Иначе разоримся. Зачем владельцы коммерческой недвижимости в Алтайском крае массово снижают ее стоимость

март 11, 2020

Алтайский краевой суд завален исками бизнеса и физлиц по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости — на Ленина, 25 их рассматривают ежедневно. Среди заявителей множество владельцев торговых и административных квадратных метров. Их объединила одна цель — снизить кадастровый «ценник» объекта капитального строительства до рыночного. Это позволит уменьшить сумму регулярного платежа налога на имущество. И у абсолютного большинства это пока получается: по статистике Росреестра, более 90% решений выносится в пользу заявителей.

Пресловутые 2%

«Караул! Грабят!» — нормальная реакция предпринимателя из Рубцовска, у которого после государственной кадастровой оценки стоимость магазина выросла с 40 млн до 200 млн рублей. Новая цифра, возможно, будет выглядеть привлекательнее при оформлении этой недвижимости в банковский залог, но вот платить с нее налог в 2% от кадастровой стоимости — разорительно.

Эти пресловутые 2% хорошо известны собственникам административно-деловых и торговых центров, офисов и помещений, которые используются под общепит и предприятия бытового обслуживания (характеристики подобных объектов даны в ст. 378.2 НК РФ).

Такие активы компаний и физлиц с 2014 года постепенно "аккумулируются" в «Перечне объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость». Ставка налога — 2%. В Алтайском крае эта работа была начата в 2016 году, напомнил Иван Белых, замминистра финансов региона.

«Включение объектов в перечень <…> в целом направлено на реализацию принципа выравнивания налоговой нагрузки <…>, обеспечивая тем самым равные условия налогообложения схожих объектов коммерческой недвижимости и создание конкурентных преимуществ для добросовестного бизнеса», — сообщил Иван Белых.

Региональный перечень ежегодно расширяется. Изначально в него вошли крупные объекты из городов Алтайского края. В 2018 году список стал активно пополняться за счет зданий в районных центрах. Сейчас в перечне более 4,5 тыс. объектов.

Важный момент: у властей в регионах есть возможность снижать налоговую ставку в зависимости от площади коммерческих помещений, периода оформления права собственности, вида деятельности, для которого используются площади и др.

Но в Алтайском крае таких льгот и «оговорок» нет: ставка 2% установлена для всех объектов, подпадающих под действие ст. 378.2 Налогового кодекса. Можно допустить, что в дотационном субъекте РФ это делается в связи с необходимостью максимального сбора сумм по налогу на имущество.

В минфине региона позицию ведомства по этому вопросу не прокомментировали.

Повод задуматься

По словам руководителя оценочной компании «Бизнес-Эксперт» и председателя регионального отделения «ОПОРЫ России» Евгения Госькова, по состоянию на конец января в Алтайском краевом суде еще не было исков, связанных с новой кадастровой оценкой, результаты которой начали действовать в 2020 году. В основном оспариваются результаты оценивания предыдущих лет.

Евгений Госьков говорит, что в итоге примерно 15% собственников уже удалось снизить кадастровую стоимость объекта и, соответственно, сумму по имущественному налогу — путем обращения в специальную комиссию при региональном управлении Росреестра или в краевой суд.

До 2020 года довольно актуальным был еще один путь к уменьшению платежа — единое здание документально переоформлялось в несколько помещений. Сейчас, говорит Госьков, когда кадастровая стоимость определяется специально созданным бюджетным учреждением, экономического смысла в этом нет.

По мнению эксперта, создание и расширение краевого кадастрового перечня — это повод для собственников коммерческой недвижимости обратить внимание на то, чем они, согласно данным регистрирующих органов, на самом деле владеют.

«Один из примеров. В райцентре у местного предпринимателя магазин, вплотную к нему склад и шиномонтажная мастерская. Общая площадь этого комплекса около 900 “квадратов”. Но в кадастровом паспорте он значится как торговый объект и, к большому сожалению собственника, был включен в краевой перечень», — рассказал руководитель компании «Бизнес-Эксперт».

Шесть возможных шагов

Собственники, которые уже прошли процедуру снижения размера кадастровой стоимости, подтвердят: прежде чем сделать первый шаг, нужно сопоставить предстоящие расходы с размером возможной экономии.

Предстоящие расходы в этом случае — оплата работы оценочной компании и представителя в суде. Возможная выгода — некоторое (пока еще неизвестное) снижение суммы налога на имущество. В общем, выбирайте.

В дальнейшем наиболее полный вариант развития событий может выглядеть так:

1. Собственник обращается к экспертам для составления отчета о рыночной стоимости объекта капитального строительства. Затем — в краевую комиссию, которая занимается рассмотрением таких спорных ситуаций.
2. Комиссия отвечает отказом.
3. Собственник обращается с исковым заявлением в Алтайский краевой суд, предоставляя ранее полученный отчет об оценке.
4. По решению суда назначается судебная экспертиза (по сути, еще одна оценка стоимости имущества).
5. Суд принимает решение — в большинстве случаев кадастровая стоимость объекта устанавливается на уровне рыночной.
6. Происходит перерасчет суммы налога на имущество.