Что нужно знать перед покупкой квартиры в Барнауле

апрель 17, 2019

Цены на жилье в Барнауле растут, и в ближайший год прогнозируется рывок на 10% и больше. Теоретически если купить квартиру сейчас, то позже ее можно будет продать с выгодой. Но, говорят эксперты, прежде чем пойти на инвестиционную сделку, стоит погрузиться в нюансы рынка. Altapress.ru выяснил, что сейчас важно знать покупателям недвижимости в Барнауле.

Вид на Барнаул и его недвижимость.
Михаил Хаустов

Готовность номер один: цены растут

В 2015 году после резкого скачка курса доллара к рублю квартиры начали дешеветь. На пике в феврале 2015 года цена «квадрата» составляла 50,2 тыс. рублей, через два года — 43,8 тыс. (минус 12,8%), приводит цифры брокерская компания Елены Ермолаевой RID Analytics. В зависимости от сегмента рынка инвесторы 2013 и 2014 годов потеряли от нескольких десятков тысяч до нескольких миллионов рублей.

С августа 2017 года цены на квартиры стали расти. «Ежемесячный прирост незначительный — в пределах одного процента. Но он стабильный», — уточняет Ермолаева.

Аналитики подчеркивали, что рост цен в 2018 году спровоцировала ненадолго подешевевшая до 9% ипотека. В Алтайском крае за этот период выдали 36,3 млрд рублей кредитов. Это на 52% больше, чем в 2017 году.

«Рынок ускорился, квартиры стали продавать быстрее, — добавляет Дмитрий Дворядкин, президент Союза риэлторов Барнаула. — В период застоя (с 2015-го по середину 2018 года) в базе накапливалось до 6 тыс. предложений, и это сопровождалось падением цен. Сейчас в ней около 5,5 тысячи объектов. В период самого активного рынка в 2014 году в базе было 4,5 тыс. предложений».

Недвижимость Барнаула. Рублёвка.
Анна Зайкова

«Рост цен на недвижимость, скорее всего, будет обгонять темпы официальной инфляции. По прогнозам Банка России на 2019 год, она составит 5–5,5%, — добавляет аналитик ГК “Финам” Алексей Коренев. — Но риски, сопряженные с инвестированием в недвижимость, все же достаточно высоки. Заработать на этом смогут только профессионалы, а не случайные люди. Во многом инвестиции в недвижимость — это игрушка для богатых. Тех, кто без проблем может придержать квартиру до более благополучной ситуации на рынке».

Глобальный риск — экономическая и политическая ситуация в стране. В случае, например, усиления санкций США может поменяться курс доллара к рублю, и это опять спровоцирует существенные колебания цен на квартиры. «Собственник очень быстро реагирует на плохие новости и может снять с продажи свои объекты до лучших времен. В этот период сложно продать и купить хорошую квартиру», — говорит Коренев.

Также на цену жилья и в целом перс­пективу инвестиций влияют законодательные изменения, касающиеся участников рынка. Например, рост НДС на 2%, переход на проектное финансирование застройщиков также будут толкать цену «квадрата» вверх.

Недвижимость Барнаула. Молодая семья.
Анна Зайкова

Что покупать?

Приобретение квартиры не для собственного проживания, а с целью приумножения капитала — сложная сделка.

«Нужно учитывать, что заработать на вторичном рыке невозможно: такого бурного роста цен недвижимости, как в 2007 и 2014 годах, не ожидается, — говорит Елена Ермолаева. — Квартиры в этом сегменте подрастают в цене лишь в пределах инфляции, поэтому покупатель может только сохранить свои сбережения».

Если хорошо ориентироваться на рынке новостроек города, сохраняется возможность заработать на покупке долевок, считают девелоперы и экономисты. «Цена “квадрата” от начала строительства до сдачи дома вырастает примерно на 2 тысячи рублей. Ну а дальше — мастерство продавца, который предложит квартиру после застройщика», — говорит директор «Жилищной инициативы» Юрий Гатилов.

