август 4, 2021
Все больше многоквартирных домов в Алтайском крае строят с помощью проектного финансирования.
Застройщики, которые его получили, возводят жилье намного быстрее, чем раньше. Сам процесс строительства стал для них стабильнее, а полученные кредиты обходятся дешевле, рассказал Никита Соркин, заместитель регионального директора Операционного офиса «Алтайский» ПАО «Промсвязьбанк» (ПСБ).
Эксперт объяснил, как этот механизм позволил преодолеть недоверие на рынке и каковы его особенности.
Никита Соркин, заместитель регионального директора Операционного офиса «Алтайский» ПАО «Промсвязьбанк» (ПСБ).
Фото Дмитрия Лямзина
Проектное финансирование жилищного строительства в крае набирает обороты: если на 1 января 2021 года, по данным Банка России, в регионе заключили 23 кредитных договора на эти цели, то на 1 июня — уже 40.
В регионе уже открыто более 7,5 тыс. счетов эскроу, их владельцы ждут завершения строительства. В том, чтобы удовлетворить их ожидания как можно быстрее, строительные компании тоже весьма заинтересованы.
«Если раньше застройщики получали от покупателя деньги в момент заключения договора долевого участия, то теперь — после ввода дома в эксплуатацию», — объясняет Никита Соркин.
Возможность строить быстро и качественно застройщикам дает проектное финансирование. Получив в банке кредит, они могут ритмично работать на объекте и не зависеть от темпов продажи квартир и других случайностей на рынке, как это было раньше.
«Нередко застройщики возводят одновременно несколько домов либо даже квартал. Благодаря проектному финансированию они могут сразу получить средства на каждый из объектов и вводить жилой комплекс не частями, а в одно время», — подчеркнул эксперт ПСБ.
Переход на эскроу-счета и проектное финансирование, официально стартовавший в 2019 году, поначалу вызвал в деловом сообществе большие дискуссии. В строительных компаниях опасались, что банковские кредиты увеличат издержки. Опасения не оправдались: застройщик может получать кредиты на комфортных условиях.
«На застройщиков, как правило, распространяется государственная программа стимулирования кредитования малого и среднего предпринимательства. Максимальная ставка по этой программе невысока благодаря тому, что для кредитования застройщиков банки привлекают средства Центробанка. При этом ставка для застройщика снижается по мере наполнения счетов эскроу и может составить 0,01% годовых», — объяснил Никита Соркин.
Средняя ставка по всем кредитным договорам, заключенным по объектам строительства в Сибирском федеральном округе, составила на 1 июня 3,32% годовых, следует из данных Банка России. Для сравнения: до введения нового механизма банки кредитовали строителей под 12-15% годовых.
Перечень банков, имеющих право открывать счета застройщикам и счета эскроу — покупателям, сайт ЦБ РФ публикует каждый месяц. В Алтайском крае работает около двух десятков филиалов или офисов кредитных учреждений из этого перечня. Есть возможность выбрать кредитора.
Отличаются ли условия проектного финансирования в разных банках? Отличаются и иногда довольно существенно. Разными могут быть, в частности, ставки по кредиту, но не только. Так, не все банки взимают комиссии за выдачу кредитов, погашение, сопровождение и т.п. Могут различаться и подходы к обеспечению.
«В качестве обеспечения оформляются акции или доли компании-застройщика, поручительство бенефициаров, земельный участок или право его аренды. В то же время ПСБ готов подойти гибко и рассмотреть заявку с отклонениями от базовых требований, если это необходимо клиенту», — приводит пример Никита Соркин.
Многие банки капитализируют проценты — на это тоже стоит обратить внимание. «На инвестиционной фазе погашение основного долга и процентов по кредиту, полученному застройщиком, не производится. При этом банки, как правило, начисляют проценты на процент, что приводит к увеличению стоимости кредита. ПСБ капитализацию процентов не производит», — объяснил собеседник altapress.ru.
И даже в одном банке есть разные варианты финансирования строительства. Так, кредит может быть выдан частями (в соответствии с графиком строительно-монтажных работ и графиком финансирования). Или же банк предоставит застройщику сразу всю сумму на аккредитив, после чего тот сможет «выбирать» сумму частями.
«В первом варианте есть риск повышения ставки в будущем. Второй вариант дает защиту от роста стоимости кредитования при негативных изменениях конъюнктуры. Выбор зависит от того, какие цели преследует застройщик», — объяснил Никита Соркин.
Словом, проектное финансирование — это широкий набор инструментов, позволяющий учитывать и интересы застройщиков, и особенности проекта.
«Мы придерживаемся индивидуального подхода к каждому клиенту. Детально изучив специфику проекта, все его параметры и ключевые драйверы, банк предлагает застройщику оптимальную структуру финансирования. И готов применять дополнительные финансовые инструменты, разработанные под конкретный проект», — отметил собеседник altapress.ru.
Проектное финансирование и использование эскроу-счетов изначально с сомнением восприняли не только строители, но и потенциальные покупатели.
Первый опыт работы по новым правилам в Алтайском крае показал: механизм работает эффективно. По данным Банка России на 1 июня, «раскрыто» более 1,6 тыс. эскроу-счетов, застройщикам перечислили около 4 млрд рублей. Дома достроены, люди получили жилье.
Интерес покупателей к новостройкам, по мнению экспертов, подогрело снижение ставок по ипотеке. Причем ряд банков, работая в содружестве с застройщиками, добивается дополнительного уменьшения ставок на первые один-два года. «Такой застройщик получает конкурентные преимущества — ведь его квартиры продаются быстрее», — полагает Никита Соркин.
Но дело не только в процентных ставках.
Очевидно, жители края преодолели недоверие к новому механизму. Сегодня по количеству счетов эскроу в Сибирском федеральном округе Алтайский край опережает только Новосибирская область. Как объясняет собеседник «СК», покупка недвижимости в строящихся домах стала безопаснее.
«То, что граждане, покупая жилье, не сразу отдают деньги застройщику, а депонируют их на счете эскроу до ввода дома в эксплуатацию, создает гарантии завершения объекта. При этом покупатель может быть уверен, что не потеряет средства, так как сумма до 10 млн рублей имеет 100-процентную страховую защиту. А если объект не введут в эксплуатацию в срок, можно забрать средства сразу или, по соглашению с застройщиком, подождать ввода здания», — объяснил Никита Соркин.
А чем больше на рынке доверия, тем лучше он работает на благо всем его участникам.
Адрес: Барнаул, пр. Ленина, 31.
Телефоны для частных клиентов: +7 (495) 787-33-33, 8 (800) 333-03-03.
Телефон для юрлиц: 8 (800) 333-25-50.
ПAO «Промсвязьбанк». Генеральная лицензия на осуществление банковских операций № 3251 от 17 декабря 2014 г.