октябрь 8, 2007
Барнаульский рынок недвижимости входит в новый сезон активных продаж будучи в весьма перекошенном состоянии. Дело в том, что здесь наблюдается значительное превышение имеющегося предложения над реальным спросом. Геннадий Малков, генеральный директор агентства недвижимости «Дом», сравнивает эту ситуацию с той, что была в Барнауле два года назад. О том, какие метаморфозы происходят с рынком недвижимости в этом году, и что принесет год грядущий, он рассказывает «ВД».
- Два года назад в интервью вашей газете я сделал прогноз, что рынок находится на пороге серьезного кризиса, - начинает беседу Геннадий Малков. - Причем предполагал, что кризис может затянуться. Прогноз сбылся лишь отчасти. Если в 2005 году рынок действительно «стоял» в виду чрезвычайно низкой покупательской способности населения, то 2006-й год все перевернул. Активная экспансия банков с ипотечными программами кардинально изменила рынок. И это тоже был своеобразный кризис, поскольку при бурном развитии ипотеки спрос и предложение все равно не были сбалансированы. Кредитных ресурсов оказалось слишком много, а выставляемых на продажу квартир не хватало. Это привело к двукратному росту цен.
- В каком состоянии рынок недвижимости вошел в осень 2007 года?
- Частично повторяется история двухлетней давности, но это уже некое посткризисное состояние рынка. Смотрите, что получилось. В прошлом году резкий рост цен был во многом следствием притока ипотечных ресурсов. Отношение граждан к ипотеке изменилось. Люди вдруг поняли, что есть возможность взять громадные деньги в банке чуть ли не на халяву и хуже уже не будет. Потому что, рассуждали они, можно получить кредит, заложить в банке приобретаемую квартиру и начать в ней жить. Да, расходы растут. Но в худшем случае можно будет перепродать эту квартиру и не остаться в убытках. Такие размышления потенциальных покупателей происходили на фоне роста цен на недвижимость. Вот почему люди не просто брали кредиты, а буквально хапали их, что банки только устраивало.
- И что получилось в итоге?
- Развитие событий на рынке оказалось гораздо сложнее, чем многие прогнозировали. Те инвесторы, которые приобретали квартиры в прошлом году на этапе подъема цен, дождались начала 2007 года и решили, что теперь недвижимость можно сбрасывать, фиксируя прибыль. И таких квартир было примерно 25% от количества предложений на рынке. Это так называемые инвестиционные квартиры от дольщиков. В итоге предложение увеличилось, цены стабилизировались. Далее многие эксперты предполагали, что рост цен в 2007 году продолжится. Поскольку правительство объявило о политике снижения ипотечных ставок и т. д. Но этого не произошло.
- Почему? Ведь цены действительно сейчас снижаются…
- Дело в том, что самые неудачные заемщики прошлых лет сегодня столкнулись с ситуацией невозможности возврата ипотечного кредита. Банки понуждают их к продаже квартир. По разным оценкам, примерно 10-15% имеющегося сегодня предложения на рынке - это так называемые квартиры с обременением. Причем обременение составляет примерно от 700 тыс. рублей и выше. Чтобы оформить сделку по такой квартире, нужно сначала снять обременение. А это означает, что покупатель должен дать огромный аванс продавцу. Хотя в Барнауле не принято давать такие большие задатки - в 30-50% от стоимости жилья. Поэтому должники вынуждены снижать стартовую цену до минимального предела. В итоге мы имеем картину, когда растущее предложение давит на цены, заставляя их ползти вниз. В прошлом году эту тенденцию сложно было прогнозировать.
Необходимо учитывать еще один фактор. Банки сегодня стали более тщательно относиться к проверке документов при выдаче ипотечного кредита. Если раньше заемщик мог представить какую-нибудь липовую справку и банку было, по большому счету, все равно - лишь бы выдать кредит, то теперь халява закончилась. Банки обмениваются информацией. Все должники и мошенники им известны, поскольку находятся в одной базе данных. И подобное ужесточение привело к уменьшению числа заемщиков, а значит, и к снижению общего количества выдаваемых кредитов.
Таким образом, еще раз повторюсь, рынок получил ситуацию, когда предложение растет, а количество покупателей реально падает. Что отражается в ценах.
- Во всех сегментах?
