январь 18, 2003
С тех пор как жителям нашей страны разрешили иметь в частной собственности жилье, купля-продажа квартир стала обыденным явлением. Однако за удовольствие самостоятельно улучшать свои жилищные условия приходится расплачиваться бесконечными хождениями по организациям, оформляющим документы для продажи квартиры.
Едва окунувшись в это бумажное море, мы довольно быстро бежим искать помощи в агентства недвижимости, искушенные в тонкостях и "подводных течениях" сделок с жильем. Но кого-то трудности не пугают, и смельчаки пытаются пройти весь путь оформления сделки самостоятельно. Неплохо бы, конечно, перед этим ознакомиться с кратким "путеводителем" по предстоящему маршруту. Им могут стать рекомендации Мирослава Макара, директора агентства недвижимости "Бакон" и нашего гида в мире квартирного "бизнеса".
Докажи свои права
Одним из самых важных правоустанавливающих документов является тот, что подтверждает права на квартиру. Это может быть договор между администрацией и нанимателями о передаче жилья в собственность (документ о приватизации), договор купли-продажи, договор мены, решения суда о предоставлении жилья или свидетельство на собственность по завещанию.
Затем понадобятся технический паспорт на квартиру (дом) и справка об отсутствии перепланировки из БЦТИ. Получить последнюю не так-то быстро, даже если вы ничего в своей квартире не меняли. Сначала вы вызовете техника БЦТИ и будете ждать его в течение дня, затем в течение месяца - заказанную справку. Ну а если вы сподобились сломать хотя бы шкаф в коридоре, не говоря уже о стенках и перегородках, но официально свою перепланировку не оформляли, приготовьтесь тогда сначала заняться именно этим небыстрым делом, а уже потом месяц дожидаться узаконивания перепланировки в БЦТИ. Заранее узнайте к какому именно филиалу БЦТИ относится ваш район, поскольку не факт, что ближайшее к вам БЦТИ - именно ваше.
Паспортисты и коммунальщики
После БЦТИ вас ждет визит в паспортный стол, где вы должны получить выписку из домовой книги о том, что на момент продажи жилья на его территории никто не зарегистрирован в качестве жильца. Не факт, что вы получите названный документ в день обращения. Его могут оформлять в течение двух, а то и трех дней. Препятствия особого рода в этот момент появятся у тех, в чьих квартирах зарегистрированы военнослужащие и лица, находящиеся в местах заключения. Не выписав этих персон со своей жилплощади (на что потребуется их письменное согласие с указанием нового постоянного места жительства), нужный документ вы не получите.
Сбор справок об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги - наименее трудоемкий (если только вы не злостный неплательщик), но совсем не быстрый процесс. Вооружившись квитанциями об оплате всех коммунальных благ, вам предстоит посетить абонентские отделы Энергосбыта, Водоканала, Горгаза, Спецавтохозяйства (для тех, кто платит за вывоз мусора не по квитанциям ЖЭУ) и Барнаульского центра радиосвязи (плата за радио принимается как через "Алтайтелеком", так и по квитанциям центра радиосвязи). Но прежде чем выдать справку Энергосбыта, оттуда к вам отправят техника, который должен засвидетельствовать, что ваш счетчик не поврежден и соответствует техническим нормам. После сверки всех квитанций и погашения задолженности на день продажи жилья вам выдадут необходимые справки.
Чье согласие понадобится
В случае, если в собственниках жилья или на его территории зарегистрированы несовершеннолетние, понадобится постановление главы администрации района, разрешающее отчуждение жилья с уточнением условий сделки (либо это просто продажа, либо купля-продажа, либо продажа с последующей покупкой). Получить такой документ непросто, поскольку административные работники могут прийти к выводу, что ваше новое жилье ухудшит условия проживания ребенка.
Если вы в такой ситуации продаете квартиру, а купить другую не торопитесь, то тем самым ставите покупателя в очень щекотливое положение, поскольку эта сделка может быть зарегистрирована, но перехода права собственности не произойдет. Сделку уже через три месяца признают недействительной, если в течение этого времени вы так и не купите новую квартиру. Сделку аннулируют, а ребенка снова впишут на проданную вами жилплощадь. Понятно, что вам потребуется вернуть деньги незадачливым покупателям.
Скорость выдачи постановления главы района об отчуждении жилья зависит от инспектора. Документ могут выдать в течение месяца. Но в случае сомнений в соблюдении прав ребенка дело отправят на конфликтную комиссию. Заседает она нечасто.
Если квартира приобретена в период брака и находится в долевой собственности, то при ее продаже требуется согласие супруга или супруги на сделку. Должно появиться документальное подтверждение, что "вторая половина" знает о намерении продать жилье и не имеет против этого возражений.
В списке документов, которые вам необходимы для узаконивания перехода права собственности на жилье, может быть соглашение о задатке. Соглашение о задатке - это предварительный договор о покупке недвижимости, который оформляют покупатель и продавец, придя к согласию о цене сделки. В этом договоре устанавливают сроки сделки и меру ответственности в случае отказа от нее (неустойку, штраф или возврат задатка в двойном размере).
Финишная прямая
В финале эпопеи с куплей-продажей, когда все перечисленные документы будут у вас на руках, вам, согласно закону, предстоит отправиться в Центр регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Минимальный срок регистрации сделки (если не будет выявлено нарушений при оформлении) - неделя, максимальный - 30 дней. Ускорить прохождение этой процедуры поможет дополнительная оплата. Если вы никуда не торопитесь, отдаете 340 рублей, а при желании разделаться с оформлением побыстрее - в среднем 650 рублей.
Если вас не смутил перечень организаций, которые предстоит обойти при самостоятельной продаже квартиры, и вы соберетесь квартиру просто продать, чтобы выручить свободные деньги, не забудьте об уроках не такого уж давнего дефолта. Если же соберетесь расстаться с квартирой, чтобы сразу купить другое жилье, приготовьтесь встать в длинную цепочку продавцов и покупателей. А выстоять в ней без профессиональной поддержки весьма сложно. Часто квартирная цепочка может быть разрушена непредсказуемыми ситуациями - всплывшим нарушением правил приватизации той или иной квартиры или внезапно появившимися наследниками собственников жилья, неоформленной вовремя перепланировкой или несогласием на сделку одного из собственников. Рухнувшую цепочку выстроить заново без помощи риэлтора очень сложно. Столь же трудно отследить квартиры, в которых прописаны "мертвые души", несовершеннолетние дети и заключенные. А ведь когда пройдешь весь этот длинный путь оформления документов, хуже нет, чем услышать: сделка признается недействительной...
Вывод лежит на поверхности: доверьте многотрудное оформление документов на продажу квартиры профессионалам - это и быстрее, и надежнее.
Татьяна ВОЛОДИНА.