март 30, 2003
В настоящее время в Барнауле, да и в других городах и районах края уже сформировалась армия собственников объектов недвижимости. Однако эффективно управлять своим имуществом способен не каждый собственник и не у каждого на это достаточно времени. Значит, потенциальный рынок создан. Для его "запуска" нужно не так уж и много: профессиональные управленцы и доверие со стороны собственников.
За рулем
Специалисты считают, что институт профессионального доверительного управления имуществом (в том числе и недвижимостью) является одним из старейших в мире и старше его лишь институт собственности. Однако, оговариваются эксперты, в России такая услуга появилась сравнительно недавно, а в Алтайском крае вообще известны лишь единичные случаи подобных сделок, что еще ни о чем не говорит. Ведь заключены они на основании личных знакомств и без подписания договоров о доверительном управлении. "Я не слышал о реальных случаях передачи недвижимости в Барнауле в доверительное управление. Разговоры об этом есть, но до подписания документов дело не доходит. Пока собственники предпочитают либо сами распоряжаться своим имуществом, либо нанимать штатного работника для этих целей", - говорит начальник отдела коммерческой недвижимости агентства "Дом" Руслан Репкин.
В то же время направление это достаточно перспективно. По словам Игоря Садовнича из сервисно-информационного агентства "Деловая недвижимость", "сегодня от 10 до 30% недвижимого имущества в крае простаивает и не приносит никакого дохода". Это значит, что территория и находящиеся на ней объекты ветшают и обесцениваются. Впрочем, управление недвижимостью подразумевает не только использование невостребованной собственником недвижимости и не только недвижимости коммерческого назначения. Все-таки основная задача управленца заключается не в поиске арендаторов, а в создании условий, при которых имущество будет приносить максимальный доход.
Вообще, доверительное управление подразумевает передачу объекта или комплекса объектов в управление профессионалу, с делегированием ему на определенный срок часть полномочий владельца. Комплекс услуг управляющего обычно включает поиск наиболее эффективных путей использования недвижимости, контроль за ее эксплуатацией и инженерно-техническим обслуживанием зданий, а также контроль арендных поступлений, взаимодействие с арендаторами и разработку программ по ремонту и реконструкции. Иными словами, "ответы на вопросы, кого впустить в здание, сколько с него за это взять, как минимизировать коммунальные платежи, - все это в комплексе и есть управление", - констатирует Игорь Садовнич. Обычно, расходы по управлению недвижимостью составляют 10-15% от дохода, которые она приносит.
Перед взлетом
Между тем, как уже упоминалось выше, рынок управления недвижимостью в Барнауле еще не запущен. "Управление недвижимостью сегодня никак не развито", - говорит Игорь Садовнич. Причины этого вполне банальны: отсутствие квалифицированных кадров, опасения собственников и низкие доходы при высоком уровне управленческих расходов. Немалую роль играет и необходимость получения лицензии.
С квалифицированными кадрами все более или менее ясно. Спрос на таких управленцев только начал формироваться и поэтому трудно ожидать, что предложение появится сразу. Те управленцы, которые руководят комплексом недвижимости, работая в штате компании, не всегда подходят на роль независимых специалистов. Хотя бы потому, что являются наемными работниками и просто не привыкли работать на свободном рынке. А их знания зачастую ограничены спецификой того комплекса, которым они руководят.
Важно и то, что из-за новизны темы с опаской к доверительному управлению относятся как собственники объектов недвижимости, так и риэлторы. Руслан Репкин, например, считает, что объектов, которые можно было бы без опаски взять в управление в городе не так уж и много. "Я бы хорошо подумал, прежде чем взять что-либо в управление", - говорит он. Причина скептицизма: рынок слишком неустойчив, чтобы со стопроцентной уверенностью гарантировать собственнику определенный уровень доходности. В последнее время цены на аренду как коммерческой, так и жилой недвижимости и вовсе падают.
Что останавливает
Дело в том, что управление связано с существенными трудностями. Доход с одной квартиры, сдаваемой в аренду, слишком мал, чтобы брать ее в доверительное управление. А сформировать портфель предложений из такой недвижимости - занятие очень сложное. Несмотря на то, что, согласно официальной статистике, первые полгода убытки, связанные с неоплатой квартиры, порчей мебели или даже ее ремонтом несут 15% арендодателей, а через три года подобные проблемы есть уже у 90% арендодателей, собственники предпочитают сами решать возникающие вопросы. Не особенно пока видят перспективы этого рынка и специалисты. "Я не вижу смысла управлять жильем. Здесь мало схемы работы и договорных отношений сторон. Нужно еще и бизнес-проект подготовить", - говорит Руслан Репкин.
С другой стороны, собственники чаще готовы привлекать управляющих к руководству низкодоходным или даже убыточным имуществом. А как только оно начинает приносить высокий доход, собственник стремится от управляющего избавиться. Для многих профессионалов этот фактор остается ключевым в выводах о перспективах доверительного управления.
Собственника недвижимости останавливает другая проблема: как он может себя застраховать от возможности потерять эту собственность? Ведь статья 1022 Гражданского кодекса указывает, что долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества.
Впрочем, в Москве и других западных регионах России, откуда традиционно на Алтай приходят новые веяния, практика управления вполне распространена. А, значит, рано или поздно доберется она и до нас.