Как будут развиваться отдельные территории Барнаула в ближайшие 10 лет

апрель 25, 2017

Интересы строителей Барнаула совершенно отчетливо сместились в центр города: более половины возводимых объектов расположено здесь и довольно много проектов готово к старту. Однако и кварталы в спальных районах не собираются "сдаваться". Какие проекты в итоге реализуются и, соответственно, как будет выглядеть Барнаул лет через 5–10, зависит от администрации, определяющей градостроительную политику, от возможностей самих застройщиков и от рынка в целом. Altapress.ru разбирался, какой выбор будет у барнаульцев в ближайшем и отдаленном будущем.

Бросовых цен не будет

Ввод жилья в краевой столице падает. С пиковых 608 тыс. кв. метров, построенных в 2015 году, отрасль "упала" до 480 тыс. в 2016 году. Запланированные на 2017 год 425 тыс. "квадратов", возможно, удастся построить, говорит Алексей Бобров, председатель комитета по строительству и архитектуре Барнаула. Но в 2018 году объем вводимого жилья резко упадет.

"В 2014 году мы выдали 77 разрешений на строительство многоквартирных домов, в 2015 году — 48, в 2016-м — 29. Учитывая показатели, которые спланированы до 2020 года, выполнение плана вызывает опасение", — рассказал чиновник на одном из отраслевых мероприятий.

Для конечного покупателя это значит, что он не дождется квартир в новостройках по бросовым ценам. Застройщик сокращает количество предложений, чтобы удержать цену "квадрата" на уровне 2015 года.

"Я буду строить ровно столько, сколько могу продать", — не раз заявлял Владимир Отмашкин, генеральный директор ИСК "Союз", развернувшейся на окраине Барнаула в Индустриальном районе.

В структуре "Союза" есть завод по производству ЖБИ-плит, который является своего рода финансовой "подушкой безопасности". Благодаря ему застройщик может на стройке выдерживать желаемую рентабельность, продавая "квадрат" по 30–36 тыс. рублей. Многие другие стройкомпании идут за рентабельностью в центр. Люди готовы платить за жилье в этой части города 45–60 тыс. рублей за "квадрат", поэтому рентабельность достигает 25–30%, говорит Михаил Разливинский, руководитель СК "Вектор".

Борьба центра и окраин

Несколько лет назад новое жилье больше всего строили в Индустриальном районе. В 2016 году здесь ввели более 300 тыс. кв. метров при общем вводе 480 тыс. В ближайшем будущем мы увидим другую отчетность. По состоянию на конец 2016 года в Барнауле строилось 940 тыс. "квадратов". Из них 562 тыс. (67 домов) расположились в центре.

В этой цифре не учтен ряд крупных проектов, которые готовы стартовать на рынке. Первый — жилой комплекс "Две эпохи" (около 70 тыс. кв. метров) на территории бывшего Барнаульского ликероводочного завода около парка "Изумрудный". Его построит ПСК "Строительная перспектива". Второй — дома "Алтайэнергожилстроя" в районе "Первомайского": здесь заявлены три "свечки" по 22 этажа каждая. Третий — высотный комплекс на улице Аванесова, который намерен построить "Регионстрой". Планируемую площадь два последних застройщика не называли.

Кроме того, Нодар Шония, руководитель "Селфа", рассказывал, что готовит территорию около Нового рынка под большой ЖК. Не отказывается от своего проекта на стадионе "Локомотив" и Евгений Ракшин, совладелец компании "Мария-Ра".

Причем эти и другие "завоеватели центра" готовятся конкурировать со вторичным рынком нового жилья. "Кто-то впопыхах купил квартиру в районе новостроек и теперь понимает, что там некомфортно. Они — наша аудитория", — объясняет Сергей Фефелов, руководитель компании "Вотэтодом", которая продает дома "Селфа".

"Наши покупатели — некрупные предприниматели, которых мы мотивируем долгосрочной рассрочкой, умеренной площадью квартир и высоким качеством строительства", — говорит о доме на Партизанской Евгений Клейнатовский, руководитель "ПР-Холдинга".

Сдастся ли легко окраина и другие районы города вроде территории около кардиоцентра? Скорее нет. Их прежние козыри начинают дополняться новыми. В новых, эргономично спланированных микро­районах с прекрасными детскими площадками и "социально равным" контингентом наконец-то стали появляться соцобъекты, которых так не хватает. Здесь анонсировали, а кое-где даже начали строить школы. Так, в квартале "Дружный" компания "Жилищная инициатива" всего за несколько месяцев подняла три этажа школы на 500 учащихся. Уже к 2017 году ее готовятся сдать.

