декабрь 7, 2002
Уходящий год принес потенциальным покупателям офисов, складов, торговых и производственных помещений в краевом центре очередные разочарования. Как и ранее, спрос существенно опережал предложение на фоне продолжающегося роста цен на нежилые строения.
"Красная линия" почти не продается
В текущем году предложений о продаже объектов, пригодных для оптово-розничной торговли, в Барнауле наблюдалось крайне мало. В основном продавались небольшие магазины в жилых домах на первых этажах в отдаленных районах города. Хотя местным риэлтерам постоянно поступают заявки на приобретение объектов такого рода - вплоть до целых торговых сетей. Поэтому инвесторам, в том числе московским, новосибирским, готовым вложить деньги в развитие этого сектора рынка в Барнауле, приходится тратить массу времени в поисках искомого помещения.
В то же время сложившийся дефицит следует назвать скорее временным. Он вызван не отсутствием помещений на рынке, а наличием нездорового спроса на такую недвижимость прежде всего со стороны местных предпринимателей. Очевидно, они возлагают слишком большие надежды, которые зачастую на практике не оправдываются, на розничную торговлю. Время больших и легких денег в этом бизнесе постепенно уходит.
Основной поток потенциальных покупателей составляют мелкие предприниматели, планирующие купить магазинчик в центре, на "приторгованном" месте. Они жалуются, что их "душит" аренда, и видят решение проблемы в приобретении магазина в собственность. При этом, как правило, не учитывается, что "своя" торговая площадь также влетает в "копеечку", особенно на "красной линии" города. Там к кризису приводят уже не арендные ставки, а очень высокая конкуренция. Но и неудачливые коммерсанты редко бывают готовы продать свой магазин, расположенный на проспекте Ленина, речь чаще идет только о сдаче его в аренду.
С другой стороны, специалисты с удовлетворением отмечают наметившуюся тенденцию более продуманного, "целевого" вложения средств предпринимателями. Ранее среди них не считалось зазорным "пристроить" свободные деньги, приобрести по случаю, по дешевке торговое помещение и распорядиться им, как получится. Ныне же ситуация коренным образом изменилась. Сделке предшествует разработка бизнес-плана - коммерческие идеи по эксплуатации недвижимости облекаются в предельно конкретные цифры и просчитываются до копейки.
Характерным в 2002 году стало и стремление представителей сектора торговли реструктурировать свой бизнес. В таких случаях объекты покупались исходя не из того, что имелась насущная потребность в развитии бизнеса, а для концентрации своих отдельных производств, складов в одном месте для эффективного управления и сокращения издержек.
Позади планеты всей
Современного складского хозяйства в Барнауле нет, и заслуживающих внимания попыток по его созданию до сих пор не замечено. Видимо, как самостоятельный бизнес строительство терминалов, обеспечивающих удобное передвижение транспорта, разгрузку, сервисное обслуживание в городе, по большому счету, никто не рассматривает. Объекты, которые в настоящее время строятся или реконструируются, предназначены сугубо для собственных нужд компаний и предприятий. А действующие в краевом центре оптовые базы требованиям сегодняшнего дня давно уже не отвечают. Словом, своя обособленная база остается голубой мечтой барнаульских торговцев.
Острый дефицит качественных складских помещений вынуждает предпринимателей, невзирая на отсутствие должного обслуживания, приобретать помещения под отдельные склады на территории существующих баз. Правда, несмотря на высокий спрос, найти свободный склад можно - многие коммерсанты выставляют недвижимость на продажу, просто не рассчитав свои силы в торговом бизнесе.
Переработка под угрозой?
Найти помещение под производственные цели в данное время в Барнауле также не просто. Трудности в выборе места связаны со спецификой бизнеса. Для промышленного производства на первый план выступает наличие коммуникаций, энерго- и тепломощностей, необходимой высоты конструкций для монтажа оборудования. Особые сложности испытывают бизнесмены, желающие наладить пищепереработку. Им приходится искать недвижимость, расположенную вдали от жилого сектора, учитывать массу жестких требований государства по нормам санитарии и экологии. Если принять во внимание аграрную ориентацию экономики Алтая, становится понятно, насколько актуальной стала эта проблема для местного бизнеса.
Риэлтеры признают, что, хотя предложения о продаже производственных помещений есть всегда, потенциальные покупатели тратят массу времени и сил на поиск подходящего объекта. При этом на продажу выставляются подчас такие производственные площади, покупателей на которые в Барнауле в принципе, наверное, быть не может. Например, ликвидированное предприятие "оборонки" производственное объединение "Алмаз" занимает более 14 тысяч кв. м, и перепрофилировать такую махину под выпуск гражданской продукции практически нереально.
Дело - труба
Рынок аренды офисов в краевом центре уже давно благополучно скончался - предложение колеблется на уровне, близком к нулю. Все, что строится и ремонтируется компаниями, предназначено опять же для личных целей. Крупные фирмы, которым это под силу, реконструируют под офисы часть производственных помещений. В общем, даже если солидная московская компания попытается в данный момент открыть в Барнауле свое представительство, найти отвечающее современным требованиям помещение ей будет крайне затруднительно.
Счасливым исключением из общего правила буквально на днях стала компания "Мобильные ТелеСистемы", купившая здание торгового центра "Панорама". Выбор, если иметь в виду сложившиеся офисные "гнезда", действительно невелик - бывшие здания проектного института, гостиница "Турист" и два Дома быта: на проспекте Ленина и на Докучаево. К тому же качество таких объектов чаще всего оставляет желать лучшего: клиенты могут столкнуться с проблемой отсутствия надежной охраны и удобной парковки.
Специалисты считают, что Барнаул должен пойти по пути крупных городов, в которых построены деловые центры. Там, где созданы оптимальные условия для предпринимателей, они эффективнее работают. С этим аргументом трудно не согласиться: добротное офисное помещение - одно из непременных условий успешного развития бизнеса. Во всем цивилизованном мире офис - как вешалка для театра. Все начинается с него. К сожалению, местные строительные компании, несмотря на очевидную выгоду рентного строительства, интереса к нему пока не проявляют. Да и одной отдельной фирме это не под силу. Для такого проекта нужен серьезный инвестор.
Тем не менее барнаульские риэлтеры не склонны драматизировать сложившуюся на рынке города ситуацию. "Бизнес развивается, и спрос на коммерческую недвижимость прогнозируется стабильный, - рассказывает руководитель отдела коммерческой недвижимости АН "Дом" Руслан Репкин. - Изменится и подход к покупке нежилых помещений - он будет более профессиональным и тонким". То есть, продать объект в обозримой перспективе станет сложнее. Привередливый покупатель обязательно будет предъявлять конкретные требования к качеству помещения и наличию прав собственности на него.
Виталий НАУМОВ.
Рекорды Барнаула 2002 года
* Покупка строения - 28 млн. руб.
* Предложение о продаже строения - 41,7 млн. руб.