май 24, 2019
С мая по октябрь жильцы многоквартирных домов переживают сезон ремонтов, который редко обходится без конфликтов. Некоторые из них впоследствии вынужден решать суд. Обустраивая квартиру, можно задеть интересы соседей, нарушить нормы перепланировки и получить не только штраф, но и предписание вернуть жилью первоначальный вид. Altapress.ru выяснил у юристов, в какие конфликтные ситуации можно попасть, и как их избежать.
Ремонт.
СС0
Мария и Петр сделали в своей квартире перепланировку - превратили маленькую “трешку” в большую “двушку”. Убрали стены, закончили ремонт и пошли узаконивать эти работы. Администрация посмотрела документы и отказала в согласовании перепланировки, потому что Мария и Петр снесли несущую стену.
В каждой квартире имеются несущие стены. Они могут находится как по периметру квартиры, так и внутри. Информацию о том, какие стены являются несущими, можно найти в техническом паспорте или выписке из ЕГРН. Эти стены также можно отличить визуально: как правило, они имеют большую толщину, выполнены из особо прочных материалов.
Сносить такие стены самовольно нельзя, потому что они являются каркасом для всего здания. Если несущую стену все же снесли без разрешения, то ее необходимо восстановить - причем не просто заложить стену кирпичами. Необходимо провести такие работы, которые бы восстановили ее первоначальные свойства.
В исключительных случаях можно добиться получения разрешения на частичный демонтаж несущих стен - например, при реконструкции здания. Но для этого нужно подготовить проект в архитектурной организации, который будет предусматривать проведение работ по укреплению стены в месте демонтажа.
Анна и Дмитрий давно мечтали о балконе. Но планировка дома его не предусматривала. От мечты они решили не отказываться и самостоятельно пристроили балкон.
Установка балкона затрагивает общее имущество и попадает под понятие реконструкции. Для ее проведения необходимо получить согласие соседей. В случае отсутствия согласия узаконить такие работы не получится даже в судебном порядке. Однако простого согласия собственников недостаточно. Все намного сложнее - нужно проводить общее собрание, на котором необходимо получить 100% голосов.
Ирина решила увеличить площадь своей квартиры. Наняла рабочих, чтобы установить тамбурную перегородку на лестничной площадке. Работы были завершены, в огороженном месте Ирина организовала для себя кладовую. Соседям такое положение дел не понравилось и они обратились в суд.
Заинтересованные в сохранности общего имущества жильцы дома действительно могут обратиться в суд с иском о приведении имущества в первоначальное состояние. В случае удовлетворения требований с ответчика также взыщут госпошлину, оплату услуг представителя и стоимость проведения экспертизы, если она будет проводиться. Это обойдется дороже, чем заранее провести собрание и получить согласие соседей. Правда, для этого нужно собрать 100% голосов.
Не всегда работы, для которых получение согласия соседей обязательно, связаны с “захватом” или уменьшением общего имущества. Иногда это касается вмешательства коммунальные сети, а иногда связано с аварийной ситуацией, когда жильцы становятся заложниками обстоятельств.
Дмитрий затеял ремонт ванной в своей квартире и установил там душевой поддон. Он подсоединился к общедомовым сетям канализации и водопровода, тем самым увеличив на них нагрузку.
Дмитрию необходимо было получить согласие соседей — 2/3 голосов от числа собственников дома. Дело в том, что в проектной документации дома заложена определенная нагрузка на инженерные сети, при которой обеспечивается их нормальное функционирование. Самовольное подсоединение к таким сетям может сильно увеличить нагрузку и ухудшить их работу. А это негативно скажется на других жильцах.
Аналогичная ситуация возникает, когда жильцы дома делают теплые полы от горячего водоснабжения или отопления, или когда люди утепляют балкон и проводят туда отопление. Это может привести к снижению температуры горячей воды в доме или повышенному расходу тепла.
Если в результате такой реконструкции случится коммунальная авария либо кто-то инициирует проверку по поводу температуры горячей воды, факт незаконного присоединения к общедомовым сетям может вскрыться. Это также увидят при перепродаже квартиры и оценке имущества. Собственника могут обязать привести имущество в первоначальное состояние и наложат штраф за переустройство.
Квартиру Ольги на 9-м этаже постоянно затапливало с крыши. В результате подтопления деревянные балки чердачного перекрытия сгнили, произошло обрушение потолка. Управляющая компания отказалась проводить ремонтные работы. Виды на крышу из своей квартиры Ольгу не устроили.
В данном случае ремонт нужен срочно и внепланово. Можно провести собрание и получить разрешение соседей, а затем чинить крышу самостоятельно. Потраченную сумму затем придется взыскивать с УК через суд.
Однако, прежде чем решиться на это, необходимо взвесить все “за” и “против”. Процесс является достаточно трудозатратным и длительным. За соседями придется побегать - не все смогут присутствовать на собрании. В данном случае эффективнее обращаться в суд с требованием обязать провести работы к управляющей компании.
Помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения, считаются общим имуществом. К нему, в частности, относятся несущие стены, лифты, лестницы, крыши, придомовой земельный участок.
Общедомовое имущество может находиться и внутри квартиры. Например, трубы водопровода или канализации, стена, разделяющая квартиру и подъезд.
Если перепланировка не затрагивает общего имущества, спрашивать согласия соседей не нужно. Достаточно получить разрешение в управлении по строительству и архитектуре местной администрации. Если затрагивает, то нужно провести общее собрание и получить на нем 2/3 голосов от числа всех собственников дома. А вот на проведение ремонта с элементами реконструкции нужно получить согласие 100% собственников дома. Столько же голосов нужно получить и на проведение работ, которые приведут к уменьшению общего имущества собственников.
Нет необходимости спрашивать согласия соседей, когда происходит распоряжение личным имуществом. К нему относятся не несущие стены в квартире, встроенные шкафы в “хрущевках”. Но при этом нужно получить разрешение администрации, чтобы работы не посчитали самовольной перепланировкой.
Вы сами определяете, какие обои вам наклеить или куда вбить гвоздь. А вот насколько глубоко можно его вбить, это другой вопрос - за вашей стеной тоже есть собственники.
Часто возникают спорные ситуации после установки кондиционеров или спутниковых ТВ-антенн. Чтобы поставить что-то на крышу, однозначно нужно спрашивать согласия других собственников. А вот с размещением техники на фасаде несколько другая история. По закону согласие нужно, но если в судебном споре будет доказано, что антенна или кондиционер никому не мешают, обычно их разрешают оставить.
А вот жильцам домов, имеющих историческую значимость, и новостроек, в которых проектной документацией запрещено нарушение фасада, могут не разрешить установку кондиционера из-за негативного воздействия на здание.