август 17, 2017
29 июля вступил в силу закон (№ 218-ФЗ), который, как ожидали строители, предпишет создать компенсационный фонд. В него они будут отчислять проценты с каждой проданной долевки, а накопленные деньги пойдут на решение проблем дольщиков, если дом не смогут достроить. По факту же компании получили новый список требований для входа на рынок долевого строительства. Фонд должен заработать уже в ноябре. Его внедрение изменит рынок жилья. Но у участников рынка нет полной уверенности, что предпринятые усилия дадут желаемый результат и защитят дольщика. А вот цену "квадрата" в новостройках они скорее всего повысят.
Строительство. Недвижимость.
Михаил Хаустов
№ 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства…" стал логичным продолжением поправок в Закон "О долевом строительстве жилья...". Согласно ему в России через три месяца создадут компенсационный фонд со статусом публично-правовой компании (некоммерческая организация, действующая в интересах общества и государства). В него застройщики должны отчислять пока по 1,2% стоимости долевки, но дальше процент могут пересмотреть. Только за первый год работы это позволит накопить 3,5–4 млрд рублей.
Если стройка окажется под угрозой срыва, то по решению двух третей голосов дольщиков деньги направят на финансирование объекта или на компенсации. Но есть нюанс: финансовую поддержку получат покупатели одной квартиры площадью не более 120 кв. метров, а выплаты будут рассчитываться от стоимости "квадрата" на первичном рынке, которую определит Росстат в регионе. А это может оказаться меньше фактически заплаченных средств.
Закон предъявляет новые требования к строителям.
"Застройщик должен иметь три года опыта работы, 10 тыс кв. м введенного жилья (это примерно одна четырехподъездная девятиэтажка), не менее 10% от стоимости дома по проектной декларации, эти средства должны лежать на расчетном счете уполномоченного банка. Застройщик не должен иметь займов, кредитов, ссуд, он не должен быть в процедуре банкротства, а его руководитель и главный бухгалтер — иметь непогашенную судимость", — пояснила "СК" Зинаида Герасимович, президент СРО "Алтайские строители".
"Чтобы работать по № 214-ФЗ, нужно будет больше денег", — резюмирует Александр Мишустин, президент Союза строителей Алтайского края.
Эти и другие требования не позволят строить по бартеру (когда застройщик рассчитывается с поставщиками стройматериалов квартирами) или начинать проект с расчетом только на деньги дольщиков. В итоге они сузят рынок новостроек.
"Уйдет мелочь, а у крупных компаний спад будет еще около трех лет, потому что доходы населения за период кризиса упали на 20%. В этих условиях рыночные механизмы заработают, когда объемы строительства упадут до уровня, скажем, 2006 года — около 300 тыс. кв. метров в год по Барнаулу", — говорит Мишустин. Он добавляет: "Сейчас конкуренция более высокая и цена рыночная. Завтра наступит монополизация рынка, а квартир в продаже станет еще меньше. И цена поднимется. Законы прикроют дольщиков, но все затраты выльются в цену квадратного метра".
Открытым остается вопрос, смогут ли законодательные инициативы на 100% обезопасить покупку квартиры в новом доме. Ответ, по мнению строителей, скорее отрицательный.
Во-первых, компании будут искать способы строить без оформления документов с дольщиками. Например, изобретать договоры предварительной продажи или создавать жилищно-строительные кооперативы и завлекать демпинговыми схемами. В краевой госинспекции не приветствуют организацию ЖСК, считая, что это может породить проблемы: "Пайщики несут солидарную ответственность. Если, например, сроки ввода жилья затянутся, то это будет только их забота", — говорит Ольга Дерявская, начальник отдела контроля и надзора в области долевого строительства госинспекции. Но очевидно, что эта схема интересна рынку.
