март 7, 2008
Ипотека в Алтайском крае продолжает преподносить сюрпризы. Последнее неприятное известие – в крае практически прекратила функционировать федеральная программа ипотечного кредитования. Федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования резко сократило выкуп кредитов у алтайских финансовых организаций.
Эксперты «СК» связывают проблемы с кризисом ликвидности и валом неплатежей по кредитам – у некоторых компаний этот показатель превысил 5%.
По нашей информации, проблемы коснулись почти всех местных партнеров АИЖК. В частности, в распоряжении «СК» оказались данные по Алтайской ипотечной корпорации. До недавнего времени организация осуществляла через АИЖК рефинансирование в объеме 200–250 млн. рублей. Однако в январе федеральное агентство неожиданно предложило выкупить закладные лишь на пять миллионов (это 2–2,5% от потребности), а на февраль и март вовсе отказало в финансировании. Похоже, не будет его и в апреле…
Другие местные организации цифры не афишируют, но наличие проблемы не отрицают. У некоторых «зависли» многомиллионные пулы закладных еще с прошлого года.
– По сути, произошла остановка ипотечного кредитования по федеральной программе. Мы не знаем, что будет завтра, – разводит руками Валерий Сморгун, генеральный директор Алтайской ипотечной корпорации.
Денег нет
Что же произошло? По всей видимости, у федерального агентства возникли проблемы с деньгами. До этого рефинансирование закладных осуществлялось через размещение ценных бумаг агентства на фондовом рынке. Но хорошо отлаженный механизм неожиданно дал сбой.
– Ипотечный кризис в США привел к тому, что компании стали более осторожно относиться к этому бизнесу и снизили объемы покупок ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, – объясняет Андрей Туманов, эксперт Института экономики города (Москва).
В этой ситуации могло бы помочь государство. Но лимиты, выделенные федеральными структурами, остаются прежними, и этих денег не хватает для повсеместного рефинансирования закладных.
В черном списке
Свою роль сыграл и вал неплатежей по кредитам. Первый тревожный звонок прозвучал в январе, когда АИЖК внес изменения в стандарты процедур выдачи и сопровождения ипотечных кредитов, ужесточив условия рефинансирования закладных. Теперь кредиты на сумму более 1,5 млн. при первоначальном взносе до 20% выкупаться агентством не будут. Тем самым АИЖК намеревается нивелировать риски при рефинансировании, комментирует Олег Акатов, аналитик компании «Русские инвесторы».
Но АИЖК решил подстраховаться еще сильнее. Как стало известно «СК», в агентстве решили, что задолженность по платежам у региональных партнеров не должна превышать 5%.
– В итоге составили нечто вроде «черного списка», в который попали 24 компании. Среди них две алтайские: Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию и Алтайская ипотечная корпорация. Получается, что из-за нерадивых заемщиков будут страдать добросовестные, – говорит Валерий Сморгун.
Есть и более экзотичная версия – агентство решило сменить приоритеты и перераспределить ресурсы в пользу других территорий. Но проблема с рефинансированием затронула все регионы. И в Алтайском крае еще не самая плохая ситуация – в ряде регионов финансирование сократили сильнее, отмечает наш источник.
Конечно, лучше всего ситуацию могли бы разъяснить в самом федеральном агентстве. Но менеджмент организации сор из избы пока не выносит. Так, первый заместитель генерального директора АИЖК Сергей Барсуков, посетивший Барнаул на прошлой неделе, от общения на столь щекотливую тему уклонился.
Факт
Алтайский край по количеству и общей стоимости выкупленных кредитов далеко опережает другие регионы: 14 тыс. кредитов стоимостью около 10 млрд. рублей, а например, в Башкортостане (2-е место) – 9,5 тыс. кредитов стоимостью 6,4 млрд. рублей.
Чем это грозит банкам…
Проблемы федеральной программы могут стать сигналом для дальнейшей экспансии на алтайский рынок московских банков. «Федеральные банки все активнее идут в регион, так как в Москве конкуренция обострена до предела. Проблемы АИЖК дают им хороший шанс, чтобы выйти на рынок и предложить программы с похожими условиями», – полагает Андрей Туманов.
…и потребителям
– Проблемы, связанные с выкупом закладных, с большой долей вероятности отразятся на обычных гражданах ввиду того, что банки, скорее всего, будут ужесточать условия и повышать ставки при ипотечном кредитовании, – прогнозирует Олег Акатов.
Впрочем, ситуация никак не отразится на тех, кто уже оформил ипотечный кредит. У тех, кто оформлял кредиты по стандартам федеральной программы, ставки фиксированные и меняться не должны.
Как работает система выкупа закладных?
1. Банк выдает заемщику (покупателю квартиры) кредит и оформляет закладную (документ, подтверждающий согласие заемщика заложить квартиру под свой долг).
2. Банк продает закладную региональному оператору или сервисному агенту.
3. Региональный оператор формирует пул закладных и продает его АИЖК.
4. АИЖК формирует из закладных залоговое покрытие и выпускает ценные бумаги.
5. Средства, полученные от размещения ценных бумаг, идут на дальнейший выкуп закладных у региональных операторов.
Цифра
14,45% – доля Алтайского края в кредитном портфеле АИЖК (это первое место в России).