август 26, 2016
В Барнауле начинается высокий сезон на рынке аренды жилья: заканчиваются отпуска, стартует учебный год. Текущий кризис сказался и на этой отрасли. В Барнауле его усугубил эффект "перепроизводства" новостроек. Особенно "малогабариток", которые начали выдавливать с рынка старый фонд. Есть и другие отличительные черты. Например, предпринимаются первые попытки перейти на оплату комиссии не соискателем, а владельцем квартиры. И, конечно, появляются новые "честные способы" отъема денег у граждан.
Недвижимость.
Михаил Хаустов
Строительные компании уже несколько лет делают погоду на рынке аренды. Еще в 2013 году эксперты рассказывали "СК" о том, что новостройки заметно пополнили базы жилья внаем. Причем интенсивно застраивают не только Индустриальный и другие удаленные от учебных заведений районы, но и предпочтительный для студентов центр. В прошлом, уже кризисном, году город и вовсе поставил рекорд по вводу жилья, перевыполнив план на 57% (608,6 тыс. кв. м).
Сами строители полтора-два года назад говорили, что порядка 40% их квартир покупают инвесторы, то есть те, кто получает прибыль от перепродажи или сдачи внаем. Кризис многим спутал карты, и новостройки хлынули на рынок аренды. "Я два раза успел купить квартиры на нулевом цикле и продать их с выгодой до 700 тыс. рублей, — говорит Денис Яровой, владелец небольшой транспортной компании Барнаула. — В третий раз купил долевку в центре, но наступил кризис. Продать выгодно не получается. Пустил жильцов".
Павел Луценко, генеральный директор федерального портала "Мир квартир", рассказал "СК", что объем предложения за несколько лет вырос: "Если в 2011 году в нашей базе по Барнаулу было около 850 арендных квартир, то сейчас это число перевалило за тысячу. Причем больше всего выросло количество однокомнатных — почти на 40%. Сейчас этот тип жилья занимает более половины базы аренды".
Эксперт объясняет это тем, что в последние несколько лет строители сделали акцент на привлекательные для инвесторов малогабаритки. "СК" уже писал, что их построили так много, что компании столкнулись с кризисом перепроизводства, особенно студий, а сайт "Недвижимость Алтая" утверждает, что стоимость таких квартир падает интенсивнее всего: за последние полтора года — минус 15%. Полноценные одно-, двух- и трехкомнатные варианты потеряли только около 9% от своей цены.
"Плюс рынок пополняют те, кто в условиях падения доходов старается найти новые источники дохода, — продолжает Павел Луценко. — В том числе они пытаются сдавать свою недвижимость, которая ранее простаивала".
Обновленный строителями рынок аренды приобрел ярко выраженный тренд. В крайне неудобном положении оказался старый "убитый" фонд, некогда занимавший нишу самого дешевого и востребованного жилья, интересного студентам. Его агрессивно выталкивают более комфортные квартиры, говорит Арина Комарова, индивидуальный риэлтор: "Пенсионеры, которые уже много лет сдают свои “хрущевки” в центре студентам, не вкладывают деньги в ремонт и обустройство. Ежегодно они выходят на рынок со своим предложением в конце июля. При этом просят цену прошлого года. В моей базе сейчас несколько таких вариантов, и они стоят мертвым грузом, ими не интересуются. В новом сезоне за эту же сумму можно снять более просторное жилье в спальных районах или примерно такое же по площади, но комфортнее в центре".
По словам эксперта, сдать такие квартиры иногда удается, но лишь на пару месяцев. Оглядевшись, арендатор понимает, что за свои деньги он может жить с большими удобствами. "Отошли те времена, когда студенты везли за собой в город весь скарб: холодильники, стиральные машины, кухонную утварь, ковры и прочее. Теперь они стремятся получить все это вместе с арендуемой квартирой, при этом за умеренную цену. И это возможно. Однокомнатная или студия в центре за 10 тыс. рублей в месяц — это вполне реально", — говорит Арина Комарова.
Эксперты подчеркивают, что квартиры в хорошем состоянии сегодня сдаются довольно хорошо. Срок экспозиции, конечно, не день-два, как раньше, но за пару недель можно найти подходящего клиента. "Спрос на полностью оснащенные техникой квартиры с качественным ремонтом есть, и иногда он превышает предложение, — рассказывает Ирина Ландина, занимающаяся арендой бизнес- и элит-класса. — В этом сегменте однокомнатные квартиры в центре сейчас стоят около 18 тыс. рублей в месяц. Двушки — 20–25 тыс. Кстати, именно они сейчас пользуются большим спросом. А просторные апартаменты на 130–150 “квадратов” сдают за 40–50 тыс. рублей в месяц в зависимости от района. Дороже на Горе. Там огороженная территория, есть парковочные места. Центр в этом смысле проигрывает".
Эксперт уточняет, что такие квартиры адресованы топ-менеджерам иногородних компаний и состоятельным гражданам, которые ожидают окончания ремонта в своих домах и квартирах.
Ипотека долгое время считалась альтернативой аренде. Однако сегодня аренда существенно выгоднее: арендный месячный платеж меньше ипотечного взноса. На падающем рынке, говорят эксперты, в условиях стагнации экономики и падения доходов населения люди все чаще выбирают аренду, так как понимают, что "не потянут" высокие ипотечные проценты.
