август 27, 2021
«Малоэтажная Россия» в ближайшие 10-15 лет станет реальностью, считает один из крупнейших столичных экспертов. Разборчивость потребителей растет, теперь им мало голого участка земли на отшибе: людям нужна полноценная среда обитания с готовой инфраструктурой и интересной концепцией.
Стратегическая сессия.
Анна Зайкова
Каковы последние тренды и готов ли Барнаул удовлетворить нарастающий спрос? Об этом мы поговорили с одним из крупнейших специалистов в малоэтажном строительстве, преподавателем Высшей школы экономики Валерием Лукиновым.
Покупателей загородной недвижимости нужно обучать. К такому выводу пришли участники стратегической сессии, которую организовала для строителей и риэлторов компания «Фирсова Слобода». Стратсессию возглавил эксперт из Москвы Валерий Лукинов.
Перед заседанием он ознакомился с предложениями, представленными в Барнауле, и пришел к выводу, что алтайскому рынку малоэтажки нужно развиваться в сторону комфорт-класса. Спикер отметил, что пока в краевой столице строят преимущественно частные дома и поселки двух классов - «эконом» и «элит». Но рынок не стоит на месте. Алтайскому краю пора искать золотую середину и двигаться в сторону «комфорта».
«У вас есть хорошие “старые“ поселки (до 2010 — 2014 года постройки. — Прим. ред.), которые можно отнести к классу „элит“. Но круг лиц, готовых покупать там недвижимость, ограничен и скорее всего, конечен. В этой ситуации поможет та самая «золотая середина» в виде качественных поселков комфорт-класса».
Он подчеркнул, что в пригороде Барнаула уже есть хороший пример. По мнению эксперта, таковым является поселок «Палитра» «Фирсовой Слободы».
В комфортабельном микрорайоне будут построены хорошие дороги, установлено освещение, есть все необходимые коммуникации, выделены общественные пространства и зеленые зоны. В то же время, цены варьируются. Любой желающий может найти что-то интересное для себя, исходя из бюджета семьи. Проектируемый поселок будет выгодно отличаться от многих барнаульских микрорайонов, увиденных московским гостем.
А вот до бизнес-класса Алтайский край, по мнению Лукинова, пока еще не дорос, да и этот формат у нас не так востребован, как «комфорт».
Что касается цен на «малоэтажку», то эксперт отметил, что они продолжат расти. Через несколько лет частный дом в новом поселке будет стоить дороже квартиры в новостройке. И к этому нужно готовить потребителя. Иными словами - рассказывать о последних тенденциях в данной сфере, показывать товар лицом и объяснять, почему стоит переплатить за качественный продукт, а не экономить. Это важно, когда речь идет о комфорте целой семьи.
«Алтайские потребители ментально не готовы к новому образу жизни за городом. Их нужно обучать. Поэтому рынок малоэтажного строительства в Алтайском крае, как и в ряде других регионов, отстает в своем развитии от московского на несколько лет. Но тенденции таковы, что „малоэтажная Россия“ (по аналогии с „одноэтажной Америкой“. - Прим. ред.) уже не за горами. И все больше людей будут перебираться из крупных городов в комфортабельные поселки неподалеку».
Кстати, современный потребитель хочет все и сразу. Со одной стороны переехать на свежий воздух, с другой — жить, как в городе, не ограничивая себя ни в чем. И это нужно учитывать строителям при формировании поселков и риэлторам - при подготовке предложений.
А к процессу обучения, считает Лукинов, нужно подключаться всем игрокам рынка малоэтажного строительства, в том числе риэлторам и строителям. Им не помешает «сверять часы», делиться друг с другом полученным опытом и намечать векторы дальнейшего движения.
Валерий Лукинов работает на московском рынке малоэтажного строительства более 20 лет. Активно занимается консультированием. На сегодняшний день у него в разработке сфера малоэтажной недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге, Перми, Самаре, Воронеже. Список расширился столицей Алтайского края.
Валерий Лукинов рассказал, что процесс обучения упростится, если будет сформирован классификатор загородной недвижимости с четко прописанными количественными и качественными характеристиками. Для каждого региона он должен быть свой — с учетом местной специфики. Эксперт отметил, что вместе с коллегами уже занимался разработкой таких региональных классификаторов. Пришло время подключиться и Алтайскому краю.
«В частности, в нем должно быть указано, чем представлен на той или иной территории каждый класс загородных поселков. В список ключевых характеристик для оценивания и ранжирования должны войти такие характеристики поселений, как их месторасположение, транспортная доступность, материал и качество дорог (щебень, асфальт, асфальтовая крошка и пр.), коммуникации, инфраструктура, площади участков, наличие готовых домов, число организованных сообществ жителей и т. д. Покупатели должны знать, сколько и за что они будут платить», - пояснил Лукинов.
Время, когда люди были готовы скупать все подряд, но дешево, прошло. Не очень добросовестным дельцам становится все сложнее «впарить» потребителям ограниченный колышками кусок земли, расположенный где-то на отшибе.
«Чтобы принять решение перебраться за город, в поселке люди должны чувствовать себя гораздо комфортнее, чем в мегаполисе. В связи с этим я очень рекомендую коллегам помимо благоустройства микрорайонов формировать еще и сообщества жителей. В Барнауле есть на кого ориентироваться, „Фирсова Слобода“ в этом плане лидирует и задает тон на рынке».
По статистике, даже в Чеченской Республике, где действует патриархальная модель семьи, в 90% случаев решение о покупке жилья принимает женщина. Хотя мужчины говорят, что выбирают они, рассказал Валерий Лукинов.
«Российские риелторы не раз отмечали, что в России почти в 100% случаев, жилье выбирает именно прекрасная половина человечества», - отметил он.
Эксперт уверен, что при формировании концепции загородных поселков нужно большое внимание уделять нуждам женщин. Им должно быть уютно и комфортно. А еще в поселке должно быть место, где прекрасные дамы смогут «выгуливать» свои красивые платья. А такой наряд предполагает каблуки.
В Барнауле крупные девелоперы стараются не связываться с малоэтажным строительством из-за его низкой маржинальности. И в этом наш регион также отстает от Москвы.
На сегодняшний день в «малоэтажку» погрузились шесть наиболее крупных строительных компаний столицы. В их числе: «Пик», «Самолет», «Инград», «Группа ЛСР» и т.д.
Переломным моментом, когда потребители почувствовали вкус к загородной жизни, стал 2020 год с его пандемией и самоизоляцией.
«Я живу в поселке, который сам создал, реализовал и т. д. И во время пандемии я чувствовал себя комфортно — гулял, интересно проводил свободное время. Человек, который имеет свой дом, всегда чувствует себя лучше. Не удивительно, что молодые семьи после переезда в поселки начинают заводить детей», - резюмировал эксперт.
Валерий Лукинов — лауреат премии «Эксперт рынка недвижимости» в номинации «Инвестиции в девелопмент загородных комплексов». Он пять лет возглавлял девелоперский блок компании Good Wood, более 15 лет руководил Комитетом по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов, в 2020 году вошел в ТОП 10 «Экспертов рынка недвижимости» по версии РБК. Академик МАИН, эксперт по созданию, реконцепции и продажам концептуальных загородных поселков, аналитик и консультант. Лукинов реализовал на рынке более 40 успешных поселков.