декабрь 14, 2015
Все, кто долго работал в сельском хозяйстве края, помнят Аркадия Затлера — он много лет трудился в органах управления сельским хозяйством, а до этого прошел огонь и воду на сельхозпредприятиях края. Но пять лет назад по призыву соседей он пошел в "домкомы" — председатели совета дома. Все эти годы Затлер искал решения проблем ЖКХ, с которым сталкивался ежедневно. Своими соображениями он поделился с читателями altapress.ru. Мы готовы предоставить возможность высказаться и другим участникам процесса управления жильем и его обслуживания.
Аркадий Затлер.
Олег Богданов
— За последние годы жилищно-коммунальная сфера была едва ли не самой обсуждаемой и подвергаемой реформированию. Принимаются законы, постановления правительства, со всех сторон сыплются предложения. А воз и ныне там.
Все дело в том, что предлагаемые меры, как правило, направлены не на глубинные процессы реформирования отрасли. В лучшем случае это реакция на сверхординарные ситуации. Из процесса управления жилищно-коммунальной сферой практически исключены жильцы-собственники. Все заметнее удаление от этих проблем государства и муниципалитетов. Просматривается непреодолимое желание бремя затрат (зачастую необоснованных) полностью переложить на жильцов.
Если за тарифами монополий есть хоть какой-то контроль со стороны государства и местных властей, то в отношении управляющих компаний и того, как они этим тарифом манипулируют, этого сказать нельзя. Для того чтобы тарифы, как и цены, не росли, нужно нечто другое, нежели простое решение их заморозить.
Очень важная статья затрат в доме — расходы на текущий ремонт. Однако, как показывает практика, именно эта статья меньше всего работает по назначению. Наша управляющая компания "Центральная" за последнее время делает все возможное, чтобы у дома не только не оставалось денег на текущий ремонт, но и чтобы жильцы дома ходили в должниках и ни на что не претендовали.
В 2011 году самой заметной статьей затрат на текущий ремонт по нашему дому был... ремонт шеи жирафа: 60 рублей. Есть такая скульптура во дворе дома.
В 2012 году, выполнив план ремонта наполовину от запланированного, УК вывела дом в должники. Ларчик открывался просто — УК организовала из самой себя подрядную организацию и увеличила за счет этого расходы на содержание нашего дома на 43 707 рублей за год.
В 2013-2014 году от подрядчиков отказались (после большого скандала). И ничего существенного не сделали. А долги дома выросли почти в два раза — теперь уже за счет включения в отчет не выполненных работ и услуг.
Причем для сверки расчетов требуют доверенность от нотариуса. По закону — да. Но где логика? Управляющая компания может использовать средства жильцов, якобы потраченные на текущий ремонт, причем без подписи актов председателя совета дома. А для сверки расчетов недостаточно доверенности собственников — нужен нотариус, которому еще и заплатить надо из собственного кармана.
Тем не менее в 2015 году управляющая компания предложила ни много ни мало — увеличить тариф на текущее содержание и текущий ремонт жилья сразу более чем в три раза. И нет никакой уверенности, что, заплатив почти 400 тыс. рублей по тарифу на текущий ремонт, нам реально что-то отремонтируют — разве что шею жирафа: она опять треснула.
А между тем статья затрат на текущий ремонт (я бы назвал "текущий ремонт и благоустройство придомовой территории") одна из важнейших. По ней проходит огромная сумма. За счет этой статьи можно в течение максимум 10 лет преобразить город. А что мы наблюдаем? Достаточно отойти на одну-две улицы от центра, чтобы увидеть обшарпанные фасады, горбатые подъезды, аварийные навесы над входом, разбитые приямки подвалов, убогие детские площадки...
Сколько копий сломано вокруг проблемы прозрачности работы управляющих компаний, раскрытия ими информации о своей деятельности. Раскроют все что угодно, только не то, что надо.
И в этом один из самых существенных парадоксов. Кто-нибудь может себе представить, чтобы собственник нанял управляющего и на его законные вопросы и требования тот бы выворачивал ему жирную дулю, и не в кармане, а прямо перед носом? Даже формулировки такой, как "раскрытие информации", не должно быть — она перед собственниками дома всегда должна быть раскрыта.
Постановлением правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416 управляющая компания должна обосновать тариф на текущее содержание, а необходимые суммы на текущий ремонт, в зависимости от потребности, определяют собственники квартир.
Есть еще и постановление администрации Барнаула от 26 декабря 2012 года № 3873, в соответствии с которым тариф на текущее содержание и текущий ремонт рекомендуется разделить на 2 части: примерно 60% на содержание и 40% — на ремонт. Но ни того, ни другого компания не делает. В лучшем случае предлагается некий прейскурант на услуги, цены в котором взяты неизвестно откуда.
Правительство в свое время выступило с инициативой наделить общественность полномочиями жилищного контроля. И понеслось — кто во что горазд: ликбез, центр жилищного просвещения, общественный контроль в ЖКХ, краевая ассоциация жилищного управления и др. Сколько всего, а проблема как была, так и осталась.
Главное, чего нет во всех этих новациях, так это предложений по созданию общественной организации, которая представляла бы собственников жилья не только на уровне дома, но и в пределах управляющей компании, возможно, района и даже города. Такой организацией мог бы стать совет домкомов (председателей советов) с соответствующими полномочиями.
Система эта могла бы успешно работать при наличии влияния на деятельность управляющих компаний и администрации муниципалитета.