Сергей Фефелов говорит, что ЖК "Европейский", который строится вдоль Шумакова, адресован тем, кто хочет работать рядом с домом: "Для этого первые этажи дома мы отдадим под коммерческие помещения, плюс рядом мы уже построили офисное здание".

Кроме того, выйти на рынок готовы еще два крупных квартала с совокупным потенциалом более 340 тыс. кв. метров. Первый — квартал 2033 "Барнаулкапстроя", расположенный на перекрестке ул. Попова и Энтузиастов. Здесь, например, "Жилищная инициатива" выступит одним из подрядчиков и "продлит" свой "Дружный". Второй — квартал 2032 в границах улиц Сергея Семенова, 65 лет Победы, Энтузиастов и Солнечная поляна. Единственный вопрос — о дате начала строительства.

Первый квартал ждет начала работ уже около двух лет — готовятся документы. Второй не могут разыграть, потому что не находятся желающие заплатить 155 млн рублей за пятилетнюю аренду 20 га земли. Еще и застройщик "Алгоритм" обратился в ФАС, оспорив условия аукциона: в них не прописано, кто и как должен финансировать возведение соцобъектов. Жалобу удовлетворили. Но очередные торги пока не объявлены.

"Взлом" территории

Впрочем, "квартальные амбиции" никак не отменяют переориентации на центр. Сейчас на него приходится 55% от всего объема строи­тельства, говорит Сергей Демин, вице-мэр Барнаула по градостроительству и земельным отношениям. Он считает, что перевес точечной застройки — одна из проблем города. Барнаул оказался не готов к массовой застройке территории от Нового рынка до речного вокзала, не смог воспользоваться потенциалом, который заложили градостроители в середине прошлого века, говорят эксперты.

"Тогда предполагалось, что высотное строительство сконцентрируется вдоль Обского бульвара — от здания краевой администрации к Оби. Для этого предусмотрели размещение дополнительного энергоисточника, развитие сетей. Но проблема частного сектора осталась", — говорит Виктор Четошников, заслуженный архитектор России.

Расселить его массово силами администрации или частного застройщика не удается. Последний постепенно выкупает отдельные участки у частных домовладельцев или осваивает заброшенные промышленные территории.

Сам же центр должен был остаться малоэтажным, считает Андрей Степанов, руководитель Госинспекции Алтайского края, потому что вся его инфраструктура была рассчитана на определенный жилой фонд. Точечная же застройка "взламывает" эту территорию, подсаживает ее по инженерным сетям и не только.

Наталья Полосина, председатель комитета по образованию мэрии, говорит и о другом риске строительства на месте сносимого жилья: "Возьмем районы, которые идут за пр. Красноармейским и ул. Ядринцева, ближе Челюскинцев. Там детсадов и школ недостаточно. Мы можем получить ситуацию еще более сложную, нежели в новых микрорайонах", — говорит Полосина.

К решению этой проблемы мэрия подошла широко, по-государственному — заказала новый генеральный план развития города до 2036 года. Проект документа предлагает отдать частный сектор центра под высотки и приводит расчеты, на которые должны опираться "сетевики", чтобы строить коммуникации.

Утвердить генплан собирались еще в начале 2017-го. Однако он не прошел публичных слушаний и ушел на доработку до июня 2017 года. Но, как сообщал накануне депутат барнаульской гордумы Геннадий Шейда, слушания могут перенести на осень. По данным altapress.ru, мэрия не исключает, что генплан примут только в 2018 году.

Тем временем администрация предпринимает тактические шаги. Алексей Бобров, например, рассказал, что в этом году администрация будет искать подрядчика, который разработает проект планировки квартала (ул. Ядринцева, Гоголя, Анатолия и пр. Красноармейский), чтобы изначально прикинуть, где в нем можно будет разместить соц­объекты.

Кроме того, в рамках развития туркластера "Барнаул — горнозаводской город" в историческом центре за 397 млн рублей перекладывают ливневые канализации. А за 68,5 млн здесь построили мощную газовую котельную, обновив заодно тепловые сети. Еще в 2015 году Светлана Чаузова, начальник управления единого заказчика в сфере капитального строительства, рассказывала, что мощность новой котельной 15 мегаватт и она сможет отапливать исторический центр Барнаула.

