июль 21, 2015
Квартиры эконом-класса выгодны для инвестиционных вложений.
Михаил Хаустов
В январе 2015 года в Алтайском крае выдали больше 16 тысяч ипотек на 21 млрд. рублей. В феврале же жители взяли лишь 579 ипотек на 829 млн. рублей. Такое глубокое падение объясняется тем, что в статистику января попали сделки, начатые в декабре 2014 года. Тогда нестабильность в экономике страны и рост курсов валют вызвали ажиотажный спрос на рынке недвижимости. Люди пытались прятать свои сбережения от обесценивания в твердой и понятной валюте — домах, квартирах, земельных участках. Сыграли свою роль и ставки. Средневзвешенные показатели января — 12,1%, апреля — уже 14,78% годовых. По факту же кредиты выдаются примерно под 15-18% годовых.
В таких патовых условиях правительство предприняло ряд мер, чтобы исправить ситуацию. Так, в марте заработала под 12% годовых, с мая материнский капитал разрешили использовать в качестве первоначального взноса по кредиту.
Взять льготный кредит можно и сейчас — на покупку квартиры от застройщика. Банки о результатах действия программы отзываются положительно. Так, пресс-служба Сбербанка в Алтайском крае рассказала сайту , что ипотека с государственным субсидированием — серьезная поддержка для всего строительного рынка в целом, а также катализатор для вторичного рынка недвижимости. "Мы наблюдаем большой спрос со стороны клиентов на данный ипотечный продукт", - сообщили в Сбербанке. Также положительно о программе отзываются застройщики Барнаула, подчеркивая, что льготная ипотека привела к ним клиентов и это позволило поддержать отделы продаж.
Но что смогла сделать льготная ипотека, если посмотреть на отчет Центробанка? За два месяца средневзвешенная ставка снизилось на 0,2%, а количество кредитов на весь Алтайский край приросло примерно до 3 тысяч. Цифру тяжело сопоставить с 16 тысячами ипотек января и даже 6 тысячами июня 2014 года.
"Если говорить в целом, люди стали более взвешенно подходить к получению ипотечного кредита. Объемы кредитования снизились на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года", - сообщили в Сбербанке.
Может ли ситуация на рынке недвижимости поменяться с " для вторичного жилья? "В связи со снижением процентных ставок с 1 июля на рынке готового жилья мы ожидаем увеличения количества заявок. Это должно стимулировать рынок готового жилья", - говорят специалисты Сбербанка. Риэлторы скептичны.
Банкам с одной стороны нужно, чтобы деньги работали, с другой — невыгодно давать кредиты. Во-первых, инфляция съедает проценты. Во-вторых, закрыт доступ к финансовым ресурсам, которые раньше их питали. В-третьих, растет просрочка по ранее выданным ипотекам (по данным за 5 месяцев 2015 года "просрочка" выросла в пять раз по сравнению с аналогичным периодом 2014 года, прим. ред.). И все это на фоне того, что граждане сами отказываются брать ипотеку. Уверенности в финансовом благополучии завтрашнего дня нет.
Условия же для тех, кто решился кредитоваться, довольно жесткие, отмечают эксперты. Первоначальный взнос, который сегодня запрашивают банки, равен 35-50% от стоимости жилья, а работа андеррайтинговой комиссии вообще не поддается какой-либо логике: трудно понять, почему отказывают в кредите и почему по одобренной заявке сумма снижается на несколько сот тысяч за два часа до сделки. Пояснений клиентам банки не дают.
"Взять ипотеку сегодня могут преимущественно те граждане, которые продали свое жилье, — отмечает Марина Боброва, специалист АН "Дом". — Но рынок недвижимости сегодня очень пассивен". По разным оценкам экспертов Барнаула количество сделок на финише первого полугодия снизился на 50-90% относительно конца декабря 2014 года. , что падение на вторичном рынке края составило 22,6%, а на первичном 26,1%.
В таких условиях, чтобы выйти на сделку за один-два месяца, покупателю приходится уступать 10%, а иногда и больше относительно цены предложения за аналогичные объекты в прошлом году. Морально к этому готовы немногие, но некоторые эксперты настраивают и на более серьезных уступках.
Так, Вадим Засько, директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ "Высшая школа экономики" рассказал , что к концу 2015 году цены на жилье в России упадут в два раза. Причина этого — не только финансовый кризис, но и дисконт со стороны самих застройщиков.
Многие просто не верят в сложность ситуации на рынке недвижимости и не готовы уступать в цене значительные суммы. Риэлтерам говорят - подождем осени, покупатель придет. Не придет. У осеннего обострения всегда было несколько причин. Это доходы сельского хозяйства, новые студенты и "скоро школа". Некоторый потенциал есть у первой причины. Вторая и третья не окажут серьезного влияния. Студентам в аренду на время учебы. Предшкольная миграция будет минимальной.
Однако некоторые эксперты видят тенденцию к перелому ситуации. Так, Ксения Белоусова, директор инвестиционно-строительной компании "Алгоритм", указывает на то, что вслед за снижение ставок по ипотеке вниз пошли проценты по вкладам. Это может вернуть на рынок недвижимости инвесторов, которые потеряют интерес к депозитам. Причем спрос повысится преимущественно на "первичку" благодаря программе государственной поддержки ипотечного кредитования. Начало восстановления рынка недвижимости Ксения Белоусова ожидает уже осенью 2015 года.
В январе 2009 года, когда предыдущий кризис набирал свою силу, ставка зафиксирована на 12,6% годовых, а объем кредитования - 3951 ипотек на 2820 млн. рублей. В феврале ипотеку давали уже под 15,23%. Ее оформили только 97 заемщиков на 89,5 млн. рублей. Падение существенное, но с низких ступеней. В 2015 году "падали" с 16 тысяч сделок до 579.
Самая высокая ставка в июне в России зафиксирована в Республике Алтай - 15,57% годовых. А вот у наших соседей - Новосибирской области - она составляет 13,81%. Самая дешевая ипотека в СФО в Томской области - 13,66%. В России же этот рекорд принадлежит Калининградской области. Там ипотеку в июне давали под 13,25% годовых.