сентябрь 29, 2008
Активное развитие ипотечного кредитования в России способствовало существенному росту цен на недвижимость. В условиях дальнейшего развития ипотеки подорожание жилья представляется закономерной и практически неизбежной тенденцией. Такова точка зрения Натальи КИРПИЧЕНКО, генерального директора управляющей компании «Мультиброкер» (Москва). Г-жа Кирпиченко поделилась с «ВД» своими размышлениями по поводу текущего состояния и перспектив развития российского рынка недвижимости и ипотеки.
– Денежные ресурсы стали дороже как для застройщиков, так и для населения. Средний размер «подорожания» с осени 2007 года составил от 3 до 7% годовых. Стоимость ресурсов превысила уровень инфляции на несколько процентных пунктов. Это должно было бы сделать экономику рынка недвижимости более здоровой. Однако старая привычка инвестора не делиться сверхприбылью ни с кем будет способствовать увеличению цены кв. метра на величину роста цены привлечения кредитов.
Полагаю, мы четко понимаем, что рынок оплачивается потребителями, и все истории сверхприбылей, дефолтов, иных коллапсов рынка находятся в руках, вернее, в кошельках населения. На данный момент уже очевидно, что рынок недвижимости может развиваться по разным сценариям. Не имея в качестве альтернативы жилье арендной категории, население вынуждено улучшать жилищные условия лишь за счет покупки. При таком сценарии устойчивый рост цен на жилье обеспечен, особенно учитывая сокращение
объемов строительства.
По состоянию на начало II полугодия на руках у населения находится 22,8 тыс. рублей на человека. По ипотеке рост с 2007 года в рублях составил 235%. Сбережения людей составляют в среднем 24 тыс. рублей, более 75% населения при возникшем накоплении деньги вложат в недвижимость.
По планам Минрегиона к 2020 году на руках у россиян будет около 28 трлн. рублей в виде ипотеки, то есть 175 тыс. рублей на душу населения. Рост почти в 40 раз. Это программа, разработанная для реализации. Имеет смысл говорить и о существенных резервах, и о более чем существенных рисках рынка.
Потенциал рынка потребкредитования (как минимум ипотеки) огромен и практически не реализуем в заданном объеме, поскольку у населения нет возможности делать накопления. Аннуитентные платежи по ипотеке составляют в среднем 22 тыс. рублей в месяц на семью, при этом средний доход российского домохозяйства составляет не более 14 тыс. рублей после оплаты минимальной потребительской корзины.
По жилищным кредитам факт состоит в том, что за пять лет развития рынка ипотеки цены на недвижимость выросли в 10,2 раза. Единственной причиной роста цен стало существенное увеличение платежеспособности населения за счет кредитов. Однако, понимая, что лишь 4,7% населения к 2020 году будут покупать недвижимость в кредит, а 44% населения к тому времени не будет иметь возможности кредитоваться, то цена недвижимости может вырасти для кредитоспособного населения в некоторых регионах еще как минимум в шесть раз. На первый взгляд, это кажется фантастикой, но такую фантастику уже «пережили» москвичи. В десятке самых ресурсоемких городов история может продолжиться, разумеется, если не появится альтернатива найма жилья.
Главная иллюзия состоит в том, что кредит дает возможность создать капитал, то есть недвижимость. Для инвесторов, которых на рынке не более 10%, прибыль фиксируется в момент продажи. Для 90% это покупка в рассрочку без очевидной необходимости. Поскольку на рынке нет альтернатив, например, арендного фонда, люди склонны этой иллюзии поддаваться – на 28 трлн. рублей к 2020 году.
Перспектива заключается в том, что у 142 млн. населения на руках к 2020 году будет не менее 100 заемных трлн. рублей, и они никогда не согласятся жить хуже, чем вчера, а будут активно брать кредиты.
Иллюзия позиционирования себя как капиталиста приводит к тому, что население активно вовлечено в кредитование, создавая перспективный и устойчивый спрос на любые виды кредитов, гарантируя бережное отношение к дому.