«Таких условий не было никогда»: глава алтайского минстроя о перспективах отрасли, спросе на квартиры и участках под жилые дома

август 6, 2020

Строители часто не соглашаются с оптимистичным взглядом на состояние отрасли и ее перспективы главы алтайского минстроя Ивана Гилева. В интервью нашей редакции министр привел много аргументов в пользу своей позиции.

— Иван Васильевич, каково место строительной отрасли в экономике края, ее вклад в ВРП и бюджет?

— Объем строительных работ в 2019 году составил 59 млрд рублей — это половина всех инвестиций в основной капитал на территории края.

Доля отрасли в ВРП вместе с производством стройматериалов — 7%. Доля занятых, по официальным данным, около 3%, налоговых поступлений в консолидированный бюджет Алтайского края — 4%. Это, на мой взгляд, говорит о том, что производительность труда на предприятиях отрасли выше средней.

Особенность строительства — значительный мультипликативный эффект на региональном уровне. Каждый рубль, вложенный в строительство, создает волну нового спроса и новых инвестиций в другие секторы экономики края. Часто говорят, что строительство — это локомотив экономики. Это абсолютно справедливо.

— Интересно, что в список 100 крупнейших налогоплательщиков региона за 2019 год вошли лишь единицы строительных компаний. С чем, на ваш взгляд, это связано?

— Во-первых, крупные строительные компании региона по разным причинам не смогли пережить кризисы 2008 и 2014 годов.

Поэтому сегодня строительный комплекс края — это в основном небольшие по численности головные предприятия, в которых работает, как правило, менее 100 человек. Их деятельность выстроена так: при большом объеме работ они привлекают больше подрядчиков, при меньшем сохраняют коллектив, свои лучшие кадры.

И это не мешает ряду компаний, имея в штате 50–70 сотрудников, быть на первых строчках рейтинга по объему введенных квадратных метров.

Во-вторых, строительная отрасль не облагается дополнительными налогами (акцизами) и, соответственно, отчисляет в бюджет меньше, чем, скажем, подакцизные предприятия (при сравнимых экономических результатах).

— Год назад в стране запустили новый механизм финансирования жилищного строительства — через эскроу-счета и банковские кредиты. И некоторые представители этого бизнеса заявляли, что не переживут нововведений. Что показал прошедший год?

— Введение новых правил стало ключевым событием для отрасли. Напомню, как было до этого. Строительные компании фактически действовали как финансовые учреждения — принимали деньги граждан, как банки — вклады. При этом контроль за финансовыми операциями застройщиков был гораздо менее строгим, чем в банках.

Справедливости ради — строительный комплекс края не злоупотреблял этим правом, деньги использовал на стройку. Несколько незаконченных объектов долевого строительства появились и у нас, но эти проблемы не были системными. И все же в этом механизме была заложена мина замедленного действия.

Новые правила действительно вызвали опасения, звучали алармистские заявления о похоронах отрасли. И сам я, откровенно говоря, переживал о том, как наши строители на них перейдут. Ожидалось также, что местных строителей вытеснят застройщики из других регионов. Но за год ничего критического не случилось. Не появились компании из других регионов, не произошло выбытия предприятий.

— Вы имеете в виду, не произошло массового выбытия? Пять-шесть компаний все же ушли с рынка.

— Мы проанализировали ситуацию. Да, некоторые предприятия закрылись — они не выдержали конкуренции и неэффективно управляли ресурсами. Их немного, и их доля в общем вводе жилья была невелика — они не входили даже в двадцатку крупнейших.

Полагаю, они бы прекратили деятельность и без изменения правил. В то же время на рынке появляются новые строительные организации, выросшие из ремонтных предприятий.

— В конце 2019 года в одном из банков говорили, что эскроу-­счета наполняются медленно, люди неохотно несут деньги, не доверяя новому механизму. Но это значило бы, что застройщики не покроют свои затраты на возведение дома. Есть ли здесь основания для тревоги?

— Я оснований не вижу. Механизм запустили только 1 июля 2019 года. Из 93 домов, которые сейчас возводятся в крае с использованием средств дольщиков, с эскроу-счетами строят лишь около 30.

В них большая часть квартир действительно не раскуплена, но дома только начали возводить. В домах, заложенных до 1 июля, доля выкупленных квартир больше. Здесь играет роль фактор времени.

— На одной из встреч со строителями вы сказали, что сейчас даже растет спрос на жилье в новостройках — вплоть до того, что появился дефицит. Расскажите, что вы имели в виду.