По моему глубокому убеждению, реформы в ЖКХ могут быть успешными, если они встраиваются в систему: народ (собственники жилья, совет дома) — власть (местные и региональные органы власти, государство) — хозяйствующий субъект (управляющие компании, ресурсоснабжающие и другие организации). Театр, как известно, начинается с вешалки. По этой аналогии дом начинается с подъезда, фасада, местное самоуправление — с совета дома.
Энергетики тоже хорошо устроились — повесили ящики (общедомовые приборы учета) и успокоились. Наконец-то сбылась их заветная мечта — полностью переложить бремя оплаты электроэнергии на собственников квартир. И не важно, кто ее расходует, есть ли потери энергии, главное — платить.
Вспомним, как начиналась эпопея с ОДН. Надо было передать показания квартирных счетчиков с 22-го по 26-е число. "Горэлектросеть" сообщила, что для приема показаний посадили 24 оператора. Народ дозвониться не мог, но по прошествии времени проблема исчезла — значит, количество операторов как минимум удвоили.
Однако проблема с ОДН никуда не делась. Приведу пример по нашему дому. В отдельные месяцы ОДН доходит до 40–50% от потребляемой энергии по квартирным счетчикам. Вместе с управляющей компанией проверили всю систему — все в порядке. Полгода снимали показания общедомового и квартирных счетчиков в одно время — ничего не изменилось.
Подозрение пало на жильцов пяти квартир, в которых либо счетчики не установлены, либо устарели и начисление идет по нормативу. Наши увещевания по поводу установки счетчиков ни к чему не привели. Вызвали "Горэлектросеть", которая выписала им предписания установить счетчики. Прошел год — все без изменений. Энергетики разводят руками: ничего не можем поделать.
А между тем Федеральный закон "Об энергосбережении и повышении энергоэффективности" № 261 говорит, что энергоснабжающая организация обязана совершить действия по установке счетчиков в отношении собственников квартир, не выполнивших ее предписания. Я обратился с этим в "Горэлектросеть" — получил отказ. Мне разъяснили, как рассчитывается и начисляется ОДН, — я им "про Фому", а они мне "про Ерему".
Пошел снова — обещали разобраться, ответить или пригласить. Жду пятый месяц. И никого не волнует, что те, кто платит по нормативу, могут использовать электроэнергию по полной программе — обогреватели, электроподогрев полов, нагрев воды через электротитаны и т. д. А ведь как красиво звучит закон — об энергосбережении и энергетической эффективности. Для кого он написан?
Государство зря питает надежду, что сбережением ресурсов активно будут заниматься ресурсоснабжающие организации. Не будут. Они в этом не заинтересованы, так же как и все, кто к этому причастен. Всесильный ОДН решит все проблемы — жильцы за все заплатят.
Что бы сделал я?
Надо отказаться от частных управляющих компаний. Контрольный пакет акций должен быть у государства (муниципалитета). Создать советы домкомов при УК. Все значимые решения принимать с их участием. Совет домкомов может принимать решение о выражении недоверия руководителю УК.
Ликвидировать чересполосицу. Сегодня у УК один дом может находиться в одном конце города, другой — в другом. УК укрупнить и передать им в управление дома и территории в пределах четко ограниченного замкнутого пространства. Это и удобнее для УК, и более наглядно будет видна работа той или иной УК.
Разделить статью расходов на текущее содержание и текущий ремонт на две самостоятельные статьи, как это принято в экономической практике. Средства со счета на текущий ремонт снимаются только по актам выполненных работ за подписью председателя совета дома.
Тариф на текущее содержание и тариф на текущий ремонт устанавливается на ежегодном совете домкомов с участием властных структур и УК, либо в соответствии с постановлением правительства РФ № 416 (с обоснованием расходов), либо в соответствии с постановлением администрации города (60% на 40%).
Капитальный ремонт ограничить десятью годами. С участием собственников (совета дома) определить объем работ и рассчитать примерную сумму затрат, исходя из этого установить тариф персонально по каждому дому. Средства капремонта аккумулировать в рамках УК. Она же может выступить генеральным подрядчиком.
Если государство заинтересовано в реальном, а не декларированном энергосбережении, зачем оставлять эту лазейку — нормативы? Если уж "изъявил" желание собственник платить без счетчика, тогда норматив надо увеличить не на 10–20% и не в течение двух лет, а сразу в пять раз и через три месяца. И установить жесткий контроль. А ответственность за это законодательно возложить на ресурсоснабжающие предприятия. Экономия ресурсов — это дело государственной важности. Или нет?
Заставить самих монополистов и УК бороться с неплатежами. Тарифы не повышать, пока они не взыщут задолженность до какого-то определенного уровня. При этом защитить социально необеспеченные слои населения. Прекратить банкротства УК и убрать всяких посредников в расчетах с ресурсоснабжающими предприятиями.
Коренным образом перестроить законодательство в ЖКХ, добавить побольше логики, здравого смысла и прагматизма. Сейчас по любому поводу отправляют собственника в суд, в то время как УК, например, может обходится в своих делах "без суда и следствия". Не надо толпами ходить в суд. Если выявлены нарушения по одному дому, надо, чтобы это стало прецедентом для других домов.
И вообще, многих так называемых судебных вопросов можно было бы избежать, если бы работала система: совет домкомов — власть — хозяйствующий субъект. А если кто-то из хозяйствующих субъектов не согласен с принятым решением — пусть идет по судам он. У него, в отличие от жильцов, есть для этого юридическая служба.
Если бы жильцы были уверены, что средства текущего ремонта будут использованы по назначению, они бы добровольно, без указания сверху, принимали бы решения по установлению необходимого тарифа.