октябрь 11, 2023
Алтайским застройщикам очевидно: внимание покупателей, а вместе с ним и рынок, переключается на индивидуальные жилые дома. Почему так происходит, что это значит и к чему ведет? Все эти вопросы обсудили участники экспертного совета «Менеджер года» в ИД «Алтапресс».
Экспертный совет "Менеджер года" по строительству.
Ирина Пергаева
Как сообщает Алтайкрайстат, с января по август 2023 года в регионе ввели в эксплуатацию 634 тыс. кв. м жилья.
При этом доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) за 12 прошлых месяцев выросла на 20% и составила 425 тыс. кв. м. в то время как сдача многоквартирных жилых домов сократилась почти вдвое.
63 тыс. помещений (4,3 млн кв. м.) за последние пять лет ввели в эксплуатацию в Алтайском крае. При этом лишь 56% приходятся на многоквартирные дома.
Все эти данные говорят о том, что строительный рынок Алтайского края поворачивается в сторону ИЖС.
Это подтвердил директор строительной компании «Фирсова слобода» Михаил Кочетов.
«Мы не успеваем готовить землю для застройщиков – они стоят с ножом у горла. Сейчас не продаем участки частным лицам, - сказал он.
Кочетов рассказал, что предыдущий крупный проект «Новая грань» из 450 домовладений компания продавала три года. Новый квартал «Палитра» на 650 участков «улетел» за 1,5 года.
На следующий микрорайон «Ботаника» из 1,2 тыс. домовладений уже практически стоит очередь. За две недели «Фирсова слобода» продала 50% первого запуска – то есть 130 участков из 275.
«Не радует ситуация, чувствую, что надувается некий пузырь, - добавил Михаил Кочетов. - Не вижу предпосылок резкого увеличения в Барнауле покупателей индивидуальных жилых домов. Просто нет достаточного платежеспособного спроса».
Поворот к ИЖС эксперты в основном связывают с несколькими факторами: увеличение стоимости жилья в многоквартирных домах (в новостройках и вторичках), снижение покупательской способности за счет роста процентной ставки по ипотеке и повышения первоначального взноса.
Сыграли свою роль и новые возможности, которые подарила сельская ипотека, и пандемия, вызвавшая потребность «сбежать» из города.
О главных факторах участники встречи поговорили подробнее.
Директор группы компаний «Алгоритм» Ксения Белоусова отметила, что отрасль осознанно подняла стоимость квадратного метра после того, как рынок подогрели пандемия и СВО.
Еще на этапе подготовки разрешительной документации и проектирования застройщики видят, как выросли позиции, которые составляют себестоимость продукта. И что немаловажно – ставка по кредитованию.
«Кредитные организации стали более внимательно просчитывать модель финансирования, - сказала Белоусова. – Говорят, что мы должны увеличивать собственные средства в проекте. Но когда застройщик это делает, ему приходится останавливать параллельные проекты и развивать их последовательно».
Все это, по ее оценке, приведет к тому, что компаниям будет нелегко предложить что-то принципиально новое требовательным покупателям (а из-за высокой стоимости требователен каждый клиент). Тогда они будут чаще оглядываться в сторону ИЖС.
79 разрешений на строительство многоквартирных домов действуют в Алтайском крае. Это 850 тыс. кв. м.
В Барнауле наблюдают дефицит участков, предназначенных для многоквартирного жилищного строительства. Следовательно – они на вес золота.
«Дефицит был, есть и будет», - сказал председатель Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин.
«10 лет назад на первом крупном аукционе «Союз» выкупил 20 га за 19 млн и тогда еще Владимир Отмашкин говорил, как это дорого, - вспомнил Мишустин. - Сейчас уже участки приобретают за полмиллиарда».
«У единиц застройщиков сейчас есть база земли, - сказала Ксения Белоусова. – Но даже если есть, нужно дойти до разрешения на строительство – а это может занять годы».
В жилищном строительстве существенная доля стоимости квадратного метра приходится на создание коммунальной инфраструктуры. Это бремя ложится на застройщика и, в конечном итоге, на покупателя.
«Дом РФ сейчас предоставляет строителям 470 га под комплексное развитие территории, - сказал Александр Мишустин. – Перспективы большие, но кто возьмется за этот проект, когда нужно серьезно вкладываться в инженерную инфраструктуру?»
Союз строителей неоднократно предлагал создать в крае структуру, которая бы подготавливала участки, создавая все необходимые инженерные коммуникации, перед тем как продавать землю на аукционе.