— Квартиры покупают на разных стадиях цикла — и готовые (их доля — 1–2% от всего объема), и строящиеся. В среднем примерно половина квартир в строящихся домах распроданы, половина свободные. В домах, где строительство завершено, как правило, распродано все.

Что происходит в Алтайском крае? В 93 строящихся домах после их ввода в эксплуатацию будет около 20 тысяч квартир. Половина, или порядка 10 тысяч, раскуплены.

При этом готового жилья, в которое можно сразу заселиться, не хватает. Недорогие однокомнатные квартиры закончились, по квартирам большей площади предложение есть, но спрос высокий, поэтому цены начали расти — рынок ищет баланс.

— В прошлом году звучали прогнозы, что цены увеличатся на 10–20% как раз вследствие введения проектного финансирования с эскроу-счетами. Как отреагировал рынок на это нововведение?

— Цены на первичное жилье выросли на 7% (июнь 2020 года к июню 2019-го). Это выше инфляции, но надо понимать, что в 2015–2018 годах на рынке была стагнация, цена не росла, и для строителей это было проблемой. Стройка должна быть интересна и той, и другой стороне, иначе рынок работать не будет.

Да, себестоимость строительства за счет включения банковских процентов возросла, ведь теперь застройщики не могут бесплатно привлекать деньги и берут кредиты.

Но давайте сравним, как это работало раньше? Есть деньги дольщиков — стройка идет, нет — останавливается. Любая тревожная информация в СМИ могла повлиять на приток средств дольщиков и ход строительства.

Сейчас стройка не привязана к поступлению средств дольщиков. Если застройщик и его проект удовлетворяют требованиям, ему открывают кредитную линию, и он может вовремя достроить объект. Более того, у него уже нет необходимости делать крупные скидки для привлечения дольщиков — соответственно, он не несет дополнительный риск, что объект не будет достроен.

— По каким ставкам банки кредитуют строителей?

— Изначально, насколько нам известно, речь шла 12–14% годовых. По мере наполнения эскроу-счетов деньгами дольщиков предполагалось снижение ставок до 5–7%. В ряде случаев было возможно и уменьшение ставки до долей процентов — когда, например, половина дома построена на собственные средства застройщика, а кредит он взял на завершение объекта, и при этом все квартиры проданы.

Что мы наблюдаем? Действующие сегодня программы поддержки позволяют застройщикам компенсировать часть затрат на обслуживание кредита. Фактически кредиты выдают под гораздо более низкие ставки — от 8%.

Банки нашли со строителями пути взаимовыгодного сотрудничества. Хотя, конечно, кредитные организации очень придирчиво подходят к проектам и их финансированию, и это многим строителям не нравится. Они шутят по этому поводу: здесь душу заложи, там заложи, а душа всего одна.

— Нынешняя эпидемиологическая ситуация нанесла ущерб почти всей экономике — за редкими исключениями. Что потерял строительный сектор?

— Давайте проанализируем. По решению губернатора работа строительных предприятий возобновилась 6 апреля, простой был менее недели.

В то же время по количеству дней с благоприятными метеоусловиями этот год лучше предыдущего. Теплый период начался раньше, количество дней с хорошей погодой, когда строить можно круглосуточно, намного больше.

О чем говорит статистика? В январе – мае 2020 года объем выполненных строительных работ на 27% больше того же периода 2019 года. Не исключаю, что в дальнейшем статистика подкорректируется, но в любом случае это не спад.

— Однако жилищное строительство все же сокращается.

— Нет, объемы строительных работ не снижены. Но, действительно, за первые шесть месяцев этого года введено на 13% меньше квадратных метров, чем за тот же период прошлого года (вместе с индивидуальным жильем). При этом за пять месяцев ввод многоквартирного жилья опережал прошлый период на 6%.

— С чем связаны такие колебания?

— Ввод жилья в течение года неравномерный: в июне прошлого года в крае ввели большой объем жилья, в июне этого меньше — отсюда результат.

Напомню, что в 2018 году в крае введено в эксплуатацию на 24% больше жилья, чем предусмотрено нацпроектом. В 2019-м — на 8%. Если смотреть нарастающим итогом с 2018 года, то мы сейчас опережаем поставленные перед нами национальным проектом показатели на 200 тыс. квадратных метров.

Это не повод расслабляться, и ввод жилья, конечно, очень важный показатель. В 2020 году перед нами стоит цель ввести 779 тыс. квадратных метров, мы прогнозируем ее достижение.

— Какую роль в этих результатах играет ипотека? До недавнего времени большая доля ипотечных кредитов шла на рефинансирование и на вторичный рынок — то есть до строителей эти деньги не доходили.

