март 14, 2023
В начале года в некоторых городах России стоимость квартир, продающихся на стадии котлована, приблизилась к предложениям в уже готовых проектах. Почему так произошло и сложилась ли подобная ситуация на рынке барнаульских новостроек, разбирался altapress.ru.
Проект ЖК на улице Шумакова, 13.
Предоставлено altapress.ru.
Главная причина такого явления — рост себестоимости строительства и резкое повышение цен. Продажи новостроек стартуют по новым «прейскурантам», в то время как в готовых домах квартиры можно продавать по старым.
Генеральный директор компании «Жилищная инициатива» Юрий Гатилов подчеркнул, что сегодня для рынка уже не существует понятия «квартира на стадии котлована».
«Почему раньше такие квартиры были дешевыми? На стадии котлована застройщику нужны были деньги, он реализовывал объекты. Чтобы скорее привлечь покупателей дешевле их продавал, — объясняет Юрий Гатилов. — А сейчас с эскроу-счетами это невозможно. Никто не может снизить стоимость, потому что у проекта обозначена определяющая цена — ее закладывают банки».
Ранее экономия при покупке жилья на стадии котлована могла составить до 30%, отметил эксперт.
Он добавил, что уравнение цен — нехорошая тенденция. А в увеличении стоимости квадратных метров виновата не ипотека, а проектное финансирование и политика банков.
«Почему раньше появлялись обманутые дольщики? - рассуждает Юрий Гатилов. - Во многом виновата политика администраций, которые, например, не продлевали разрешения и вели прочую бюрократическую волокиту».
Застройщик также назвал основные проблемы отрасли. Это проектное финансирование и земля.
«В Сибири нет земли! Да ее море — просто нет политики, при которой ее можно было бы выделять. Так называемое комплексное развитие территорий тоже не будет действовать: земли под эту программу будут выкупать только богатые девелоперы, финансовые группы. Придут сюда, выиграют все аукционы и выбьют мелких строителей — тогда цена вообще станет заоблачной», - прогнозирует Гатилов.
По мнению гендиректора агентства недвижимости «Династия 24» Дмитрия Дворядкина застройщикам все еще выгодно опускать цены на «котлованные» квартиры.
«Чем быстрее пополнится эскроу-счет, тем меньше нужно будет платить процентов по кредиту. Поэтому нужны быстрые продажи», - объяснил риелтор.
Сейчас же цены у инвесторов оказались ниже из-за того, что около 10-15 месяцев назад возник дефицит квартир на котловане, и застройщики начали активно поднимать стоимость в новостройках.
«Актуальный анализ рынка показывает, что в половине проектов, где есть и строящиеся и сданные корпуса, выгоднее приобрести жилье на «вторичке» (тогда не нужно платить аренду, дожидаясь ключей), кроме того, вторичное жилье чаще продается с ремонтом», - отметил Дворядкин.
«Котлованные» квартиры снова станут дешевле, когда возникнет избыток квартир на рынке, заключил эксперт.
Ранее соотношение цен на котловане и готовых составляло около 10%-20%, по данным Дмитрия Дворядкина.
Для сравнения мы взяли два объекта от одного застройщика, которые находятся в Индустриальном районе.
Стоимость однокомнатной квартиры на 17 этаже в сданном корпусе ЖК «Озон» - 95,1 тыс. рублей за кв. м (общая площадь 36,8 кв. м.).
Похожая однокомнатная квартира на 16 этаже в доме на ул. Шумакова, 13, где только началось строительство, продается уже за 110,7 тыс. рублей за кв. м. (общая площадь здесь меньше — 33 кв. м).
То же самое и с квартирами на первом уровне. Двухкомнатную (37,2 кв. м) в «Озоне» продают за 3,3 млн рублей. Это 90 тыс. рублей за кв. м. Однушку (35,2 кв. м) на ул. Шумакова — за 3,5 млн рублей. То есть за 99 тыс. рублей за кв. м.
По данным портала Алтайская недвижимость, стоимость барнаульского жилья в строящихся домах в феврале 2023 года составила 111,2 тыс. рублей за кв. м. В готовых (первичный+вторичный рынок) — 88,5 тыс. рублей за кв. м.