом разговоре агенты называли одну цену, а при осмотре жилья она оказывалась выше. Часто клиентов вводят в заблуждение и по поводу состояния квартиры. В итоге Чибисов нашел вариант напрямую от хозяина через группу в соцсети, хотя уже был готов заплатить любое вознаграждение агенту — лишь бы честно подсказали нужный вариант. "Я не сомневаюсь, что есть немало добросовестных специалистов. Но, к сожалению, когда ты оказываешься один на один с задачей снять жилье, то совершенно не знаешь критериев, как отличить эксперта от того, кто втридорога хочет подсунуть тебе неликвидное жилье", — говорит Роман Чибисов.
В этом году эксперты ожидают скорее снижения цены на аренду жилья. Многие владельцы квартир до сих пор считают, что цена аренды должна расти вместе с уровнем инфляции, однако по факту плата за наем определяется только условиями рынка. "Пока на рынке стагнация,— уверена Галина Дворянкина. — Но цены достаточно высокие, а платежеспособность людей падает. Так что я ожидаю небольшого снижения стоимости аренды".
По словам Дворянкиной, уже сейчас заметен спад цены на малогабаритные "однушки". "Еще в прошлом году предложения по ним нельзя было найти дешевле 11–12 тыс. рублей, сейчас же есть варианты от 9 тыс. рублей", — говорит эксперт.
Для нанимателей это означает возможность спокойного выбора по адекватным ценам. А вот для арендодателей — постепенную потерю рентабельности. К тому же квартиры подвержены амортизации, их надо ремонтировать, а мебель и технику периодически приходится менять. Тем не менее квартиры, сдаваемые в аренду, пока остаются любимым инвестиционным инструментом россиян. "Времена меняются, а квартиры остаются и когда-нибудь начинают приносить больший доход, чем раньше", — формулирует кредо арендодателей Юлия Тимохина.
80 тыс. рублей в месяц составляет самое дорогое предложение аренды на рынке Барнаула. В такую сумму оценивается 3-комнатная квартира площадью 125 кв. м на Змеиногорском тракте, 71. В описании объекта дана следующая информация: "Квартира с эксклюзивным евроремонтом. Атмосфера загородной жизни!!! Гостиная с эркером с видом на вековые ели. Эксклюзивная мебель".
По районам
|
Индустриальный |
4 911 |
|
Центральный |
2 477 |
|
Ленинский |
2 318 |
|
Железнодорожный |
1 556 |
|
Октябрьский |
1 582 |
По количеству комнат
|
Студии |
850 |
|
1-комнатные |
9 855 |
|
2-комнатные |
5 176 |
|
3-комнатные |
1 348 |
|
4-комнатные |
78 |
* по количеству объявлений о сдаче на сайте avito.ru
50–100% от месячного арендного взноса может составлять вознаграждение риэлтору, который помог найти квартиру.