— Для жилищного строительства основной источник роста — спрос. Не будет спроса — не будут строить. Что произошло со спросом?

Объем полученных жителями края ипотечных кредитов за январь – май этого года оказался почти на 14% выше января – мая 2019-го.

При этом с конца апреля, когда была запущена новая государственная программа ипотеки по сниженной ставке, в крае выдано кредитов примерно на 2 млрд рублей. По условиям этой госпрограммы кредиты можно направить только на первичку.

Однако и оборот на вторичном рынке тоже поддерживает спрос на первичном.

— В том смысле, что, продав квартиру в старом жилфонде, человек покупает жилье в новостройке?

— Порядка 90% средств, вложенных во вторичный рынок, в дальнейшем поступает на первичный. Из малосемейки человек переезжает в однокомнатную квартиру, из однокомнатной — в двухкомнатную и так далее.

Исключение — переезд в другой регион (при этом люди не только уезжают из края, но и приезжают) и потеря квартир социально неблагополучными людьми. Последний случай — очень неприятный, но системного влияния на рынок он не оказывает.

— Как новая программа льготной ипотеки отразилась на рынке?

— До ее запуска в строящихся домах края было 11 тыс. свободных квартир, и только за два месяца действия программы купили около тысячи. И это вливание денег в строительный комплекс продолжается.

Запустив программу, правительство страны оказало огромную поддержку рынку, причем ставки снизились и по другим жилищным кредитам. В современной России таких условий по ипотеке, как сейчас, не было никогда.

Стоит даже вопрос, как бы не перегреть рынок, чтобы не произошло резкого роста цены квадратного метра. Здесь тоже важен баланс: чтобы и в строительный комплекс поступали деньги, и у жителей была возможность приобретать квартиры, а показатель доступности жилья в регионе не ухудшался.

— В июне барнаульская администрация опубликовала список выданных разрешений на строительство на 11 июня, и он, скажем так, обескураживает: в нем всего один многоквартирный дом. Это начало кризиса или нет?

— По последним данным, в первом полугодии в Барнауле выдано четыре разрешения на строительство, в целом по краю — семь. Ситуация выглядит исключительной. Что показал анализ?

Эти четыре разрешения в Барнауле выданы на строительство семи домов, а их общая площадь составляет треть годового ввода многоквартирного жилья. Это не провальные цифры.

Есть еще один важный показатель для оценки рынка — незавершенное строительство, то количество квадратных метров, которое находится в строящихся домах. Если взять многоквартирное жилье, то в крае объем «незавершенки» составляет 2,4 млн квадратных метров, в Барнауле — 1,2 млн.

Чтобы отрасль стабильно развивалась, необходим двухлетний запас. Минимум. У нас запас трехлетний. Тем не менее озвученные показатели являются тревожным звонком.

— Зачем строителям нужен такой запас незавершенного строительства?

— В 2018 году появилась информация о реформе долевого строительства. И возможность работы по старым или новым правилам привязали к дате получения разрешения на строительство.

Многие строители хотели максимальный объем построить по старым правилам, потому что боялись изменений. В итоге в 2018 году получено вдвое больше разрешений, чем годом раньше. Характерный пример: в конце июня 2018 года в Барнауле выдано 26 разрешений, на сегодня в целом по краю — 128. Задел создан.

— В Барнауле сейчас говорят о том, что скоро строить жилье будет негде, участки заканчиваются. Такой большой город в такой большой Сибири — не тесная Европа же — и не хватает земли. Почему это происходит и как эту проблему решить?

— Ответ на ваш вопрос я бы разделил на две части. Первая — строительство по национальному проекту. До 2025 года надо ввести около 3 млн квадратных метров жилья.

Если взять все полученные разрешения на строительство и кварталы, предназначенные для комплексной застройки, но еще не застроенные, то площадей для достижения целей нацпроекта там хватает.

Плюс Поток, где находится много ветхих и аварийных домов, подпадающих под программу переселения. К сожалению, они стоят в шахматном порядке. Городская администрация сейчас пытается их систематизировать и где-то даже своими силами расселять.

— Речь на Потоке идет только о сносе, но не о реконструкции старых пятиэтажек, как пытаются делать в Москве?

— Реконструкция пятиэтажек по московскому варианту предполагает дополнительную нагрузку и на фасады, и на фундамент, и на крышу, требует обследования каждого дома индивидуально. Думаю, к этому мы системно сможем подойти только лет через 10.