"Мы пока сравниваем преимущества ЖСК и работы по договорам долевого участия", — говорит Юрий Евсюков, руководитель компании "Алтайэнергожилстрой". А Владимир Ульянов, председатель правления ЖСК "Змеиногорский" (строит дом на Горе), добавляет: "Принцип работы ЖСК описан в Жилищном кодексе. Это законная деятельность. Да, для нашего региона ЖСК — что-то удивительное, а в Краснодаре, например, так возводят множество домов".
Во-вторых, пока трудно сказать, сработает ли сам закон о дольщиках.
"Мы увидим это только через полтора-два года, когда могут наступить страховые случаи", — поясняет Мишустин. "Я воздержусь от комментариев № 218-ФЗ , — добавляет Ольга Дерявская. — Уже сейчас к нему готовятся поправки. По сути, у нас в запасе еще год, чтобы понять, как по нему работать".
Зинаида Герасимович добавляет, что ряд пунктов закона неясно, как трактовать:
"Проект, который мы обсуждали, касался создания компенсационного фонда, методик расчета платежей в него. По факту мы получили документ с новыми требованиями к строителям, который, кстати, упразднил пункт об уставном капитале (минимум 2,5 млн рублей. — Прим. "СК"). Застройщики потратили год на его обсуждение, а он оказался не нужен. Закон вводит новые понятия, которые не коррелируются с Градостроительным кодексом и другими законами. Как прочтет его требования надзорный орган, тоже предстоит понять, а времени осталось мало".
Ксения Белоусова, директор ИСК "Алгоритм", считает, что закон позволяет покупателям новостроек не только эффективно защищать свои права, но и даже заниматься потребительским экстремизмом. Однако это возможно пока застройщик может нести ответственность
"Но если он с ней не справится, эффективного механизма защиты участников долевого строительства сегодня нет", - говорит она. Однако Белоусова подчеркивает: "№214-ФЗ – единственный рабочий механизм для масштабного строительства в нашей стране. Поэтому его приходится любить и работать с ним. Застройщики каждый раз приспосабливаются к его новым требованиям, пусть и не всегда объективным и последовательным
№ 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." принят как ответная мера на появление в России тысяч обманутых дольщиков, которых пришлось расселять за счет государства. Он должен был гарантировать: в обмен на вложенные в стройку деньги гражданин получит квартиру или компенсацию по страховке. Но реестр пострадавших дольщиков вновь начал пополняться. В общероссийских списках, по разным оценкам, — от 45 до 150 тыс. человек, пишет "Российская газета". В Алтайском крае в таком реестре 100 человек из трех домов, рассказала altapress.ru Ольга Дерявская. В него вошли только те дольщики, которые подали соответствующие заявления. Фактически их может быть больше, так как проблемных многоквартирных домов в крае семь: два в Новоалтайске, два в Барнауле, три в Белокурихе.
В госинпекции отчитываются: компании постепенно перестраиваются на работу по обновленной № 214-ФЗ. Почти все застройщики края привели в соответствие свои сайты, за полгода подписано пять проектных деклараций нового формата. Это мало, но связано скорее с падением рынка новостроек. Также строители начали регистрировать новые уставные капиталы. Самые крупные — у ИСК "Союз" и "Алгоритм": по 150 млн рублей, что соответствует строительству около 100 тыс. кв. метров жилья.
Предлагаемые механизмы не будут эффективно работать, пока законодатели не поймут: проблемы у дольщиков возникают из-за проблем у застройщика. Я не беру в расчет компании, которые заранее планируют обогатиться на доверчивых людях. Я говорю об адекватных игроках рынка. Согласитесь, проще поддержать и помочь одному застройщику, чем потом решать проблемы тысяч граждан, которые при сложной финансовой ситуации в стране остались без денег и обещанной квартиры. Все предлагаемые сегодня механизмы решения проблем "обманутых дольщиков" ориентированы вовне – на третьи лица: страховщиков, теперь на компенсационный фонд. Может быть, стоит все таки посмотреть внутрь проблемы?