апрель 11, 2016
В конце прошлого года на строительном рынке Алтайского края произошло важное событие. Кресло руководителя компании "Барнаулкапстрой" — акционерного общества, в котором 100% акций принадлежат мэрии, — занял Сергей Дёмин. Это имя хорошо известно в строительной отрасли Барнаула. Дёмин 19 лет проработал в администрации города, в том числе на посту руководителя комитета, курирующего строительную отрасль города. Какие задачи поставил перед Сергеем Дёминым работодатель, ведь под его начало перешло одно из градообразующих предприятий Барнаула? В каком состоянии "Барнаулкапстрой" (БКС) сегодня, и чем займется компания завтра, сайт Недвижимость.altapress.ru узнал из первых уст.
Сергей Дёмин.
"Барнаулкапстрой".
- Сложно сказать. Возможно, сказался опыт. В течение восьми лет я возглавлял комитет по строительству и курировал работу "Барнаулкапстроя". Работа этой компании мне понятна и известна. Плюс к тому я в течение пяти лет занимался непосредственно строительством — занимал должность главного инженера в одной из строительных компаний города.
- Мне интересно, где бы ни работал, быть первым, занимать руководящий пост. Безусловно, ответственность высокая, но окончательное решение всегда за мной. Руководитель должен уметь предвидеть весь процесс, стратегию и верно направить свой коллектив.
- Сейчас кризис, и все строительные организации находятся в сложном положении. Первая задача — удержаться на плаву, удержать коллектив. А коллектив БКС трудоспособный, опытный и не маленький — 85 человек. Мне бы не хотелось его потерять.
Надо сказать, что такая задача стоит перед всеми строителями. Многие готовы работать даже с нулевой прибылью, лишь бы удержать сотрудников. Есть ведь специфичные специальности. Если сейчас разогнать тех, кто владеет ремеслом, потом трудно будет собрать. Это, например, монтажники панельного домостроения, каменщики, бетонщики. Все это строительная элита. Кроме того, акционерное общество создано для того, чтобы приносить прибыль в бюджет города. Поэтому перед нами стоит задача зарабатывать деньги.
- Основная задача, которая всегда стояла перед "Барнаулкапстроем", — это решение социальных задач. Что бы ни происходило в городе, — на передовой было наше предприятие.
Решение проблемы обманутых дольщиков, оказание помощи молодым семьям и военнослужащим, ветеранам войны. Все это проходило с участием БКС. Мы предоставляли такие условия, такую стоимость квадратного метра, которые позволяли реализовывать госпрограммы, направленные на решение квартирного вопроса разных категорий граждан.
- Самое главное, что у предприятия сформирован существенный задел участков под застройку. Это земля, на которой БКС организует строительство инженерной инфраструктуры и жилья. Именно это позволяет удерживать стоимость квадратного метра на низкой отметке и участвовать в госпрограммах.
Ценность нашего предприятия в том, что мы всегда занимались квартальной застройкой. Да, на квартале может быть много застройщиков, инвесторов, но если каждый будет заниматься своим проектом, то порядка не будет. Функции "Барнаулкапстроя" как заказчика-застройщика и заключались в организации работ по застройке и проектированию квартала, его инженерной и социальной инфраструктуры.
- Изменилась законодательная база, регулирующая строительную отрасль. Например, земельные участки под застройку можно взять только через аукцион. Теперь "Барнаулкапстрой" участвует в таких аукционах наравне с другими строительными компаниями. Знаете же, что. Кроме того, компания получила возможность выступать инвестором проектов. Так строится квартал таунхаусов "Уютный" и коттеджный поселок "Радужный спутник".
- Несколько сложно мне судить — проект начинался до меня, но сейчас он на финишной прямой, и очевидно, что идея состоялась. Таунхаусы всегда были интересны, но именно в таком виде, в котором мы сейчас хотим их достраивать. Человек заходит в свою квартиру, и соседи у него только справа и слева: первый этаж — гараж, второй — гостиная и кухня, третий — спальни. Чем интересна двухуровневая квартира — это возможностью отделить спальную зону от шумной гостиной.
- Это разные типы жилья. В таунхаусах нет отдельных земельных участков, за которым нужно ухаживать. Есть благоустроенная территория, и ее обслуживает управляющая компания. Кроме того, в этом микрорайоне построены все системы коммуникаций, включая центральную канализацию. Для коттеджных поселков такое решение редкость. Очень дорого получается.
Действительно, стоимость квартиры в таунхаусах получилась выше, чем квартиры в многоэтажке. Тем не менее, большую часть квартир мы обеспечили отапливаемыми гаражами, а газовое отопление всегда экономичнее. Кроме того, сейчас мы запустили акцию по продаже квартир, что делает покупку этого жилья привлекательнее.
