май 18, 2017
В этом году большинство собственников построенного, но не зарегистрированного индивидуального жилья ожидают перемены: сразу несколько ведомств объединяют свои усилия, чтобы легализовать его.
Деньги. Недвижимость.
Moscow-Live.ru/Flickr, CC BY-NC-SA
Перед налоговой службой стоит задача увеличить сборы платежей по налогу на имущество, причем не за счет роста ставок, а благодаря "вовлечению в налогообложение неучтенного имущества". В легализации заинтересованы также администрации региона и муниципалитетов — им нужно выполнять план по вводу жилья. Подсчет строящихся многоэтажек в Барнауле говорит об одном: перспективы сохранения прежних объемов нулевые, а вероятность провала планов в ближайшие годы, напротив, высокая. Падение барнаульского плана ударит и по общекраевым показателям: в столице края возводится большая часть многоэтажных объектов. Чтобы смягчить ситуацию, решено массово вводить в эксплуатацию "малоэтажку".
Структуры настроены решительно. Уже принята программа по увеличению доходов и оптимизации расходов бюджета на 2017–2019 годы. В ней описаны методы "отлова" незарегистрированных домов.
Налоговики и администрация Барнаула нацелились на поиск частных домов, которые построены и эксплуатируются, но хозяева не оформили право собственности на них. Это должно пополнить местную казну и помочь мэрии удержать ввод жилья в городе на высоком уровне. Поставленные цели высоки, искать будут тщательно. Однако краткосрочный всплеск ввода квадратных метров "малоэтажки" может привести к провалу в последующем, если не создать предпосылок для развития рынка. Пока таких предпосылок недостаточно.
Закон и порядок
По словам юриста по недвижимости Романа Виноградова, до половины частных домов в Барнауле возводят без разрешения на строительство, то есть самовольно. "Предварительно оформить документы хлопотно и требует затрат. Нужно подготовить проектную документацию. Она стоит от 15 тыс. рублей и до бесконечности — в зависимости от вкуса заказчика. Требуется также получить техусловия на подключение к сетям и при необходимости оформить технадзор строительных работ, — объясняет порядок Виноградов. — Все это требует сил и денег, поэтому часть домов строят самовольно".
По словам юриста, узаконивать дома начинают, если нужно их продать, или оформить завещание, или разделить между супругами при разводе, или, скажем, газ провести. В этом случает "включается" ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Она позволяет через суд узаконить строение, если оно не нарушает строительных норм и пригодно для жилья. Чаще всего, чтобы доказать это, в суде проводят строительно-техническую экспертизу, говорит Виноградов.
"Люди не заинтересованы в том, чтобы вводить свои дома в эксплуатацию, — подтверждает Геннадий Малков, руководитель агентства недвижимости (АН) “Дом”. — Они не видят в этом дивидендов для себя. Деньги уходят в казну, а дороги в поселках не строят, их не чистят зимой. Не говоря уже об отсутствии социальных объектов вроде детских садов и школ".
Однако администрацию такое положение дел не устраивает. Во-первых, налоги на имущество поступают в городской бюджет. Уже в 2016 году сумма к оплате у большинства собственников заметно подросла, в некоторых случаях в разы. Это произошло из-за введения дополнительного коэффициента-дефлятора. Он умножается на инвентаризационную стоимость объекта, а полученная сумма — на ставку налога. В 2016 году население платило налог исходя из коэффициента 1,147. В этом году он подрастет до 1,329.
Недвижимость в Барнауле дорогая, суммы налогов могут быть существенными, говорит Александр Леншин, юрист АН "Дом": "Скажем, за коттедж на Горе площадью 500 “квадратов” придется заплатить около 100 тыс. рублей". А до 2020 года регион обязан перейти на исчисление налога на имущество исходя из его кадастровой (приближенной к рыночной) стоимости. В Барнауле это почти наверняка приведет к дополнительному росту сумм в квитанциях.
Во-вторых, мэрия видит в неучтенных "квадратах" малоэтажного жилья резерв для выполнения плана. Altapress.ru уже писал со ссылкой на слова Алексея Боброва, председателя комитета по строительству и архитектуре Барнаула, что этот один из основных финансово-экономических показателей региона обещает "захромать". "В 2014 году мэрия выдала 77 разрешений на строительство многоэтажных домов, в 2015 году — 48, в 2016-м — 29", — объясняет он предпосылки.
В свете таких перспектив, считает первый вице-мэр Вячеслав Франк, "квадраты" от частника могли бы помочь выполнить план по вводу жилья в городе в целом. Но их стало критично мало. В 2016 году в Барнауле в эксплуатацию ввели всего 63 тыс. кв. метров "малоэтажки", сообщает пресс-служба администрации города, тогда как в последние три года вводили от 100 до 141 тыс. кв. метров в год.