Строительство. Недвижимость.
Михаил Хаустов

Андрей Комяков, зам генерального директора ПСК «Строительная перспектива», приводит примеры. В сентябре 2017 года компания продала квартиру 45 кв. м на 11-м этаже «Двух эпох» за 2,3 млн рублей, а сейчас ее оценили в 2,98 млн. Другая долевка в 58,2 «квадрата» в марте 2018 года была продана за 2,79 млн рублей, а сейчас ее предлагают за 3,8 млн также в состоянии под чистовую отделку.

«Некоторые планировки оказались очень удачными, и новые хозяева легко подняли цену таких квартир», — поясняет Андрей Комяков.

Внимание: новостройка

По данным ГК «Финам», «квадрат» в новостройках Барнаула в марте 2019 года стоил 47,2 тыс. рублей, а на вторичном рынке — 50,6 тыс. Инвестиционные предпочтения очевидны, но при этом нужно понимать риски покупки долевки.

«Выбирая проект, следует оценить репутацию и реальную финансовую надежность застройщика, степень готовности дома, “чистоту” документов на строительство и многое другое», — перечисляет Елена Ермолаева.

При этом именно сейчас очень сложно сделать грамотный аудит застройщика и проекта. Все дело в поправках в федеральный закон о долевом строительстве. С 1 июля 2019 года на дома, которые построены меньше чем на 30% и в них продано меньше 10% долевок, нужно открыть эскроу-счета для зачисления денег покупателей. То есть в проекты перестанут поступать инвестиции дольщиков: застройщик получит заработанное только после сдачи дома.

Завершать объекты придется либо за свой счет, либо в кредит (проектное финансирование). Но чтобы принять решение о партнерстве по новостройке, банки думают от шести до восьми месяцев. И хорошо, если стройка встанет только на этот срок, ведь в кредите могут отказать вовсе. «Федеральный законодатель отдал отрасль в руки банков. Мы видим, что они готовы взаимодействовать. Но есть ключевая проблема: если мы говорим, что нужно сохранить максимальное количество застройщиков, то банки рассуждают о том, что готовы взять только экономически понятные проекты, которые не приведут к проблемам», — заявил на мартовском круглом столе по проблеме эскроу Иван Гилев, министр строительства и ЖКХ Алтайского края.

Застройщики делают все, чтобы их дома попали в список объектов, которые можно достроить без эскроу: от скупки долевок у самих себя и резкого ускорения строительства до тесной работы с властью, от которой ждут поддержки.

Строительство. Недвижимость.
Михаил Хаустов

Но все равно, выяснилось на том же круглом столе, около трех десятков новостроек края, скорее всего, придется достраивать по-новому. В основном это проекты небольших компаний, которые не имеют штата специалистов и других ресурсов, чтобы адаптироваться под новый закон, прокомментировал тогда Иван Гилев.

«Из-за обновленного закона застройщики прогнозируют рост цен новостроек на 25–30%, но экономических предпосылок для этого нет, — поясняет Коренев. — Максимум — это 3–5% сверх инфляции, то есть в итоге 8–10% ежегодно. При этом прайсы не “переверстают” сразу после 1 июля. Резкий рост может быть разве что из-за сговора участников рынка».

Альтернатива недвижимости

В создавшихся экономических и законодательных условиях некоторые эксперты не видят смысла в покупке недвижимости с целью инвестиций.

«Нет достаточного спроса и либеральных банковских продуктов, — говорит Василий Привалов, доцент кафедры финансов и кредита Алт­ГУ. — Да, президент Владимир Путин поставил задачу снизить процент по ипотеке до 6% годовых, а председатель Центробанка Эльвира Набиуллина заявила, что уже в 2020 году ставка составит 8%. Но все равно это много для молодых семей, а для многодетных вообще неподъемно».

Недвижимость. Фотограф.
СС0

Сейчас банки настроены ужесточать условия кредитования, продолжает Привалов. Они отказываются от ипотеки с нулевым или очень низким первоначальным взносом, вводят ограничения по возможному размеру ежемесячного платежа — он не должен быть выше 50% дохода семьи. У тех, кто хочет взять выгодную ипотеку, осталось немного времени.

«Оценивая перспективу инвестиций, граждане могут выбирать банковские вклады, — говорит Привалов. — В зависимости от продукта ставка может быть 7–10%, то есть выше официальной инфляции».

