октябрь 11, 2016
Идет вторая кризисная осень на строительном рынке Барнаула. За полтора года город получил несколько дел о банкротстве застройщиков, довольно заметно сократил объемы работ и ввод готовых домов в эксплуатацию. Однако о завтрашнем дне думают многие. Рынок участков под строительство, в том числе с готовыми проектами, живет. Более того, мэрия подготовила к аукциону очередной квартал. Здесь могут построить 173 тысячи кв. метров жилья. Многое говорит о предстоящей борьбе на аукционе. Но, подчеркивают строители, на строительном рынке по-прежнему царствует кризис.
Строительство недвижимости.
Михаил Хаустов
В этом году в Барнауле начнут строить первые дома в квартале 2033, расположенном вдоль улиц Попова и Солнечная поляна. По словам Сергея Демина, руководителя компании "Барнаулкапстрой" (выиграла на аукционе право застройки участка), готова планировка квартала. Отдельные подрядчики, например "Жилищная инициатива", рвутся в бой уже в этом году. Основные работы планируют начать в 2017-м.
Важно отметить, что этот квартал два года "лежал под сукном". Сначала тянулись судебные тяжбы с первым претендентом на застройку — неизвестная в Барнауле компания "Жилой массив" в 2014 году пообещала за лот почти 400 млн рублей, но не выплатила их. Потом победитель очередного аукциона "Барнаулкапстрой" около полутора лет готовил участок к застройке. Это долго, учитывая, что "Союз" уже через полгода после розыгрыша квартала 2010 (состоялся в 2014 году) заложил нулевые циклы первых многоэтажек. Но тогда рынок стремительно рос, стараясь снять последние сливки предкризисных месяцев.
Возможно, заминка "Барнаулкапстроя" связана с тем, что застройщики постарались притормозить темпы строительства. Город два года подряд бил рекорды по вводу жилья, которое в кризис подолгу не могли продать. Сейчас темпы работ снизились. Алтайкрайстат пишет, что в январе – августе строители освоили 18,5 млрд руб. Это на 8,4% меньше января – августа 2015 года. Тогда в крае на стройку ушло 19,8 млрд руб. Количество квартир от застройщиков также сокращается. За девять месяцев текущего года в крае построили 5,9 тыс. квартир общей площадью 388,3 тыс. кв. м. Это на четверть меньше января – августа 2015 года, по данным Алтайкрайстата.
Одновременно с сужением рынка строящегося жилья у застройщиков заканчивается запас земли, поэтому новый аукцион мэрии на квартал 2032 подоспел вовремя. В октябре в Барнауле разыграют участок 19,5 га, расположенный в границах улиц Сергея Семенова, 65 лет Победы, Энтузиастов и Солнечная поляна. Здесь можно построить 173 тыс. кв. м жилья. Предельная высота зданий — 75 метров (высота 24-этажного дома с техэтажами). Начальная цена аукциона на квартал 2032 — 155,7 млн рублей. Кроме того, в планах у мэрии разыграть в этом году еще один квартал — 2037. Он ограничен улицами Сергея Ускова, Жасминной, Сиреневой и Павловским трактом. Одной из своих сторон участок соседствует со старой "Лентой", другой — с "Аксиомой". Об этом пресс-служба сообщала еще в начале года.
Бороться за право застройки новых кварталов в Барнауле будут ведущие застройщики. В их числе "Жилищная инициатива", "Алгоритм", возможно, "Союз" и другие. Для всех победа в аукционе важна. "ЖИ" и "Алгоритм" уже завершают строительство домов в своих кварталах. Для продолжения бизнеса они вынуждены подбирать небольшие площадки в центре города. Об этом в своих летних интервью говорила Ксения Белоусова, директор ИСК "Алгоритм", а риэлторы подтверждают, что застройщик в активном поиске интересных участков под точечную застройку. "Жилищная инициатива" уже презентовала свои "Димитровские горки" — большой комплекс в центре краевой столицы. В свою очередь ИСК "Союз" располагает кварталом 2010 ("Времена года"), и по условиям аукциона может работать там до 2019 года. Но, возможно, сдаст дома раньше. В этом и следующем году намечен ввод нескольких многоэтажек на полгода раньше заявленного срока.
Резонно предположить, что такая активность участников рынка говорит о том, что кризис отрасли на излете. Но строители твердят, что им по-прежнему сложно работать. Просто "в городе искусственно создан дефицит земли, и это приводит к неоправданно завышенной цене аукциона, — поясняет Владимир Отмашкин, владелец ИСК “Союз”. — Будем ли мы участвовать в аукционе на квартал 2032 — не готов комментировать. Это вновь может привести к тому, цена лота разогреется".
Сергей Санников, генеральный директор Ассоциации СРО "Алтайские строители", отмечает: алтайские предприятия строительной отрасли снижают объемы работ. "На предстоящем собрании мы будем исключать 20 членов — они не платят оговоренные законом взносы, и мы обязаны расстаться с ними. Без допусков на строительные работы, которые получали в СРО, им придется уйти с рынка. Но не платят эти компании не потому, что не хотят. Они просто не смогли заработать нужной суммы", — рассказал эксперт.