После повышения ключевой ставки увеличились и ставки по ипотеке. Как отметил гендиректор агентства недвижимости «Династия 24» Дмитрий Дворядкин, на вторичном рынке они сейчас держатся на уровне 15% – и выше.
Как отметил риелтор, из вторичного рынка покупатели перетекают в новостройки с семейной ставкой от 5,3%, с господдержкой – от 7,4% или в ИЖС. Порядка 25-30% покупателей и вовсе ушли.
При этом, несмотря ни на что, за пару недель августа барнаульцы выкупили почти все студии и однокомнатные квартиры. Очередь на такие объекты в новостройках выстроились на два месяца.
«На первичном рынке сложился дефицит жилья. Компенсируют ли его застройщики новыми проектами? – задает закономерный вопрос эксперт.
Он прогнозирует, что по итогам 2023 года уровень продаж будет соотносим с пиковым 2021 годом.
Об ажиотаже на рынке подробно рассказал и Анатолий Захаров, директор барнаульского филиала федеральной риэлтерской компании «Этажи»:
Для всей риэлтерской сферы и нашей компании 2023 год стал очень успешным. Мы в 1,5 раза выросли в количестве агентов по недвижимости, и на 24% в среднем количестве сделок на сотрудника.
Август и сентябрь стали рекордными. Обновили свои исторические максимумы в количестве сделок с недвижимостью и доходах компании. Во-первых, нам сыграл на руку эффект «уходящего поезда», когда клиенты по максимуму старались успеть воспользоваться прежними ставками по ипотеке.
Во-вторых, мы зафиксировали серьезный рост инвестиций в недвижимость. За несколько десятилетий наши люди выучили простое правило «В любой непонятной ситуации с курсом рубля - вкладывай в недвижимость».
Третий фактор - рост цен на недвижимость. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке Барнаула за год выросла на 21%.
Для понимания динамики спроса в текущих реалиях мы следим за количеством ипотечных заявок наших клиентов. Интересно отметить, что по последним двум неделям, когда заявки подавались уже по новым условиям, этот показатель все равно лучше прошлогоднего на 18%. То есть, спрос на недвижимость остается высоким.
Еще один интересный факт: в сентябре 2023 года застройщики Барнаула практически остановили продажу однокомнатных квартир и евродвушек через агентов – их все «смели». Ждем стартов продаж новых ЖК.
А пока мы переориентируем клиентов на квартиры в новостройках большей площади, на вторичку и новостройки в соседних городах, например, Новосибирске.
Еще один важный тренд этого года - бурный рост продаж в сфере малоэтажного строительства. Все больше наших клиентов в ходе общения с агентами осознают, что построить свой дом с использованием льготной ипотеки - это очень интересный и выгодный вариант.
Временно исполняющий обязанности замминистра строительства и ЖКХ Алтайского края Игорь Спивак отметил, что правительство работает над тем, чтобы входить в федеральные программы, которые смогут снизить «нагрузку» на застройщиков. В том числе в виде коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуры.
Ксения Белоусова порекомендовала коллегам максимально понять и принять блага, которые предоставляет власть, и попробовать встроить их в свой бизнес-процесс. А также она поблагодарила профильное министерство края за открытость и сотрудничество.
Гендиректор компании «ЗИАС машинери» Константин Денисенко отметил, что существенно сократить издержки и сделать объекты более привлекательными помогут современные технологии.
Например, он рассказал, что его компания создала и запустила в производство систему модульных фасадов, которая сокращает скорость строительства вдвое.
«Представьте, если бы на объект отдельно стекла и профили и на лесах монтировали бы это все в окна. Абсурд ведь, - сказал Денисенко. – Вот сейчас так и делают фасады».
Поговорили эксперты и о строительстве многоквартирного жилья в малых городах. Точнее о том, что его нет.
«Ну что такое два дома в Новоалтайске? – спрашивал Александр Мишустин. – В Рубцовске вообще ничего не строят, не говоря о Заринске и Яровом. Хотя земля и потребность в новом жилье есть».
Ксения Белоусова отметила, что даже при недорогой и подготовленной земле себестоимость строительства в Рубцовске будет высокой.
«Застройщику не будет интересно начинать осваивать эти территории, а кредитным организациям – входить в такую бизнес-модель», - сказала она.
Выступающая подчеркнула: чтобы вызвать интерес нужно остановить отток населения. А этого нельзя сделать без развития промышленности.
В этом отношении даже Барнаул – в зоне риска. «Если посмотреть статистику за последние два года, увидите, что многоквартирные дома заселены на 20%. В остальных – либо не делают ремонт, либо квартиры инвестиционные», - добавила Белоусова.
