Яблоку негде упасть: острый дефицит земли в Барнауле - вызов застройщикам?

ноябрь 2, 2020

Новость о том, что в столице Алтайского края продали последний квартал под комплексную жилую застройку, взбудоражила строительную отрасль. Свободная земля тает буквально на глазах. К тому же торги показали, что земельный ресурс неуклонно дорожает. Город старается выжать из застройщиков максимум, и теперь барнаульский ценник ничем не уступает новосибирскому. Например, квартал 2036 был продан за рекордную сумму — 548,9 млн рублей. Не все выдерживают таких встрясок. Что в такой ситуации ждет девелоперов, как теперь выжить на рынке и подорожает ли квадратный метр? Об этом и не только altapress.ru поговорил с экспертами в сфере строительства и недвижимости.

Председатель правления союза строителей «Региональное объединение работодателей Алтайского края» Александр Мишустин уверен, что точечное строительство не решит жилищного вопроса в Барнауле. Использование территорий под ветхим и аварийным жильем— это единственный выход в условиях созданного дефицита земли.

— Александр Анатольевич, точечное строительство действительно не перспективно?

— Эта земля не бесконечная. К тому же в городе немало памятников архитектуры и охранных зон, поэтому нельзя строить там, где хочется. И есть вероятность, что на выкупленном участке будет запрещено ставить высотные здания. Поэтому точечная застройка — это не выход. Комплексное строительство гораздо перспективнее.

— Один из наших экспертов указал на существенные пробелы в юридических механизмах расселения: собственники не хотят продавать жилье или требуют явно завышенную стоимость и т. д. Каким вы видите решение?

— Барнаулу необходим механизм реновации, как в Москве, когда часть обязательств по расселению собственников ветхого и аварийного жилья берет на себя администрация города. Этот вопрос должен решаться в первую очередь на региональном уровне. Застройщики Барнаула на протяжении нескольких лет обращаются к руководству края с инициативой, но пока нас не слышат.

— Но ведь все нормы прописаны в Градостроительном кодексе РФ, в том числе развитие застроенных территорий. Каких мер со стороны администрации города не хватает девелоперам?

— В кодексе не до конца продуманы юридические механизмы расселения ветхого и аварийного жилья, а именно в части регулирования цен на участки собственников. Если на земли будет прописана предельная коммерческая цена, это убережет застройщиков от недобросовестных собственников с непомерными финансовыми амбициями. Инвесторам в таких условиях будет выгоднее работать.

Кроме того, к процессу реновации должен подключиться город. Если девелопера заставить взять на себя все это финансовое и юридическое бремя и в довесок обязать строить за свой счет муниципальные объекты, то эти деньги тяжким грузом лягут на квадратный метр, увеличив его стоимость. Целесообразен ли будет такой проект? А ведь нам нужно думать о том, чтобы покупатели осилили стоимость жилья, которая не должна превышать 70–80 тыс. рублей за «квадрат».

— Можете пояснить, как администрация могла бы помочь застройщикам?

— Во-первых, разделить финансовое и юридическое бремя подготовки территорий под ветхим и аварийным жильем. Почему бы городу не направлять часть средств от продажи земли на развитие застроенных территорий — переселение и снос, чтобы у девелоперов было больше гарантий в момент покупки земли? Например, деньги от продажи «золотого» квартала 2036 можно было бы направить на другой участок, реализовать его, часть суммы пустить на следующий и т. д.

Такой подход помог бы развить строительный рынок Барнаула и привлечь инвесторов. От этого выиграют все. У девелоперов будет земля, у строителей и смежников — заказы и рабочие места, у региона — развитая экономика. Во-вторых, нужно сформировать банки данных, где будут указаны участки, пригодные для строительства.

Если они просто нарисованы в плане, то их фактически нет. Такую землю юридически очень сложно выкупить или продать, а значит, возникнет масса сложностей с застройкой, вплоть до отказа от проекта.

В сложившихся условиях не совсем понятно, как будет развиваться строительный рынок Барнаула. Замдиректора по коммерческим вопросам компании «Строительная перспектива» Андрей Комяков считает, что в центре города свободной земли практически не осталось, уйти за Обь будет крайне дорого, а продвинуться в сторону аэропорта не удастся.

— Андрей Андреевич, «Строительная перспектива» уже давно заняла свою нишу и строит штучное, эксклюзивное жилье в центре. Проблема комплексной застройки вас не слишком пугает. Как же выжить остальным игрокам?

— Мы уже не раз говорили, что вопрос с дефицитом земли можно решить за счет реновации застроенных участков в центре. Так наша компания возвела жилой комплекс на территории БЛВЗ. Что касается частного сектора, то это неплохой выход для девелоперов. Но в этой области много подводных камней, которые не дают реализовывать крупные проекты квартальной застройки.