Приречный король

Строители тоже не стоят в стороне. Крупный застройщик "Сибирия" принимает участие в модернизации ливневой канализации и берегоукреплении Оби в районе речного порта, рассказал altapress.ru Алексей Тетерятник, представитель "Студии имиджевой рекламы" (занимается продвижением компании). Параллельно "Сибирия" развивает собственные проекты: ЖК "Новая пристань", дома "Антон Палыч" и "Собрание" — все в приречной зоне. Проекты запитаны на индивидуальные газовые котельные.

Кроме того, застройщик в середине апреля приобрел здание Старого базара. О том, что именно и как здесь будут менять, в "Сибирии" молчат. Но поясняют, что у объекта есть ряд ограничений: "Он расположен в туристическом кластере. Мы планируем работать только с опорой на генеральный план города, и все наши действия будут согласованы, в том числе и с администрацией Барнаула".

Один из экспертов altapress.ru анонимно предположил, что территорию могут задействовать под торговый центр для "Ленты": "Ретейлер очень хочет разместить свой объект в этой части города. На территорию Барнаульского сереброплавильного завода он не "вписался". Старый базар вполне подходит. Вопрос, конечно, к архитектуре проекта. Привычная для ретейлера "коробка" здесь неуместна".

Впрочем, такое решение, пожалуй, выглядит как самое неамбициозное, учитывая комплексное развитие приречной территории одним застройщиком.

Поставят на Поток

В этом году в Барнауле планируют начать строить первые многоэтажные дома на ул. Советской Армии. Это пилотный проект большой программы развития застроенных территорий (РЗТ). Его ведет "Барнаул­капстрой", который выступит заказчиком строительства. В марте прошли публичные слушания по проекту застройки территории. На ней возведут семь домов. Всего к 2021 году "Барнаулкапстрой" планирует построить здесь около 50 тыс. кв. метров жилья. В квартале запланированы прогулочные площадки, многоуровневая парковка и просторный гостевой паркинг.

Особенность проекта в том, что строительство запланировали на месте жилья, которое выкупили по рыночной, а не желаемой жильцами цене, потому что дома признали аварийными. По закону владельцы не могут отказаться от сделки. Квартиры, а часто и просто комнаты в этих бараках, маленькие, поэтому владельцам предлагают около 500 тыс. рублей. Это действительно их рыночная цена. Но найти более комфортное жилье в Барнауле на эти деньги сложно.

Вслед за ул. Советской Армии по такой же схеме администрация Барнаула планирует обновить жилищную застройку Потока.

Однако строители считают, что не все так просто с возрождением подобных территорий. Евгений Клейнатовский говорит, что специфичный жилой фонд — ветхие бараки с маленькими комнатами — собирал здесь людей, многие из которых оказались на социальном дне. Кто-то и не планирует подниматься с него, говорит застройщик. А это "отравляет" территорию, и завлечь новоселов сюда сложно. Сделать это можно, пожалуй, лишь быстро и существенно изменив пространство, и продавать квартиры в почти готовых домах.

Неожиданно и больно

В октябре 2016 года в силу вступили изменения в ФЗ-№ 95 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" и ст. 15 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". В них сказано, что у памятников архитектуры должны быть защитные зоны. В их границах запрещено строить капитальные объекты и реконструировать здания, если при этом изменяются их параметры: высота, количество этажей, площадь. Но в Барнауле эти зоны не определены. В этом случае закон автоматически устанавливает их на расстоянии 200 метров от внешней стены здания.

"Многие предприниматели, которые приобрели объекты в исторической части Барнаула, просто "попали". Даже если их имущество не памятник архитектуры, они ничего не могут с ним сделать, если сосед-памятник расположен слишком близко и у него не определены защитные зоны", — говорит Андрей Комяков, руководитель ПСК "Строительная перспектива".

Архитектор Александр Деринг подтверждает, что сейчас новое строительство в центре парализуется: "Нужен один большой проект зон охраны территорий памятников, чтобы можно было соблюсти интересы всех: города и отдельных собственников".

Плюсы и минусы микрорайонов Барнаула

Строящиеся комплексы

• "Две эпохи".
• "Димитровские горки".
• .
• "Первомайский".
• "Столичный".
• "Большая Медведица".
• .
• "Новая пристань".
• "Плаза".
• "Изумрудный".
• .

Строящиеся комплексы

• Дома "ПР-холдинга" вдоль пр. Ленина.
• Дома за кардиоцентром.
• "Новый квартал" на ул. Челюскинцев.

Строящиеся комплексы

• "Лазурный".
• "Лазурный 2".
• "Дружный".
• "Балтийская крепость".
• 2008.
• "Времена года"
• 2009 ("Матрешки")