ноябрь 6, 2018
Рынок недвижимости краевой столицы вышел из кризиса, но в 2020 году погрузится в новый. Такую перспективу обсуждали на «круглом столе», организованном Союзом риэлторов Барнаула (СРБ). К обвалу могут привести два фактора — ипотека и новый закон о долевках.
Стройка. Новостройки. Недвижимость.
Анна Зайкова.
Благодаря низким ставкам по итогам 9 месяцев 2018 года в Алтайском крае выдали на 73% больше ипотеки в денежном выражении, чем за аналогичный период прошлого года. Это почти 16 тысяч кредитов на 22 млрд рублей. Такой рост эксперты в первую очередь объясняют снижением ставок — это позволило большему числу жителей края купить квартиру в кредит.
Рекорды по объемам выдачи ипотеки, которых не было в докризисные 2013 и 2014 годы, говорят о том, что рынок недвижимости Барнаула вышел из кризиса. Так считает президент СРБ Дмитрий Дворядкин: «Почти незаметны негативные последствия кризиса 2015 года — цена на жилье перестала падать, покупатель и продавец охотнее выходят на рынок. Квартиры приобретают те, кто отказывался от этого из-за финансовой неуверенности».
Большая часть кредитов направляется на вторичный рынок жилья, отметил Николай Скрипников, начальник отдела по развитию партнерского канала продаж Россельхозбанка в Алтайском крае. На б/у квартиры приходится до 70% ипотек. Это около 6,5 млрд рублей. При этом вторичный рынок активно обновляется квартирами в недавно построенных домах.
Покупатели квартир будут по-прежнему обращаться в банки за ипотекой, а банки сделают все, чтобы привлечь их. Татьяна Даренина, управляющий директор по ипотеке ВТБ в Алтайском крае, сообщила, что в 2019 году банк намерен выдать в 1,5-2 раза больше ипотеки, чем в этом (по итогам 2018-го ожидается 8,2 млрд рублей).
Эксперт уверена, что из-за некоторого повышения ключевой ставки Центробанка, поток клиентов существенно не снизится. «Тем более, что накануне прошло очередное заседание в ЦБ, на котором сообщили, что в ближайшее время ставку повышать не планируют», - подчеркнула Татьяна Даренина
Между тем доходы россиян, а в особенности жителей Алтайского края, все еще остаются на низком уровне. Юрий Фриц, председатель правления союза предпринимателей Алтайского края, отмечает: «Платежеспособный спрос и сейчас не велик. Это доказывает то, что до 85% новостроек продается в ипотеку. И он скорее всего будет снижаться из-за роста цен на недвижимость».
Интенсивный рост числа кредитов и их суммы — это серьезная угроза, считают эксперты.
Когда у покупателя не хватает денег на первоначальный взнос и ему помогает застройщик или банк — это катастрофа. Так рухнул американский рынок недвижимости в 2008 году, потянув за собой экономику в целом. Раздувая ипотечный пузырь, мы (Барнаул и Алтайский край) семимильными шагами идем в сторону кризиса — через два-три года он нас настигнет.
Пессимизм Малкова не разделяет Юрий Фриц. Он отметил, что на развитие экономики и отдельных рынков влияет множество факторов (стоимость нефти, санкционная политика), а не только закредитованность граждан.
Тем более, что количество просроченных ипотек в регионе не растет, а напротив — снижается. По итогам 9 месяцев 2018 года, проблемных жилищных кредитов всего 1% (около 600 штук).
Угроза на рынке скорее исходит от законодательных инициатив, которые начинают по-новому регулировать процесс покупки долевок, считает Фриц. Их суть в том, что дольщик будет относить свои деньги в банк на закрытый счет, а не застройщику как раньше. Чтобы строить, компании придется либо кредитоваться в этом банке и платить ему процент, либо изыскивать собственные средства.
При последнем сценарии придется серьезно ужать объемы строительства, к чему и готовятся застройщики. И что уже можно наблюдать в Барнауле. А это в свою очередь сократит объем предложения и приведет к росту цен, хотя и не резкому.
Надежда Михнюк, начальник отдела продаж компании «Строительный камень», рассказала, что сейчас в Барнауле реализуются проекты, которые начинали готовить год или даже два назад. Поэтому на цену «квадрата» почти не влияет поправки в закон о долевом строительстве.
Но через два года мы увидим, что компании будут вынуждены поднять цены, так как деньги на строительство будут доставаться им не «бесплатно» от дольщиков, а из банка под 10% годовых и больше.
Также Фриц говорит о том, что рынок недвижимости Барнаула уже сейчас заходит в тупик из-за непонятной градостроительной политики. Он напомнил, что проект генерального плана развития города говорит о том, что новые дома должны строить на месте старых. Для этого документы выделяет 15 зон. Однако до сих пор нет понимания того, как застройщик должен организовывать выкуп участков.
Как только в СМИ появилась информация о том, что компания «Алгоритм» подготовили и утвердила проект планировки квартала около ТРЦ «Галактика», собственники выставили участки на продажу. За некоторые просили до 2,5 млн рублей за сотку. В отдельных случаях — 25 млн рублей за 2 сотки.
Но экономика строительства многоэтажек не позволяет покупать землю дороже 800 тысяч. В крайнем случае — 1 млн рублей за сотку.
«В результате мы можем получить псевдо-Гонконг — город, застроенный свечками на маленьких участках без социальной инфраструктуры вокруг», - говорит Юрий Фриц.