— Какие, например?

— Наиболее серьезный — это расселение частного сектора. Нередко бывают случаи, когда из шести собственников пять продают свои дома застройщику по адекватной цене, а шестой загибает нереальную стоимость или наотрез отказывается от продажи, тем самым блокируя работу на участке. Поэтому девелоперы в центре работают по принципу точечной застройки.

Проблему могло бы решить принятие на местном уровне программы реновации, в рамках которой была бы сформирована понятная рыночная стоимость расселения. Это позволило бы государству как самостоятельно формировать участки в центре, в том числе для строительства новых социальных объектов, так и выставлять на аукцион право на расселение целых кварталов.

Для каждого из них государство могло бы устанавливать обременения: ограничение этажности, требование построить тот или иной социальный объект. Такой механизм позволил бы сделать застройку центра города более гармоничной и упорядоченной.

— Александр Мишустин отметил, что девелоперы не раз выходили с инициативой к руководству города и края. Как вы считаете, почему чиновники тянут с принятием серьезных мер?

— В первую очередь потому, что это было бы крайне непопулярным политическим решением. В Барнауле очень велика доля частного сектора. Горожане вряд ли хорошо воспримут такие изменения в законодательстве. Поэтому в ближайшее время подвижек ждать не приходится.

Хотя юридически выверенный механизм расселения жильцов частного сектора, ветхого и аварийного жилья стал бы настоящим прорывом в области застройки центра Барнаула. А пока рынок живет сегодняшним днем. По принципу «работаем с тем, что есть».

— Президент РФ объявил об увеличении объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год и обеспечении квартирами не менее 5 млн семей ежегодно до 2030-го. Такие заявления могут повлиять на развитие строительного рынка?

— Возможно, заявление — прелюдия к появлению некоего федерального застройщика. После принятия закона о проектном финансировании директор «Строительной перспективы» высказывал мнение, что эскроу — это первый шаг для зачистки рынка и появления одной-двух полугосударственных компаний, которые будут работать в строительной сфере.

Мы можем только предполагать, как станет выстраиваться их работа, а также как это повлияет на уже существующих игроков. Но можно сказать однозначно, что для федеральных застройщиков проблема с дефицитом земли точно стоять не будет.

Облик Барнаула постоянно меняется. И дефицит земли неизбежно подстегнет этот процесс. Город должен развиваться, но его границы не резиновые. Архитектор Александр Деринг видит выход в преобразовании того, что есть. Главное, подчеркивает он, — подойти к процессу комплексно и с умом.

— Александр Федорович, в Барнауле все чаще говорят том, что новостройки портят облик столицы Алтайского края. Если центр города, да и не только, будет комплексно застраиваться, не испортится ли он еще больше?

— Облик города портится, когда бессистемно возникают высотки. От подобной практики нужно уходить как можно быстрее. Барнаул постоянно развивается, он требует реновации. И в первую очередь это касается старой части города. Но из-за большого количества памятников архитектуры и их охранных зон к процессу преобразований нужно подходить крайне аккуратно.

Если эти участки вычесть из плана застройки, то получится район, который можно не просто реновировать, а джентрифицировать, то есть заменить устаревшие микрорайоны на современную разно­этажную и высокоплотную застройку. Я имею в виду пространство от площади Советов до переулка Ядринцева и вниз к Старому базару.

А также несколько кварталов частного сектора, расположенных в поселке Новосиликатном, южнее ТЦ «Галактика». Не менее перспективным можно считать Поток. Это довольно большая территория, где может встать не один квартал.

— Изменится ли качество архитектуры?

— Оно будет совершенно иным. Если город и девелоперы серьезно отнесутся к застройке и начнут разрабатывать объекты в комплексе, возводя жилье, вписывающееся в общий архитектурный ансамбль, с соблюдением всех нормативов, то облик города только выиграет. Барнаул станет современнее и удобнее.

А еще нужно отказаться от точечной застройки как полумеры, ведущей к порочной практике. Втыкать единичные высотки, как на улице Интернациональной, на Чехова — не выход. Будет гораздо лучше, если начнут вырастать целые кварталы — новые, с проложенными инженерными сетями и социальной инфраструктурой, включая детские сады и школы.

— Застройщики сходятся во мнении, что перед тем, как выставить участок под реновацию на аукцион, его необходимо подготовить. Насколько это необходимо?

— Такое требование застройщиков вполне объяснимо. Им и без того придется взять на себя большие финансовые обязательства по расселению, сносу старых зданий, строительству и т. д. Но городская власть могла бы собрать информацию, чтобы создать базу данных по участкам для реновации и разработать определенные технологии комплексной подготовки этих участков.