"Да, сейчас несколько поднялись объемы продаж, и даже цена немного подросла, но это не говорит о том, что рынок “исцелился”, — продолжает Владимир Отмашкин. — Просто мы наблюдаем кратковременное сезонное повышение покупательской активности — для аграрного региона это свойственно". Действительно, в августе, впервые с осени прошлого года, в Барнауле поднялась цена на новостройки. В среднем "квадрат" прибавил 180 рублей. Но уже в сентябре цена упала, хоть и незначительно, с 41,55 до 41,54 тысячи рублей за один квадратный метр, пишет сайт "Недвижимость Алтая". Очевидно, что многие хотели бы продавать дороже, но не получается.
Евгений Востриков, руководитель компании "Домстрой-Барнаул", говорит о том, что застройщики критично нуждаются в повышении цены реальной продажи квартир, но они не могут позволить себе этого. "Стройматериалы продолжают дорожать. Чтобы бизнес был рентабельным, нам стоит повысить цену квадратного метра. Но покупатели не готовы к этому", — поясняет Евгений Востриков. Застройщик отмечает, что ему и многим коллегам приходится оптимизировать работу, глубоко просчитывать новые проекты и браться за наиболее рентабельные. Например, сейчас "Домстрой-Барнаул" готовится к аукциону на право застройки небольшого участка, расположенного на пересечении улиц Малахова и Антона Петрова (бывший рынок "Малаховский"). "Но давать слишком высокую цену за участок мы не будем", — резюмирует Востриков.
Цена ошибок или невезения на строительном рынке высока. В этом году в Алтайском крае поданы иски о банкротстве трех строительных компаний. "Аспект" испытывает трудности с завершением дома на 765 квартир в ЖК "Демидовский" в Новоалтайске. "Строй Тактика" пытается найти средства, чтобы достроить многоэтажку на Южсиба, 52 (Новоалтайск). И, наконец, не так давно на компанию "СтройГАЗ" подан иск о банкротстве. Один из ведущих застройщиков края попал в сложную финансовую ситуацию. Только в этом году он получил исков на 600 млн рублей (по данным сайта Арбитражного суда). Небольшая часть из них отклонена, но большинство дел актуальны. Кроме того, altapress.ru стало известно, что презентованный в прошлом году проект строительства многоэтажки на улице Димитрова, 150 продан вместе с участком другой компании.
В этом году особенно стало заметно, что строительные компании Барнаула продают свое имущество. Среди множества готовых к заселению объектов недвижимости некоторые предлагают и другие активы. Среди них наделы земли для строительства коттеджных поселков, отдельные участки в городе под многоэтажные дома, в том числе с готовыми проектами и разрешительной документацией. Когда-то их приобретали впрок под будущие стройки. Особенным событием на рынке стало объявление компании "Селф" о продаже гостиницы "Алтай". Руководитель компании Нодар Шония объяснил свое решение тем, что намерен получить коммерческую выгоду.
"Участки в хороших местах города с готовыми документами и проектами строительства — это ликвидные лоты. В этом году они пользуются спросом, — говорит Константин Никитеев, руководитель АН “Ключ-Риэлт”. — Во-первых, они подешевели. Во-вторых, приобретая их, инвестор уже в ближайшее время может начать строительство и быстрее получить прибыль. Неликвидные же участки по-прежнему долго не могут найти покупателя".
"Трудно говорить за каждую компанию, почему она приняла решение продать свое имущество. Это бизнес, и каждый вправе поступать так, как считает нужным, — говорит Сергей Санников. — Однако очевидно, что для некоторых это вынужденный шаг. Строители продают свои активы, чтобы выручить деньги на текущие и будущие проекты".
С середины августа "Консалтинговое бюро" дважды в месяц проводит торги по продаже ДК "Сибэнергомаш", находящегося в залоге у "Глобэксбанка". Начальная цена лота уже снижена со 116 до 70 миллионов рублей. Если очередной аукцион вновь не состоится, то лот будет разыгран. Предусмотрено еще три шага с понижением цены. Конечное предложение "Консалтингового бюро" — 35 миллионов рублей.
Это крайне низкая цена для барнаульского объекта недвижимости, учитывая, что речь идет о функционирующем здании площадью 7,1 тыс. кв. метров. "Квадрат" новому собственнику может обойтись в 5 тысяч рублей. Для сравнения, сейчас в центре Барнаула за 120 миллионов продается офисное здание площадью 2 тыс. кв. метров. На окраине, недалеко от ТРЦ "Волна", предлагают торговый центр площадью 2,8 тыс. кв. метров. Цена — 154 миллиона рублей (по данным "Авито").
Приобрести ДК "Сибэнергомаш" готовится группа барнаульских предпринимателей (пожелали остаться неизвестными). Они претендуют на часть имущества, а для выкупа оставшихся площадей приглашают партнеров-инвесторов. Потенциальные хозяева хотят сохранить здание и разместить в нем свой бизнес или продолжить сдавать в аренду. В ДК регулярно проходят различные выставки и ярмарки, соревнования и другие мероприятия. Однако, сообщают инвесторы, времени на поиск партнеров осталось мало. К зданию проявляет интерес одна из ведущих строительных компаний Барнаула, специализирующаяся на точечной застройке. В ее планах снести ДК "Сибэнергомаш" и построить на его месте две высотки. Более чем 1 га земли позволяет реализовать этот проект.
В Барнауле готовятся строить два новых квартала на 340 тысяч квадратных метров жилья.