декабрь 11, 2015
В этом году строители Алтайского края вновь введут в эксплуатацию внушительное количество квадратных метров жилья — больше 700 тысяч. Из них не продано порядка 30% новостроек. При этом у застройщиков есть все предпосылки увязнуть в еще большем потоке проблем. Что происходит на первичном рынке жилья и что станет с ним в 2016 году, разбирался сайт Недвижимость.altapress.ru.
Зимний Барнаул. Площадь Октября.
Слава Степанов (gelio.livejournal.com)
Чтобы строители вновь начали активно осваивать новые площадки, нужен платежеспособный спрос - в этом году, к сожалению, объем продаж новостроек упал почти на 50%.
Однако пока Коллекторское агентство констатирует резкое снижение реальных доходов населения. "Больше средств уходит на оплату товаров первой необходимости - рост потребительских цен с начала года составил 10,4%", — отмечает Елена Докучаева, президент "Секвойя кредит консолидейшн". Как следствие копить деньги на квартиру или брать ипотеку сложно.
В силу запас построенных, но не проданных квартир в Барнауле постоянно пополняется. "Жилищная инициатива" сообщает, что во введенных в эксплуатацию домах не реализовано примерно 30%, "ИСК "Союз" - 20%, "Барнаулкапстрой" - 5%. Отметим, что эти три строительных гиганта края берут на себя порядка 45-50% рынка жилья.
Такой большой объем непроданных квартир можно расценивать как угрозу стабильности строительных компаний, ведь в них заморожены денежные средства. Однако именно за это жилье все чаще голосуют рублем те, кто опасается купить долгострой или вовсе стать новым обманутым дольщиком. А вот квартиры в домах сдачи 2017 года и более поздних сроков попадают в зону риска. Продавать их довольно сложно. В ход идут мощные маркетинговые бюджеты, которые тратятся на рекламу, розыгрыши автомобилей, квартир и парковочных мест.
В таких условиях не исключено, что застройщик может начать привлекать клиентов существенными скидками. Такой ход уже дал краю новых обманутых дольщиков. Компания продала долевки по 25 тысяч рублей за "квадрат" тогда как у других застройщиков жилье стоило как минимум на 10 тысяч рублей дороже.
В случае появления откровенно демпинговых предложений эксперты просят по меньшей мере сопоставить цену продажи квадратного метра с себестоимостью строительства. Ее можно вычислить, разделив расчетную стоимости объекта на количество запланированных квадратных метров. "Эта информация отражается в проектной декларации", — подсказывает Иван Бердаков, руководитель отдела продаж компании "Барнаулкапстрой".
33,7 тысячи рублей — такова себестоимость строительства квадратного метра в Алтайском крае.
На фоне недостаточного спроса как толчок в спину падающему выглядят законодательные инициативы. Принятые с благой целью урегулировать рынок и защитить дольщиков, на деле они приводят к проблемам. Совсем недавно строители были вынуждены долевого участия в Росреестре. С 1 октября вступили в силу новые требования к страховым компаниям, работающим с застройщиками, но процесс подписания договоров с ними затянулся.
Центробанк предложил застройщикам 15 компаний, из которых фактически страхуют только три. Для нас это обернулось повышением ставки страхования с 0,4 до 1,5% от стоимости квартиры. При этом нет никаких гарантий, что страховые компании завтра не лишатся своей лицензии. Кто будет выплачивать деньги дольщикам при наступлении страхового случая?
На фоне тяжелого старта этой законодательной инициативы эксперты негативно оценивают перспективы внесения поправок в 214 ФЗ, которые должны исключить долевое строительство жилья и на 100% обезопасить дольщика.
Инициатива четко не описана, и пока не озвучена даже ориентировочная дата ее внедрения. Однако строители уже на этом этапе на всех уровнях говорят о том, что предложение способно негативно отразиться на и без того ослабленном рынке. Это вновь путь к сокращению объемов ввода жилья и, соответственно, повышению стоимости квадратного метра. На 40% ожидает ряд аналитиков. Впрочем, Евгений Востриков говорит о том, что цену формирует рынок, а он не готов к такому повышению.
Я бы и сейчас поднял цену квадратного метра в наших новостройках, но рынок заставляет работать на грани себестоимости. Такая практика пагубна, она не позволяет закладывать средства на развитие компании.
И если от поправок в 214 ФЗ строители пытаются откреститься, то постановление о продлении программы льготного ипотечного кредитования ожидают с охотой. Пока же отделы продаж получают от банков письма о том, что заявки на льготную ипотеку по первичке принимают до 31 декабря. Продлят ли программу в следующем году? Да, существует довольно высокая вероятность того, что правительство и банки решат сохранить инструмент, который обеспечил 30% рынка ипотечного кредитования (по данным "Секвойя кредит консолидейшн").
Сейчас действительно наступили лучшие времена для покупателей квартир в новых домах. Цена квадратного метра зачастую ниже, чем на вторичном рынке. Также действует льготная программа ипотечного кредитования - ставка на первичку ниже, чем до кризиса тогда так на вторичном рынке ставки высоки (15-17% на данным "Секвойя кредит консолидейшн" - прим. ред.). Однако не стоит забывать о рисках, с которыми сталкивается дольщик.
В январе-октябре 2015 года на территории края построено 10839 новых квартир общей площадью 704,7 тыс. квадратных метров. Алтайкрайстат
По итогам января-октября объем строительных работ составил 28,1 млрд рублей, сообщает . Это на 16% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Факт
В край поступили деньги по жилищным сертификатам "Молодая семья". И пусть таких сертификатов в разы меньше, чем (67,3 млн рублей в 2015 году против 141,5 млн в 2014), все же речь идет о довольно ощутимом вливание денежных средств на рынок недвижимости края.