Это напряженная работа, которую нужно было выполнить еще вчера. Например, продумать допустимое количество квадратных метров, число жильцов, нагрузку на коммуникации (водо- и теплоснабжение, водоотведение, электросети) и т. д.

Время еще есть, главное — его не упустить. К тому же есть районы, где не получится провести типовую застройку блок-секциями. Здесь потребуется более тонкая инструментальная градостроительная настройка. Я имею в виду район между Партизанской и Интернациональной.

— Границы Барнаула не передвинешь, это понятно. Но что, если в качестве альтернативы вернуться к идее освоить правый берег Оби?

— В первую очередь застраивать правый берег пока невыгодно. Территория там сильно обводнена. Для того чтобы что-то построить, нужно насыпать достаточно большой слой грунта, песка и прочее. Чтобы постройку не смыло, максимальный вал, по последним расчетам, должен быть высотой по меньшей мере от 8 до 11 метров.

Дефицит земли под застройку в Барнауле неизбежно отразится на рынке недвижимости, и риэлторы первыми почувствуют разницу. Директор агентства «Гравитон» Ирина Снитко небезосновательно полагает, что в скором будущем цены на квартиры в новостройках вырастут в пределах 10–15% от стоимости на сегодняшний день.

— Честно говоря, это самый оптимистичный прогноз. Уже сейчас понятно, что стоимость квадратного метра в новостройке в квартале 2036 будет больше средней по рынку — земля досталась «Союзу» за рекордную цену. Разумеется, она утяжелит себестоимость квартир в будущей новостройке. К тому же дефицит участков неизбежно приведет к снижению объема вводимого в эксплуатацию жилья. Как следствие — сократится предложение. Рынок недвижимости очень чутко реагирует на такие факторы. Цены неизбежно поползут вверх.

— На что риэлторы опирались, делая такой вывод?

— Во-первых, на фоне последних событий, в том числе пандемии, платежеспособность населения упала. Да, первое время мы наблюдали всплеск, но он был обусловлен тем, что люди торопились вложить накопленные средства. Сейчас такого ажиотажа нет. К тому же у барнаульцев уже нет уверенности в завтрашнем дне.

Во-вторых, с июля 2019 года на строительном рынке появился новый игрок — банки. Застройщики были вынуждены частично перейти на эскроу-счета, что тоже увеличивает стоимость квадратного метра. В-третьих, у меня остается уверенность, что цены не взлетят больше заявленного предела.

Со стороны государства полным ходом идет реализация приоритетного национального проекта «Жилье», а именно программа «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», в том числе ипотека с государственной поддержкой под 6% годовых на новостройки.

Благодаря этому процентная ставка на вторичном рынке составила конкуренцию первичке и вышла на уровень 7,7% с учетом аукционных предложений, преференций от партнеров. Так мы и сделали вывод, что цены на новостройки будут расти, но в разумных пределах в силу платежеспособности населения Алтайского края.

— Ирина Игоревна, какие еще тенденции просматриваются на рынке недвижимости в 2020 году?

— Клиенты все больше покупают квартиры на вторичном рынке. Но выбирают относительно новые дома. Благо барнаульские застройщики за последние несколько лет возвели достаточно много объектов.

— Расскажите, в каких районах чаще всего покупают квартиры в новостройках?

— По итогам 2019 года и первого полугодия 2020-го это Индустриальный и Ленинский районы. В Индустриальном, например, инфраструктура на очень высоком уровне и не уступает центру города. К тому же там собраны большие жилищные комплексы, такие как «Краски», «Лапландия», «Норд» и т. д.

— Ирина Игоревна, если начнется застройка центра, будут ли востребованы новые квартиры, учитывая их предполагаемую стоимость?

— Да, но если это будет не точечная застройка. Еще одна современная тенденция — расширение зоны комфорта наших клиентов. Покупателей уже не устраивает просто облагороженный дом, клиентам важно жить в красивом и уютном квартале с единой архитектурой и набором приоритетных опций — детская площадка, спортивные сооружения, места отдыха.

— Как вы думаете, что может стабилизировать рынок?

— Уверенность в том, что со стороны нашего правительства будут предприняты какие-то шаги в эту сторону. В частности, поддержка программ реновации. Благодаря им Барнаул останется привлекательным для игроков строительной отрасли.

В противном случае они могут попросту покинуть рынок. Например «Жилищная инициатива» активно осваивает Новосибирск, «Союз» работает еще и в Санкт-Петербурге, а «Селф» прощупывает почву в Сочи. Там застройщики уже подготовили площадки для реализации своих амбиций.