март 10, 2016
В Барнауле становится все больше пустующих арендных помещений на первых этажах зданий (стрит-ритейл). Это связано с тем, что собственники многих помещений до сих пор не хотят снижать цены, а арендаторы нашли другие варианты по более интересной цене. К тому же с рынка активно уходят банки и федеральные бренды, которые разогревали цены на аренду. Эксперты Недвижимость.altapress.ru прогнозируют серьезные перемены на этом рынке в ближайшем будущем.
Недвижимость в Барнауле. Торговые центры.
зай
Барнаул изобилует пустующими торговыми площадями на "красных линиях". Почему? Потому что стрит-ритейл по традиции предлагает арендные площади по цене до 2 тысяч рублей за квадратный метр. Наименее ликвидные ищут арендаторов за 1 тысячу рублей. Все это дорого для современного торгового предприятия, и уже пора опускать ценник до 700 рублей за "квадрат".
По словам экспертов, на рынке стрит-ритейла некоторые собственники до сих пор пытаются сохранить цены 2013-2014 годов. Но тогда высокая стоимость арендных площадей поддерживалась представителями федеральных брендов и банковским сектором. Явно ощущалась борьба за просторные помещения на "красных линиях", что и разогревало ценник. Сейчас банковский сектор "схлопывается". Одни кредитные учреждения заняты оптимизацией затрат и оставляют только самые рентабельные офисы, другие теряют лицензии и закрываются.
Сокращается рентабельность и торговых предприятий. По данным Алтайкрайстата, в Алтайском крае оборот розничной торговли в январе 2016 года упал на 10,3% относительно января 2015 года. Причем статистика учитывает показатель в денежном эквиваленте, поэтому на фоне значительного повышения цен зафиксирован относительно умеренный провал. На деле же все обстоит иначе.
По словам Алексея Муленка, независимого консультанта по брокериджу в СФО и Дальневосточном округе, в прошлом году известные европейские бренды провалились по объемам торговли на 25-40%. С аналогичным сокращением оборотов столкнулись и местные предприниматели. Ответом на сокращение доходов "федералы" начали закрывать свои представительства в регионах, а барнаульцы сокращать свои расходы. По словам Татьяны Лариной, зампредседателя Алтайского союза предпринимателей, ряд собственников сами встали за прилавок, сократив количество наемных продавцов.
Я бы не ставила вопрос о том, что ставка аренды высокая или низкая. Есть другие понятия, на которые ориентируется ритейлер. Это оборот торговли и маржинальная прибыль. Условно говоря, если предприниматель за два дня торговли набирает сумму аренды, то его ставка аренды низкая. Если на это уходит две недели, то ставка высокая.
Кроме того, рынок стрит-ритейла оказался заложником глобальных перемен в торговом секторе. Теперь предприниматель выбирает между магазином на первом этаже здания и помещением в крупном торговом центре.
У каждого формата свои плюсы. Первый собирает покупательский трафик оживленных "красных линий", позволяет свободно планировать свою площадь, время работы и так далее. Торговый центр же аккумулирует покупателей за счет крупных якорных арендаторов, берет на себя заботу по общению с коммунальными службами, организует продвижение.
ТРЦ обеспечивают совсем другой поток покупателей. Условно говоря, если мимо магазина на "красной линии" в день проходит тысяча человек, то в торговый центр заходит несколько сотен тысяч посетителей, которые уже настроены на покупку. Кроме того, шоппинг в торговых центрах ближе современному человеку. Он позволяет экономить время на покупках. Это важно.
Однако Ирина Чанцева уверена, что ТРЦ не станут полной заменой стрит-ритейлу. "Если бы это было так, то в европейских городах на "красных линиях" мы бы видели только кафе, ларьки с мороженым и музеи. Нет, есть определенные бренды, которые принципиально не идут в торговые центры", - уверена Чанцева.
Практически все первые этажи жилых домов на проспекте Ленина уже превратились в коммерческие помещения, и, естественно, собственники не закроют их на замок навсегда.
Думаю, некоторым придется значительно поменяться, например, обратить внимание на европейский опыт. Наделить торговлю формата стрит-ритейл изюминкой, всерьез заняться развитием своего бренда. Например, открыть булочные с уникальной рецептурой выпечки, интересными костюмами продавцов, уютным интерьером и особым стилем торговли. Что-то вроде какой-нибудь булочной "У Иваныча", где этого Иваныча знает большинство покупателей лично!
Ирина Чанцева обращает внимание на опыт столиц — Москвы и Санкт-Петербурга. Там места магазинов на "красных линиях" занимают кафе, рестораны, фаст-фуд. И в Барнауле уже есть такие прецеденты. На месте магазина "MEXХ" открылся
Однако Татьяна Ларина говорит о том, что такие варианты развития бизнеса очень проблематичны. "Мы просчитываем рентабельность разных проектов: от кафе до производства. Однако все расчеты говорят о том, что бизнес окупит себя только через 7-8 лет! Как изменится ситуация в стране за это время? Какими будут налоги и законодательная база? Это неизвестно, поэтому развивать новые проекты крайне сложно", — считает зампредседателя АСП.
О еще одном варианте развития говорит Алексей Муленок. По словам брокера, проблема современного стрит-ритейла кроется еще и в истории его возникновения, а значит, там же нужно искать и пути ее решения.
В свое время предприниматели приобрели помещения на "красных линиях", перестроили их в магазины, нашли арендаторов — крупные федеральные компании. Организовав таким образом бизнес, они переехали жить в другие страны, получают доход, но лично в процессе не участвуют. Сейчас рынок ритейла таков, что нуждается в постоянном личном участии. Например, арендную ставку уже не назначают фиксированным платежом. Чаще всего применяется схема — 10% от суммы дохода, но не больше 1 тыс. рублей за квадратный метр.
Эксперты полагают, что уже к концу 2016 года рынок стрит-ритейла обретет свое новое лицо. Собственники помещений, которые не захотят погружаться в процесс торговли, просто . Чтобы сделка состоялась, им придется уступить в цене. В противном случае можно потерять довольно много на платежах по коммуналке и на налогах. Новым собственникам придется принять активное участие в бизнесе.
"Я рекомендую обратить внимание на местных предпринимателей. Молодых ребят, которые сейчас выходят на рынок — они займут места "федералов". Быть лояльными и мобильными по арендной ставке. Ведь ближайшие три года экономика не поменяется. Об этом уже официально заявляет Минпромторг", - подытоживает Алексей Муленок.
В том, что закрываются магазины, никакой трагедии нет. Предприниматели считают свою прибыль. Закрывая нерентабельные проекты, они повышают свою маржинальность. Особенно это заметно на Управляя сетью в 250-300 магазинов, операторы находятся в постоянном поиске рентабельных мест. В год они могут открывать по 15 магазинов и столько же закрывать.
Я не буду рисовать оптимистичной картины для ритейла Барнаула. Ставки аренды будут падать, сдать помещение за один-два дня уже не удастся. Но и трагедии не произойдет. По крайней мере, до сих пор ни один из моих коллег по рынку не свернул торговлю. Да, магазины закрывают или переезжают. Но в целом работа идет.