Сделки на совесть. Что изменится на рынке недвижимости после изменения федерального закона

декабрь 23, 2019

Добросовестные приобретатели (покупатели) жилья в России получат больше механизмов для защиты своей собственности. С 1 января 2020 года в стране вступают в силу поправки в закон № 430-ФЗ, которые обеспечат операциям на рынке недвижимости большую прозрачность и легитимность. Документ был внесен в Госдуму по требованию Конституционного суда РФ и принят достаточно быстро. Altapress.ru рассказывает, что изменится.

Кого можно назвать “добросовестным приобретателем”?

Статья 8.1 Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации прав на имущество дополнилась определением, кто является добросовестным приобретателем. Им признается приобретатель имущества, который основывался на сведениях из госреестра.

Благодаря внесенным поправкам установлена презумпция добросовестности, в случае, если приобретатели жилья основывались при осуществлении сделки на данных Росреестра.

Смогут ли чиновники изъять жилье?

Согласно изменениям в статье 302 ГК РФ ( "истребование имущества от добросовестного приобретателя"), государство, субъект РФ или муниципалитет теперь не вправе требовать жилое помещение, выбывшее из их владения, от добросовестного приобретателя.

Это относится и к тем случаям, когда жилье выбыло из владения власти помимо их воли или было приобретено безвозмездно (наследование, дарение и т.д.).

Если чиновники все-таки захотят оспорить факт приобретения, то в процессе судебного разбирательства будет устанавливаться факт добросовестности покупки жилья. Это позволит обезопасить владельцев приватизированного жилья, которое (бывают такие случаи) украли у власти мошенники.

Если мошенников поймают, у государства сохраняется право регрессного требования к ним.

Кто должен доказывать недобросовестность покупателя?

Введена еще одна важная норма, в соответствии с которой государство, субъект Федерации или муниципалитет не могут в суде требовать квартиру, если прошло три года со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя.

Обязанность доказывать недобросовестность покупателя возлагается на власть.

Как изменятся сроки давности регистрации права?

В соответствии с новым вариантом статьи 234 Гражданского кодекса РФ течение срока приобретательной давности начинается со дня поступления недвижимости в открытое владение добросовестного приобретателя.

В случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя жилья, которым он владеет открыто — не позднее момента госрегистрации такого права.

Что еще в пользу добросовестного покупателя?

В августе 2019 года президент РФ Владимир Путин подписал поправки в Закон "О государственной регистрации недвижимости", касающиеся выплаты компенсации добросовестным приобретателям за утрату права собственности на жилье, если такое все же происходит. Нормы о компенсации имеют обратную силу.

В течение трех лет после вступления закона в силу граждане, которые раньше лишился жилья, смогут обратиться в суд с требованием о выплате компенсации.

Платить будет казна по выбору правообладателя — либо в размере суммы реального ущерба, либо исходя из кадастровой стоимости отнятой недвижимости.

Закон вступает в силу с 1 января 2020 года.