февраль 15, 2008
Любой, кто берет кредит, не застрахован от неприятностей или несчастий – например, доход можно потерять. Риелторы рассказали грустную историю про семью С., которая приобрела с помощью ипотеки дом в поселке Малая Штабка. Однако вскоре семья потеряла основной источник дохода и перестала выплачивать кредит. Через полгода просрочки суд вынес решение в пользу банка: дом выставили на продажу, а семью с тремя детьми выселили. Теперь С. снимают неблагоустроенный дом за 1,5 тыс. руб. в месяц (тогда как ежемесячный платеж по ипотеке составлял 1900 рублей) и ждут четвертого ребенка.
Пытайтесь договориться
Что делать, чтобы выйти из подобной ситуации с минимальными потерями?
– Первое правило – если возникли проблемы, не теряйте время, – советует , директор агентства недвижимости «Замок-плюс».
Не ждите предупреждений со стороны банка, а первыми выходите на связь и объясняйте ситуацию. Как правило, банки вполне лояльны к клиенту.
При этом стоит разобраться, временные ли у вас проблемы, советует Андрей Замороко. Если финансовые затруднения в семье кажутся вам временными, стоит попросить банк об отсрочке платежей. Правда, в таком случае, возможно, придется заплатить «штрафные» проценты (0,1 – 0,5% от годовой выплаты).
Возможны отсрочки
Более того, некоторые банки могут отменить штрафы, если им не пришлось тратить силы на розыск должника, рассказывает , директор компании Алтайский Кредитный Брокер «Русипотека».
Еще один интересный вариант: заемщик на период своих трудностей получает разрешение гасить лишь проценты. Далее он либо вносит пропущенные платежи в оговоренный с банком срок, либо реструктуризирует свой долг – увеличивает размер ежемесячных взносов или удлиняет срок погашения.
Возможен отказ
Впрочем, банк вправе отказать в отсрочке, если его специалисты сильно сомневаются в том, что клиент поправит свои финансовые дела не позже чем через полгода. К тому же не каждый банк практикует рассрочку или отсрочку платежей. Может оказаться, что ждать дольше двух-трех месяцев кредитор не захочет. Тогда денежную проблему придется решать по-иному.
Если проблемы носят затяжной характер, то в банке могут предложить самостоятельно продать заложенное жилье, чтобы вернуть остаток долга.
По идее, такой вариант выгоден для обеих сторон. Банк заинтересован в скорейшем возврате своих денег, чтобы в портфеле не «завис» некачественный кредит. Заемщику тоже невыгодно тянуть с продажей залога, поскольку долг ежедневно растет из-за штрафных санкций.
– А в некоторых случаях после возврата долга удается купить более дешевую квартиру, – говорит , эксперт компании «Миэль-недвижимость».
По суду
Хуже всего, если дело дойдет до суда. В Краевом агентстве по жилищному ипотечному кредитованию (АЖИК) объясняют, что в суд кредиторы обращаются, когда другие способы исчерпаны, – человек отказывается идти на контакт, отказывается платить.
– Судебное решение – крайняя мера, и до нее доходит редко, – говорит Вадим Верховод.
К тому же банк обычно продает недвижимость не за рыночную стоимость, а по аукционной цене, то есть фактически возвращает себе сумму долга. Клиенту тогда почти ничего не останется.
Скрываться от банка – тупиковый путь, который может привести к новым штрафам и взысканиям. Так, в случае с семьей С. арестованный дом оказался разграблен. Комнаты растащили «на дрова», и стоимость недвижимости снизилась в пять раз! Теперь продажа дома не покроет убытков банка, и заемщикам грозит взыскание и на иное имущество, в том числе на заработную плату.
Агентства помогут
Заложенную квартиру можно продавать не самостоятельно, а обратиться к риелтору или в ипотечное агентство.
В таком случае риелторы возьмут на себя все проблемы со снятием банковского залога и постараются реализовать недвижимость по максимально возможной цене (хотя она все равно будет ниже рыночной). «Плюс агентство дает рекламу, обеспечивает документальную поддержку и гарантии для обеих сторон», – говорит Анастасия Захарова.
Кроме того, агентства могут помочь решить проблему за счет собственных средств. «В прошлом году мы таким образом помогли нескольким клиентам, и они вышли из ситуации с минимальными потерями», – рассказывает Андрей Замороко.
Государство защитит должников?
Минэкономразвития РФ разработал проект закона о банкротстве физических лиц, который предполагает некоторые послабления должникам. Так, неудачливый должник сможет предложить график погашения задолженности кредиторам. Если же банки останутся непреклонными, имущество банкрота будет распродано по суду, а оставшаяся часть долга может быть списана.
Другой возможный проект – введение в России обратной ипотеки. Имея в собственности дорогую квартиру, ее владелец, нуждающийся в деньгах, мог бы заложить ее и получать ежемесячные выплаты под государственные гарантии.