- В общем, да. За исключением элитного жилья. Но там сложилась особая ситуация. В этом сегменте деньги не имеют большого значения. Там важно, где расположена квартира, какая у нее площадь, какая инфраструктура имеется у дома. И сегодня в элитном жилье наблюдается рост спроса на квартиры площадью от 100 до 140 кв. метров и больше. Таких квартир на рынке мало.
- Нынешнее снижение - это фактически возврат к реальной стоимости квартир?
- Фактически да. По нашим оценкам, рынок недвижимости в прошлом году был раздут ипотечными кредитами и переоценен на 10-15%. Если в начале этого года определенная квартира стоила 100 условных рублей, то сейчас она уже стоит 85.
Хотел бы отметить еще один интересный фактор, наблюдаемый нами на рынке первичного жилья. На этом рынке инвесторы сейчас пытаются продать свои долевки. Причем зачастую дешевле, чем сами застройщики в этих же домах. Но сделки происходят редко. Потому что покупка квартиры, находящейся у дольщика, банком не кредитуется. В отличие от инвестиционной квартиры застройщика. И поэтому дольщик тоже вынужден снижать цены.
- Рынок мог самостоятельно выйти из этого состояния, если бы, к примеру, в Барнауле активно шел процесс ввода нового жилья в эксплуатацию?
- Не думаю, что это оказало бы какое-то заметное влияние. Сейчас спрос очень маленький. И если бы на рынок было выброшено еще около сотни многоэтажных домов, то кто бы покупал там квартиры? Ведь речь нужно вести не о количестве выставленных на продажу объектов, а об их реальной стоимости по отношению к покупательной способности среднестатистического гражданина. К сожалению, большинству жителей края покупка квартиры по-прежнему недоступна. Особенно в условиях, когда рынок бросает то в жар, то в холод: в прошлом году выросли цены в два раза, а теперь - предложение.
- А как же традиционные группы покупателей - сельхозпроизводители и мигранты из других регионов?
- Я бы не стал переоценивать их значение. Если говорить о сельхозпроизводителях, то в их понимании зерновой рынок находится сейчас в хорошем состоянии. У фермеров деньги должны появиться примерно в октябре. Значит, через месяц часть этих денег перейдет на рынок недвижимости. Насколько это будет большой массив, мне трудно судить. Но, скорее всего, влияние будет незначительным.
- То, что банки в прошлом году так рьяно взялись за ипотеку, это, на ваш взгляд, хорошо или плохо?
- Конечно, хорошо. Просто нужен был более скрупулезный подход к заемщику. Я видел, как в Америке люди получают ипотечные кредиты. Там эта процедура резко отличается от российской действительности. У нас кредит могут выдать за красивые глаза. А в США, чтобы получить его, заемщик сначала должен доказать, что имеет надежную и стабильную работу. Причем работу с перспективой на несколько лет вперед, подтвержденную контрактом. Во-вторых, заемщик должен иметь кредитную потребительскую историю. То есть, что раньше он покупал, например, в кредит автомобиль и спокойно за него рассчитался. В-третьих, заемщик должен подтвердить уровень образования, который позволит ему в форсмажорной ситуации быстро найти работу.
- Сейчас многие отечественные банки объявили о повышении стоимости ипотечных кредитов на 2-3%. Как это отразится на рынке?
- Думаю, что это обернется для рынка некоторыми потерями. Но надо учитывать мотивы повышения. Многие наши банки пользовались дешевыми инвестиционными ресурсами западных финансовых институтов. И как только в США была повышена учетная ставка, она автоматически отразилась здесь. Во-вторых, если возможные дефолты по ипотеке переходят определенную грань, некий норматив, то банки вынуждены как-то себя подстраховать. Они должны заниматься перераспределением рисков. Поэтому следующим заемщикам повышают стоимость кредита. Что мы и наблюдаем.
- Отважитесь еще раз дать краткосрочный прогноз по развитию рынка недвижимости?
- Попробую это сделать. На мой взгляд, рост стоимости ипотечных кредитов будет продолжаться. Процентные ставки, возможно, еще раз поднимутся. Количество заемщиков, в свою очередь, будет уменьшаться, этому способствует их более строгий отбор. Значит, на рынок выйдет меньшее количество покупателей жилья. Банки также могут пойти на сокращение общего числа выдаваемых ипотечных кредитов. Это достаточно легко сделать - либо усложнением процедуры отбора, либо увеличением срока рассмотрения заявки.
