Разогнать рынок. Тенденции и боли строительной отрасли в Алтайском крае

декабрь 22, 2022

«Радоваться нечему, но и посыпать голову пеплом тоже не стоит», — под таким девизом прошел экспертный совет «Менеджер года-2022» по строительству и стройиндустрии. Рассказываем, с какими вызовами столкнулись алтайские строители, к чему они ведут, и каких решения предприниматели ищут в безвыходных ситуациях.

ЖК "Клевер-Парк", ул. Советской Армии, 83.
Анна Зайкова.

Водить студентов за ручку

Строительную отрасль ждет интенсивный рост зарплат, уверен гендиректор группы компаний «Союз» Владимир Отмашкин. Таким образом работодатели будут привлекать новых дефицитных специалистов. Тем более, что в промышленности, благодаря государственным заказам, на это есть деньги.

«Если на два завода есть один сварщик, какую зарплату ему ни положи, все равно останется один специалист», — не согласен с позитивным настроем Отмашкина гендиректор «Сибирьконтракт плюс» Юрий Фриц.

По признанию бизнес-сообщества, частичная мобилизация проредила коллекцию ценных кадров. Продолжает оставлять след и отток населения. Как отметил Фриц, в нем виноваты не только маленькие зарплаты, но и инертность региона в социальной и культурной жизни.

Решение кадровой проблемы некоторые предприниматели видят в повышении престижа профессий. Сооснователь компании «Акто» Александр Зайцев рекомендует плотнее работать со студентами из сузов и вузов.

Юрий Фриц.
Анна Зайкова

«Они не понимают, что могут найти в Барнауле нормальное место работы, — говорит он. — Многие и на предприятиях не бывали. Нужно за руку приводить, уговаривать, бороться за выпускников. Других не будет».

Раскачивать маятник

Земля в Барнауле может появиться, если строители активнее включатся в разработку нового генплана. Об этом говорит главный архитектор Алтайского края Виктор Четошников.

«В общем-то, он исключил возможность предлагать эти участки, — объясняет Четошников. — В той версии была одна ошибочная, на мой взгляд, концепция: что Барнаул будет развиваться в границах застроенных территорий за счет реконструкций».

Застройщики честно заметили, что им все равно, в чьей собственности земля: федерации или города. Главное, чтобы она была на аукционах.

Новый мост и вид на правый берег Оби.
Анна Зайкова

Известны предварительные направления развития города из проекта нового генплана: это приаэродромная территория и, в перспективе, правый берег Оби. Насчет первого Четошников сказал: «Не самая удобная в плане городского развития: увеличивается маятниковое движение населения».

Как отметил главный архитектор, говорить о результатах пока рано. И немного покритиковал процесс: «Дистанционный разговор как бы идет в одностороннем порядке, не получается живым. Некоторые вопросы не находят конкретного разрешения».

Вывозить кирпичи

Еще одна тенденция — более половины строительной продукции не задерживается в регионе.

Например, 55% продукции «Стройберга» уезжают в Новосибирскую область, Красноярский край и на Дальний Восток. Еще в 2020 году эта цифра составляла всего10%, рассказывает гендиректор компании Михаил Дыров.

Дыров Михаил.
Компания «Стройберг»

«Если бы не логистика, и перевоз был дешевле, я бы все отправлял на Дальний Восток. Там строят. У нас — нет», — говорит он.

Владимир Отмашкин заявил, что объемов строительства «Союз» снижать не планирует. Но интенсивнее расти они будут не в Барнауле, а в Новосибирске.

Покупать, скрипя зубами

Вслед за строительными материалами в другие регионы уходят и инвесторы, вкладывающиеся в жилье. В основном — в ближайшие или в Санкт-Петербург, Москву и Краснодар, говорит Марина Ракина, президент Союза риэлторов Алтайского края.

Все из-за растущей стоимости квадратного метра в Барнауле.

«40-60 тыс. рублей в Екатеринбурге, 80 тыс. — в Новосибирске. У нас дороже! В Барнауле — 100 тыс.», — восклицает гендиректор «Строительной инициативы» Юрий Гатилов.

И даже с такими расценками квартиры покупают — выхода нет. «Сейчас люди, несмотря ни на что, находят средства инвестировать в «жилые» квадратные метры. Для меня это тоже удивительно — как при таком среднем доходе населения цена настолько увеличилась? — говорит директор барнаульского филиала «Открытые Инвестиции» Андрей Шалаев. — Люди хотят улучшать условия».

Экспертный совет премии «Менеджер года-2022» по строительству и стройиндустрии.
Ирина Пергаева.

Михаил Дыров видит проблему в «запредельной» стоимости земли и подключении к сетям инфраструктуры. По мнению Юрия Гатилова, на ценообразование влияет и система проектного финансирования.

«У него всегда будут противники. Это великолепно, наш клиент пьет кофе и курит сигару, а квартира безопасно строится. Только уже под 100 тыс. рублей за кв. м. стоимость квартир почему-то возросла, — разводит руками Гатилов. — Это, оказывается, застройщики жадные виноваты! Но на самом деле процентная ставка для нас особенно высока. Уже до 30% поднималась, забыли что ли? Как будешь строить дальше, начинать объект, если нет инвесторов? Нужно построить на свои деньги. У кого такие огромные? Ну, у 10 фирм по всей России. Они и останутся, а нас вырежут».

Оставил след и рост цен на строительные материалы.