- Поселок получил название "Радужный спутник". Не могу точно сказать, чем оно продиктовано. Идея возникла до меня. Но чтобы он действительно был радужным, мы решили обыграть выбранный образ в экстерьере домов. От других проектов в сегменте малоэтажного жилья этот отличается тем, что мы строим "инженерку" для участков, но не продаем их под застройку. Купить можно будет только готовый дом. Так мы регулируем очередность строительства, выдерживаем единую архитектуру поселка, можем планировать появление каких-то социальных объектов. Вот сейчас решается вопрос со строительством частного детского сада.
- Мы приняли такое решение и идем к нему, формируя графики производства работ и этапы ввода жилья. Конечно, было бы неплохо до окончания срока аренды продать все дома, но если не получится, то мы будем оформлять их на себя, а потом продавать. Практика известная. О цене коттеджей — я бы не сказал, что она высокая. Мы будем продавать дома площадью 150 метров с гаражом, ограждением, коммуникациями. Даже с учетом собственной водонапорной башни и станции очистки воды стоимость коттеджа варьируется около 35 тысяч за квадратный метр.
- Самый интересный — Проект позволяет строить на участках домов, признанных аварийными. Не так давно мэрия проводила аукцион по РЗТ, и мы выиграли его. Теперь будем застраивать микрорайон на пересечении улиц Советской Армии, Минской и Витебской. Здесь планируется порядка 50 тысяч квадратных метров жилья — это около 10 многоэтажных домов. Для этого надо снести девять аварийных домов. Из них три расселила администрация, еще шесть должны расселить и снести мы.
- Дома признаны аварийными, что облегчает переговоры с собственниками. Здесь уже не может возникнуть ситуации, когда они могут отказаться съезжать из квартиры потому, что "люблю этот дом". Это первый аргумент. Во-вторых, администрация проводит независимую оценку жилья, выявляет его рыночную стоимость и готовит официальный документ. В соответствии с ним мы обязаны предложить либо выкупную цену квартиры, либо в счет этой цены жилье. Люди вправе доплатить и выбрать интересующую квартиру. То есть на оценочную и, соответственно, выкупную стоимость квартиры влияют только квадратные метры, а не количество прописанных. Всего нам предстоит расселить около 3,5 тысячи квадратных метров жилья. Планируется, что уже в этом году начнется строительство.
- Я думаю, что еще год-два будет сложно — ситуация в стране непростая. Строители на себе чувствуют изменения в экономике. Мелкие компании уйдут с рынка. Кто-то совсем, кто-то объединится с такими же небольшими предприятиями, кто-то продолжит работу в составе крупных организаций. То есть все идет к укрупнению компаний, как в предыдущий кризис. Произойдут и другие изменения. Например, предприниматели, которые занимались только строительством, на растущем рынке приобрели оборудование и сейчас начинают собственное производство. Есть предприятия, которые ранее только производили строительные конструкции, а сейчас сами строят. Некоторые перестроились довольно успешно. Например, "Строительный камень", бывший завод ЗКПД2. Не так давно они были поставщиками ЖБ-панелей 97-й серии, а сейчас успешно строят.
Уверен, что отрасль выстоит. Вы посмотрите, в новостях постоянно рассказывают о строительстве в регионах самых разных объектов. Кризис — это временное явление. Мы переживали всякие кризисы. Мне приходилось работать в администрации в конце 1990-х — начале 2000-х, когда мы сражались за каждый квадратный метр. Тогда в городе вводили в среднем 200 тысяч квадратных метров жилья.
- Сейчас этот задел иссякает. Это мы увидим по итогам ввода жилья в 2017 году. Но запускается механизм по накоплению нового задела. Уверяю вас, спрос на земельные участки со стороны больших застройщиков есть. У нас отыгран аукцион на квартал 2033. Желающих зайти на него очень много. Потенциал участка — до 170 тысяч квадратных метров жилья. Плюс 50 тысяч — на ранее застроенных территорий. И это только те проекты, в которых участвует "Барнаулкапстрой". А есть же еще точечная застройка города. Некоторые анонсированные проекты рассчитаны на 40-50 тысяч "квадратов". Не завершено строительство еще в нескольких кварталах.
- Сейчас продажи квартир упали — в одних проектах на треть, в других еще больше, а предложение по-прежнему высоко. Как и в других отраслях, это приводит к снижению цены. Предложений станет меньше — и цена подрастет.
Мы пытаемся с администрацией края реализовать программу "Российская семья", по которой отдельные категории граждан смогут приобретать квартиры по 35 тысяч рублей за квадратный метр. То есть по цене, которая заметно ниже рыночной. Рассматриваются площадки в Барнауле. Насколько это получится, будет зависеть от инвесторов. Я не буду называть, с кем мы прорабатываем вопрос, но в этом году мы хотели бы начать строить по этой программе.
Есть хорошие перспективы начать строительство в квартале 2033 уже в этом году, сообщил Сергей Дёмин.