С другой стороны, если рыночное предложение по-прежнему будет оставаться таким же высоким (с учетом переселения части городского населения в пригород и продачи ими своих квартир), то 2008 году может повториться история 2005 года. То есть будет продолжаться медленное падение цен и их стабилизация. Единственная возможность сбалансировать рынок - снижать стоимость жилья на этапе его строительства. И в этом я вижу нормальное эволюционное развитие рынка. Вверх - вниз, вверх - вниз. Мне такой рынок нравится.
Специальный вопрос
- В свое время вы создавали Ассоциацию риэлторов Алтайского края, которая совсем недавно объявила о самороспуске. Не жалеете о том, что эта организация прекратила свое существование, и что может в дальнейшем объединить риэлторов?
- Я совершенно не переживаю по этому поводу. Умерла - так умерла. Любая компания или общественная организация проходит определенные стадии своего развития – это рождение, жизнь и смерть. А насколько долгая у нее жизнь, это зависит от цели, объединившей людей. Единственное, я сожалею о том, что барнаульские риэлторы никак не могут объединиться в одну организацию. При этом абсолютно не важно, как это организация будет именоваться - ассоциация, союз или гильдия. Важно то, сумеют ли риэлторы найти общую цель для решения своих профессиональных задач. При этом цель должна быть не только общая, но еще и индивидуальная, то есть выгодная для каждого члена организации. Вот такую цель нужно сформулировать и продвинуть на рынок. А пока мы видим, что нет ни общекорпоративной цели, ни лидера, который бы повел за собой объединение, ни идеологии самой организации.
О чем еще рассказал Геннадий Малков
О спросе на земельные участки
- Могу подтвердить, что в Барнауле он растет. И это следует расценивать как своеобразный рикошет от высоких цен на рынке недвижимости. Вот есть семья, которая хочет улучшить свои жилищные условия. Посчитали они и пришли к выводу, что им не светит купить квартиру при цене квадратного метра в 40-50 тыс. рублей. Тогда решают построить жилье, что, по их мнению, должно обойтись дешевле. Именно рост интереса к индивидуальному строительству отразился на повышении спроса на земельные участки. Проблема лишь в том, что на местном рынке крайне не хватает подрядных организаций, которые могут качественно построить малоэтажный дом. В основном работают кустари. И зачастую люди даже не представляют, в каких условиях им придется жить.
О квартирах с отделкой
- Мое отношение к этой инициативе - отрицательное. Отделка - это как тюнинг в автомобиле. Есть базовая комплектация, а есть литые диски, кондиционер, другие навороты. Квартира должна выглядеть так, какой хочет ее видеть покупатель. И я не понимаю, в чем смысл возвращаться к типовой отделке. Только жилье низшей ценовой категории может иметь типовую, незамысловатую и простую отделку. А в случае более дорогого жилья – покупатель не должен переплачивать за ненужную ему отделку и последующий капитальный ремонт.
О «дыхании» ОЭЗ
- Наша компания на себе не ощущает того, что на Алтае скоро появятся туристическая и игорная зоны. Может быть, на рынке недвижимости это пока незаметно? Не знаю. На мой взгляд, риэлторские компании в этих ОЭЗ попросту не нужны. Какую функцию они там будут выполнять? Это исключительно федеральный проект, который будет осуществляться на государственные средства и на государственной земле. В свою очередь частные инвесторы пока не интересуются недвижимостью в том же Барнауле с прицелом на зоны только потому, что никакой ясности с ОЭЗ нет.
Кто такой Геннадий Малков
Геннадий Ефимович Малков родился 19 февраля 1956 года в Барнауле. Окончил Алтайский политехнический институт по специальности «Инженер-строитель». После получения высшего образования работал инженером в краевом штабе студенческих строительных отрядов. С 1985 года занимал должность начальника отдела по учету и распределению жилой площади райисполкома Индустриального района Барнаула.
С 1987 года - заместитель начальника аналогичного отдела городской администрации. Позже работал заместителем начальника управления социального развития предприятия «Главалтайстрой».
С 1991 года - исполнительный директор компании «Аско-Дом». В 1992 году эта компания была переименована в агентство недвижимости «Дом», в котором Геннадий Малков по сегодняшний день занимает пост генерального директора. Несколько лет был президентом Ассоциации риэлторов и оценщиков Алтайского края (сегодня Ассоциация риэлторов Алтайского края). Женат, воспитывает двоих детей.