«Год начинался с сильного подорожания материалов, резких скачков. Февральские события показали, что мы очень импортозависимы. Ситуация лишь спустя какое-то время пришла в норму», — говорит генеральный директор компании «АЛЬКОН» Максим Беликов.

Не паниковать

Рынок жилья ждет ажиотажный спрос: Минфин объявил, что 31 декабря льготная ипотека прекратит существование. Примерно то же самое происходило в 2016 году, напомнил директор компании «Династия 24» Дмитрий Дворядкин.

Экспертный совет премии «Менеджер года-2022» по строительству и стройиндустрии.
Ирина Пергаева.

«Лучше не поддаваться панике, — советует он. — Это разгонит рынок на один месяц и компенсирует спад начала и середины года. Но начало 2023 года рискует просесть».

Президент Союза риэлторов Марина Ракина отметила исторический момент: впервые цена за недвижимость на первичном рынке превысила вторичный. По данным Дмитрия Дворядкина, количество предложений вторичек сократилось с лета на более чем 500 квартир. Из-за такого спроса снижения цен не будет.

Не стоит ждать и падения на первичном рынке: строящихся объектов в четыре раза меньше, чем в 2014-м году.

По оценкам «Династии 24», чтобы «разогнать» рынок, нужно снизить стоимость квартир как минимум на 10-15%. «А если на 20%, то это будет уже более качественным стимулированием отрасли. Это видно по новым проектам, которые выходят на рынок по более низким ценам, и они хорошо раскупаются», — заключил Дворядкин.

Вкладываться в гречку

Положение усугубляется отменой льготной ипотеки. От этого предприниматели не в восторге. «Вторичка нас задавит. Добивают отрасль», — констатирует Юрий Гатилов.

Экспертный совет премии «Менеджер года-2022» по строительству и стройиндустрии.
Ирина Пергаева.

«Льготная ипотека закончится — и что тогда? Ни для кого не секрет, что массово люди беднеют. Это не для строителей, а для всех слоев общества беда», — говорит Владислав Шония, руководитель строительной компании «ВиСКью».

«Падение спроса мы и сейчас все ощущаем. Дальше, видимо, будет усугубляться, — говорит гендиректор «Сибирьконтракт плюс» Юрий Фриц. — Неопределенность в стране оставляет след на потребительских качествах людей. Когда они не знают, что будет завтра — вкладываются в гречку».

После отмены льгот продажи жилья просядут, а строительство новых ЖК замедлится — и это при сегодняшних невысоких темпах, прогнозирует Дмитрий Дворядкин. При этом он покритиковал систему поддержки: «По большому счету, такой метод для экономики — зло: и население беднеет, и цены взвинчиваются очень сильно. Было бы разумнее отдать деньги либо адресно тем, кто нуждается в помощи, либо напрямую застройщикам».

Марина Ракина, ссылаясь на источники в банке, предполагает, что льготная ипотека как раз станет адресной: либо для многодетных, либо для малоимущих и IT-семей и т. д.

Ставки по ипотеке пошли вниз.
Михаил Хаустов

Не хоронить отрасль

Юрий Фриц посвятил свое выступление другой печальной тенденции — укрупнению бизнеса:

«Мы помним, в СССР было два-три треста, госзаказы. Может для нас это не худший вариант и нас к этому ведут, но только почему-то с завязанными глазами. В прессе слышал о национализации строительных компаний, которые не справились с рыночной ситуацией. Что это значит? Будет ли такой сценарий? Вполне допускаю. Подход государства к поддержке системообразующих, на его взгляд, отраслей (энергетика, нефтянка и т.д.), а никак не малого бизнеса, я считаю, путь сомнительный во многих отношениях».

А сооснователь компании «Акто» Александр Зайцев призвал не вешать нос: «Рынок — это рынок. Конкуренция. Спорт. Можно ходить, просить, чтобы нам условия создавали. Но не будет нужного результата. Поэтому надо на себя рассчитывать и на партнеров».

Более чем 10 млрд рублей — стоимость проданных строительных материалов. 120% составил индекс промышленного производства в сопоставимых ценах.

Строительство в Барнауле.
Михаил Хаустов

Объем ввода жилья

2,7 млн кв. м жилья введено за неполные три года. Это на 23% больше, чем за последний аналогичный период.
785 тыс. кв. м жилья введено за 11 месяцев. По итогам года прогнозируют 1 млн кв. м с учетом индивидуального строительства.

На 4 месте Алтайский край в СФО по объемам введенного жилья.
На 29 месте — в России.

Строительство жилья

50 разре­шений на строительство многоэтажного жилья выдано в крае в этом году.
90 многоквартирных домов строятся. 57 из них с привлечением дольщиков: 47 по счетам эскроу, 10 — без эскроу, по старым правилам.

Ипотека

12,3 тыс. ипотечных кредитов на 26,4 млрд рублей выдано с 2020 года.
3 тыс. кредитов по семейной ипотеке на 8,3 млрд рублей.
2 тыс. кредитов по сельской ипотеке на 3,7 млрд рублей.
27 кредитов по IТ-ипотеке на 155 млн рублей.

Культурно-спортивный центр "Юность" в Шелаболихе.
Анна Зайкова.

КАИП

17,8 млрд рублей в этом году составляет бюджет краевой адресной инвестиционной программы. 8 млрд из них из федерального бюджета. 9,3 млрд — из краевого. 5 млн — из муниципального.
380 социальных объектов в работе. Из них 189 — строят и реконструируют, 191 — капитально ремонтируют.

Источник: минстрой Алтайского края.