Мы говорим о сносе на Потоке бараков — двухэтажных домов, которых у нас еще, к сожалению, много. Чтобы осваивать эту территорию, надо «расшить» проблемы с коммуникациями. И нужны девелоперские проекты, участие в федеральной программе расселения аварийного и ветхого фонда.

Задача администрации города — все это объединить и создать условия, чтобы на освобождающихся площадках строились большие красивые дома, в которых приятно и безопасно жить.

— Некоторые строители рассчитывают, что жилищное строительство будет развиваться вокруг аэропорта.

— Если говорить о более далекой перспективе, уже за пределами 2030 года, то, скорее всего, жилищное строительство продолжится на правом берегу. Город будет расширяться в сторону Новоалтайска, перспектива — создание агломерации Барнаул – Новоалтайск.

А территории вокруг аэропорта, «докучаевские поля», для жилищной застройки не подходят — требования к использованию таких участков значительно ужесточились.

В любом случае вопрос об участках под жилищное строительство в Барнауле стоит на повестке дня. И мы постоянно им занимаемся.

— Не могу не задать вопрос о строительстве больниц, детсадов, школ и прочих соцобъектов. Строители много раз говорили, что цены, предусмотренные госзаказом, заниженные, взяв такие объекты, они терпят убытки. Каково ваше мнение на этот счет?

— Я в первую очередь поддерживаю строительный комплекс, так как понимаю: компании должны быть надежными, крепкими, прибыльными, у них должна развиваться материальная база. И я бы хотел, чтобы цены были привлекательны для строителей, чтобы они за эти объекты боролись.

С другой стороны, для общества важно, чтобы бюджетные средства использовались максимально эффективно. И если можно вместо 20 школ построить 21 за те же средства, это надо сделать. Потому что появится еще 500 счастливых ребятишек и их родителей.

Вопрос, как найти баланс. Я здесь реалист: при хорошем балансе недовольны все.

— Почему, на ваш взгляд, проявилась эта проблема?

— Как происходит ценообразование? Определяется сметная стоимость строительства в ценах 2001 года. Затем она пересчитывается в ценах текущего года с помощью единого коэффициента. В итоге одна часть материалов всегда будет стоить дешевле, чем на рынке, другая — дороже. Строители об этом говорят.

В то же время контрольно-надзорные органы могут проверить и задать вопрос: почему у вас, скажем, лифтовое оборудование закуплено дороже, чем на таком-то заводе? Этот способ регулирования, на мой взгляд, не самый разумный.

Сейчас предполагается уйти от анализа этой внутренней составляющей. Вот есть школа на 500 мест, есть 600 млн рублей — постройте объект в соответствии со СНиПа­ми и регламентами.

— Каков объем этого гос­заказа?

— В 2019 году прямое финансирование со стороны бюджетов всех уровней по краевой адресной программе, нацпроектам и другим программам составило около 9 млрд рублей.

— Строители говорят, что есть объекты, которые никто не захотел строить по таким ценам. Сколько их?

— Из примерно 40 объектов, которые выставили на торги в прошлом году, 90% нашли подрядчиков по итогам первого же аукциона. Еще три — в ходе второго. Один объект до сих пор не расторгован — он невыгодно расположен, и расценки не привлекли пока ни одного подрядчика.

Но не будем забывать, что в 2019 году мы вошли в режим реализации в том числе нацио­нальных проектов. В строительство новых социальных объектов государство стало вкладывать беспрецедентные средства.

Это хорошо, но спрос на строительные услуги мы немножко перегрели. Многие строители набрали объектов про запас и теперь понимают, что больше строить не смогут. Поэтому интерес к ним несколько ослаб.

— Еще лет 15 назад представители отрасли говорили, что большую часть стройматериалов они завозят из-за пределов региона, и это повышает себестоимость строительства. Как вы оцениваете проблему сегодня?

— Если взять условный средний дом, то порядка 30% материалов в нем произведены не на территории края. Хотя по номенклатуре это большое количество: отделочные материалы, кровля, стекло, облицовочный кирпич — все это привозное. Если есть возможности для развития такого производства внутри края, мы готовы помогать.

Но то, что дорого возить, основа строительства — все это производится у нас. В крае работают два крупных завода ЖБИ, они прошли реконструкцию. У нас нет проблем с инертными материалами. Мы делаем неплохой силикатный кирпич.

Надеюсь, что и цементный завод в Голухе нашел ответственного собственника. Он уже вкладывает средства в производство и, думаю, выйдет на сертификацию цемента марки 500. Тогда мы сможем загрузить завод алтайскими заказами.