В идеале нужно, чтобы ввод в эксплуатацию индивидуальных домов составлял 30–35% от общего объема. То есть в этом году в план должно "упасть" чуть меньше 150 тыс. "квадратов" малоэтажного жилья. Но, по данным Алтайкрайстата, в первом квартале 2017 года ввод домов в Алтайском крае, построенных индивидуальными застройщиками, упал почти на 34% к аналогичному периоду 2016 года.
Не спрятаться, не скрыться
Краевому управлению ФНС нужно обеспечить положительную динамику по налогам за счет улучшения администрирования и легализации налоговой базы, пояснила "СК" пресс-секретарь ведомства Екатерина Шакирова. По ее словам, в конце марта правительство региона утвердило программу мероприятий по увеличению доходов и оптимизации расходов бюджета на 2017–2019 годы. В документ включили мероприятия, которые должны выявить неучтенную недвижимость, привлечь ее владельцев к налогообложению, а также содействовать в оформлении прав собственности на имущество.
Чтобы найти дома, которые не ввели в эксплуатацию, районные администрации создают комиссии и лично изучают вверенную территорию, выявляют нарушения, в том числе касающиеся захвата мест общего пользования, сообщает сайт мэрии. Также власти обращают внимание на то, чтобы земельный участок использовали по целевому назначению. Выдают домовладельцам памятки, передают некоторые дела в прокуратуру.
С этого года, рассказали altapress.ru в управлении архитектуры и градостроительства администрации Центрального района, чиновники поднимают списки разрешений на строительство, которые выдали в 2006 году со сроком действия на 10 лет. Их передают в Росреестр, чтобы понять, сколько этих разрешений "превратились" в узаконенные дома. Нестыковки будут проверять и исправлять.
Следующий шаг — экипировка административных и фискальных служб специальной техникой. Еще в 2016 году "Российская газета" писала о том, что в Московском БТИ незарегистрированные постройки выявляют с помощью дронов. Аппараты проводят аэрофотосъемку территории. С помощью специального программного обеспечения данные сопоставляют с информацией государственного кадастра недвижимости, ЕГРП и архивами БТИ. По итогам исследований на карте отмечают строения площадью более 50 кв. метров, права на которые не зарегистрированы, или вовсе не стоящие на учете. Затем владельцы земельных участков, на которых расположены такие объекты, получают "письма счастья" от налоговиков с требованием оформить дом.
Александр Леншин считает, что такой инструмент вскоре начнут применять и в Алтайском крае. "Скорее всего, дроны будут применять для мониторинга земель сельхозназначения, но попутно их могут задействовать и для изучения коттеджных поселков", — рассказал эксперт.
Маловато будет
Отчасти мэрия уже использовала некоторые рычаги, чтобы заставить людей вводить частные дома в эксплуатацию. Так, по словам главы Железнодорожного района Михаила Звягинцева, высокие показатели ввода "малоэтажки" в 2014 и 2015 годах стали следствием газификации района. "Чтобы провести газ, нужен полный пакет документов на дом, — рассказал чиновник на коллегии по итогам года работы строительной отрасли в 2016 году. — Но газификация в районе почти закончена, поэтому в 2016 году ввод частных домов упал на 53% к результатам 2015-го и дальше будет падать".
"Чистому" развитию рынка частного жилья мешает ряд концептуальных факторов, говорят эксперты. "Причина в отсутствии проектов планировок территорий. Это приводит к тому, что в поселках не резервируют землю под социальные объекты и коммунальные сети. Также нет проекта водопонижения грунтовых и отвода талых вод. В результате участки заболачиваются, и к ним теряют интерес, — отметил Максим Сабына, глава Центрального района. — Плюс есть транспортная проблема и низкая активность жителей по регистрации объектов". И, конечно, рынок сдерживает низкий платежеспособный спрос покупателей.
Еще один сдерживающий фактор, говорит Геннадий Малков, — это лукавство девелоперов. "Не всегда заявленные опции поселков соответствуют действительности. Причем эта проблема знакома не только Барнаулу, но и другим городам России".
Тем временем в краевой столице достаточно земли для индивидуального домостроения. В проекте Барнаульского генплана сказано, что, например, в Бельмесево к 2036 году можно построить почти 300 тыс. кв. метров "малоэтажки". Сейчас там возведена 61 тыс. кв. метров. Примерно столько же запланировано построить в поселке Центральном. Сейчас там 28 тыс. "квадратов".
Цифра
В Алтайском крае ежегодно растут поступления налога на имущество физлиц, сообщают в краевом управлении ФНС. Всего за 2015 год поступило 374 млн рублей этого вида налога, за 2016-й — 506 млн.
Факт
На 15,5% меньше прав, обременений прав и сделок зарегистрировано в первом квартале 2017 года в Алтайском крае (по сравнению с аналогичным периодом 2016 года).Всего прошло 89,7 тыс. сделок, сообщает Росреестр