Как в случае с инвестициями в недвижимость, следует разбираться в нюансах предложения финансовых организаций. Например, кредитный кооператив или микрофинансовая организация может предложить высокий процент, но при этом вклады никак не застрахованы. Размещая деньги под более низкий процент в крупном банке, гражданин гарантированно получит компенсацию в размере 1,4 млн рублей в случае отзыва лицензии.

Потенциал арендного бизнеса

Часто инвестиции в недвижимость оценивают с точки зрения перспективы сдачи ее внаем.

В 2018 году ставка аренды по одно-, двух- и трехкомнатным квартирам в Барнауле упала на 4–9%, сообщает портал «Мир квартир». По итогам полугодия его аналитики заметили положительную динамику лишь в сегменте небольших объектов площадью до 32 кв. м: плюс 12,5%, до 8,6 тыс. рублей в месяц. Но Павел Луценко, гендиректор «Мира квартир», объясняет это лишь тем, что с рынка быстро уходят самые дешевые предложения, а дорогие в новостройках остаются.

Квартира.
из свободных источников ССО

В сегменте элитных квартир с ценой аренды от 20 до 100 тысяч рублей в месяц и вовсе кризис, говорит риэлтор Константин Санаров: «Раньше эти квартиры арендовали люди, которые приезжали работать в Барнаул. Теперь они уезжают отсюда. Недвижимость простаивает».

«В среднем чистый доход от сдачи квартиры внаем в Барнауле составляет 5–10% в год от ее стоимости с учетом того, что из 12 месяцев она будет простаивать два, — продолжает Мария Кулагина, доцент Финансового университета при правительстве РФ (филиал в Барнауле). — Это время уйдет на поиск и заезд нового арендатора».

Чтобы быть успешным на рынке аренды жилья, Кулагина советует обратить внимание на специфику Барнаула: «В этом городе жилье массово снимают студенты и люди, которые приезжают из районов края, чтобы работать. Учебные заведения и основная масса мест трудоустройства сконцентрированы в центре и ближе к нему. Поэтому для арендного бизнеса разумно покупать малогабаритные квартиры именно в таких районах города».

В связи с этим некоторые новостройки Барнаула, «заточенные» под аренду, оказались весьма востребованными. Но, обращают внимание эксперты, как правило, такие дома перенаселены, в них недостаточно парковочных мест, озеленения дворов, а слишком дешевые малогабаритки могут со временем заселить маргиналы. Все это понизит арендную ставку.

Мнение экспертов

Алексей Коренев,
аналитик ГК «Финам»:

— Естественно, наибольшую выгоду приносят инвестиции в крупных мегаполисах, таких как Москва или Санкт-Петербург. И, соответственно, в прилегающих областях. Хотя некоторые региональные центры, такие как Краснодар и Ростов, тоже пользуются популярностью у покупателей – физических лиц и у бизнеса.

Другой вопрос, что и конкуренция на этих рынках существенно выше, чем на региональных. Так что для вхождения в бизнес в той же Москве требуются совсем иные деньги и усилия. В небольших городах для того, чтобы инвестировать в недвижимость, потребуются гораздо меньшие ресурсы, но и итоговый эффект будет заметно ниже.

Мария Кулагина,
доцент Финансового университета при правительстве РФ (филиал в Барнауле):

— Никто не знает, как на самом деле будут расти цены на недвижимость. Но это точно не произойдет только потому, что у строителей повышается себестоимость проектов. Нужно соответствующее экономическое развитие региона. Чтобы жилье было на что покупать.

Пока же по итогам 2018 года Алтайский край занимает 73-е место из 85 в рейтинге по уровню заработной платы. Доля работающих с зарплатой ниже 15 тысяч рублей составила 42,3%. Сама распространенная зарплата — 11–26 тыс. рублей.

В срезе по качеству жизни Алтайский край также на 73-м месте из 85. Напомню, что в рейтинге учитывается 70 показателей, в том числе уровень доходов населения, занятость, рынок труда, жилищные условия, демография и экология. В 2017 году край был на 66-м месте. Таким образом, в 2018-м он попал в топ-5 регионов, наиболее существенно снизивших позиции по качеству жизни.

Цифра

На 30,2% — с 7,4 до 9,6 тыс. — в 2018 году выросло количест­во сделок на «первичке» в Алтайском крае, приводит данные Росреестр.