Большой объем предложения и недостаточный спрос также корректируют рынок аренды. Уже есть случаи, хоть и единичные, когда комиссию агенту платит не арендатор, а арендодатель, который нанимает посредника, чтобы сдать свою квартиру. Арина Комарова рассказывает, что оплачивать услуги риэлторов готовы те, кто не проживает в городе и не может сам заниматься подбором жильцов и присмотром за квартирой: "Особенно часто услугой пользуются жители Казахстана". В конце 2014 — начале 2015 года из-за того, что курс рубля по отношению к доллару резко упал, а тенге сохранил свои позиции, казахи начали массово скупать новостройки. Сейчас многие из них вынуждены сдавать их.
"Лучше заплатить комиссию, чем жилье будет простаивать, — говорит Павел Луценко. — В Москве это стало уже почти нормой в сегменте элитного жилья, постепенно распространяется такая практика и на другие сегменты, и на другие регионы". В Барнауле развитие тренда пока поддерживают не все. Ирина Ландина подчеркивает, что она не готова менять принципы бизнеса и брать комиссию не с арендаторов: "Я зарабатываю на каждой квартире по нескольку раз. Их владельцы очень часто обрастают дополнительной недвижимостью и вновь приходят ко мне в поисках жильцов. Я не буду портить с ними отношения".
Но Геннадий Малков, руководитель АН "Дом", полагает, что вскоре тренд переломится: "Неинтересно терять доход из-за того, что несколько месяцев не можешь сдать квартиру".
Сейчас львиная доля посредников берет комиссию с будущих жильцов. Правда, жесткое правило — 50% от суммы платежа за один месяц — уже отменено. 30%, а то и 20% — тот гонорар, на который часто готовы посредники. Плюс довольно большой объем квартир сдают собственники, пользуясь возможностями досок объявлений. Однако, утверждает руководитель "Барнаульского бюро недвижимости" Владимир Чубатов, многие, помаявшись в поисках арендаторов, приходят к посредникам.
Падающая цена на рынке аренды подарила нечистым на руку риэлторам новую идею. Около полутора месяцев назад в Барнауле появилась группа предпринимателей, которые "навариваются" на комиссии. Они начали работать, когда в краевую столицу стали стягиваться будущие студенты. Параллельно с поступлением в учебное заведение молодежь подыскивает себе жилье на будущее. Чаще всего соискателям предлагают довольно дешевую квартиру от собственника — это способ завлечь тех, кто не хочет платить комиссию посреднику. Но на встрече такой посредник появляется. Он объясняет, что также участвует в сделке, убеждает в важности своей роли, помогает составить договор аренды, берет свою комиссию (3–5 тыс. рублей) и уходит.
Уже через несколько часов собственники квартиры возвращают предоплату за месяц и просят освободить жилье — якобы возник форс-мажор (приехали родственники или удалось найти покупателя на объект). Но комиссия посреднику не возвращается. "По словам пострадавших, они обращались в полицию, но там пришли к выводу, что сделка законна: посредник оказал услугу, а у собственника сложились непредвиденные обстоятельства", — говорит Владимир Чубатов.
Другая крайность — беспредел арендаторов. Сейчас они короли рынка и зачастую пользуются этим: кочуют из квартиры в квартиру, оставляя после себя разгром и грязь.
В начале августа Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) заявило, что будет выкупать секции и целые корпуса в строящихся домах для создания в России цивилизованного рынка арендного жилья. Для вложения средств в арендные проекты в АИЖК уже создали закрытый паевой инвестиционный фонд. Предполагаемый объем инвестиций на 2016–2017 годы — 25 млрд рублей. Первый пилотный проект запущен в Москве. Когда опыт будет распространен на регионы, пока не сообщается.
Павел Луценко и вовсе сомневается в состоятельности этого и других подобных проектов: "Чиновники разных уровней лет 10 муссируют идею муниципального арендного жилья. Однако когда доходит дело до расчетов и бизнес-планов, получается, что проект этот коммерчески невыгодный — инвесторы за него не берутся, и государство денег не выделяет. Тут нужны или какие-то особенные условия для застройщиков и управляющих компаний, которые власти предоставят бизнесу, или политическая воля. Пока же, как известно, “денег нет”…"
Конец лета — традиционный пик спроса на аренду жилья в Барнауле. Самые "мертвые" месяцы — декабрь и январь. В этот период цена предложения интенсивно падает. В кризисные 2015 и 2016 годы она не особенно поднялась даже к высокому сезону.
В 2015 году аренда однокомнатных квартир в Барнауле подешевела на 7,2%*, двухкомнатных — на 15,8%, трехкомнатных — на 24,4%.
За 8 месяцев 2016 года однокомнатные квартиры потеряли еще 8,1%, двухкомнатные — 1,3%, трехкомнатные подорожали на 4,9%.
* По данным портала "Мир квартир".
63,5% составляет доля однокомнатных квартир в предложении по Барнаулу. 25,8% — двухкомнатных, 8,4% — трехкомнатных. Домов — всего 2,3%.