Александр Мишустин уверен, что подстегнуть интерес застройщиков может поддержка государства. По типу той, что власть оказывает промышленности: субсидированные ставки, приобретение техники и прочее.
Представитель «Жилищной инициативы» Роман Клевакин рассказал, что компания занимается проектом большого жилого комплекса в Белокурихе –интересном для инвесторов и туристов курорте.
Он призвал рассматривать Барнаул или любой другой город как компанию или фирму, которую нужно развивать. С таким походом дух конкурентной борьбы проснется сам собой.
Главная тенденция развития светопрозрачных конструкций - это, прежде всего, увеличение площади остекления в новых домах.
Такая потребность застройщиков ведет нас к другому подходу в проектировании. Например, мы выбираем более усиленные конструкции, меняем формулу стеклопакета, толщину стекла. Также конструкции становятся цветными: белых окон на домах вы почти не увидите.
Чтобы развиваться, нужны профессионалы. Главная проблема нашей отрасли в том, что специалистов светопрозрачных конструкций не готовит ни одно учебное заведение. В них просто нет такой профессии.
И мы нашли выход: с 2022 года успешно запустили проект «AKTOACADEMY». В нем мы взаимодействуем с учебными заведениями, проводим экскурсии, принимаем на производственную практику студентов. В общем, обучаем, а также продвигаем и популяризируем профессию.
Наша компания занимается проектированием и строительством промышленного и гражданского назначения, мы монтируем сооружения из сэндвич-панелей, технологическое и инженерное оборудование, изготовляем и собираем монолитные конструкции.
Один из самых важных наших проектов – Забайкальский зерновой терминал, первый в мире специализированный зерновой терминал полного цикла. На этом объекте в пиковые месяцы работали более 100 человек: в суровых погодных условиях возводили силоса, монтировали достаточно производительное оборудование – мощностью 600 тонн в час.
Один из наших больших алтайских объектов – элеватор на 20 тыс. тонн зерна в селе Паклино. Это был интересный опыт: прошли полный цикл проектирования и строительства за один теплый сезон. Насколько я знаю, обычно такие объекты разрабатывают и возводят за два года.
Сотрудничаем с китайским дистрибьютором, лидером по производству оборудования для хранения и переработки культур. А еще запускаем офис в Новосибирске.
Интересно, что ранее все в основном у нас было связано с сельским хозяйством. Сейчас «Аэрон» разрабатывает несколько проектов промышленного строительства. Например, возводим горно-обогатительный комбинат в Забайкальском крае.
В перспективе у нас – проект коттеджного поселка: на рынке виден явный перевес в ИЖС.
Сейчас мы - единственный европейский бренд сертифицированного насосного оборудования, который остался на российском рынке. Немало производим для систем отопления, водоснабжения и водоотведения.
Еще в 2016 году открыли завод в Ногинске, в Московской области. И подписали специнвестконтракт – это значит, что мы применяем компоненты российского производства. То есть с момента подписания нас признали российским производителем и внесли в реестр Минпромторга.
Такая локализация позволила «ВИЛО РУС» остаться на рынке и не включаться в параллельный импорт.
И мы продолжаем работать. Например, последние ЖК, которые обеспечены нашим оборудованием – «Чистая слобода» и «Радуга» в Новосибирске, ЖК «Локомотив» и «Гранд-Крио Алтай» в Барнауле. Рынок сбыта в Алтайский край составляет 15% от всего объема в СФО.
В Алтайском крае реализацией продукции занимается официальный дилер компания «ДЮЙМ Барнаул». Сервисная служба ДЮЙМ является сервисным партнером по оборудованию «ВИЛО».
Альфа-Банк пересмотрел общепринятые подходы в части соотношения собственных средств компании в проекте. Сейчас мы больше уделяем внимания расчету стресса модели, чем стандартным требованиям, и предлагаем минимально возможную сумму собственного участия.
Что касается ипотеки: несмотря на повышение ставок и роста цены за квадрат, пока мы видим сохранение объема сделок. Можно отметить, что наши земляки увеличили объем покупок квартир за пределами Алтайского края. Например, в Москве и Санкт-Петербурге.
Учитывая повышение себестоимости строительства, скорее всего, маржа по возводящимся объектам будет снижаться, чтобы сохранить привлекательную продажную стоимость.
Особенно это коснется строек в малых городах нашего края. Соответственно, было бы неплохо вернуть господдержку по низкомаржинальным проектам в алтайских городах.
Также понимая, что экономика проектов сужается, я бы предложила дополнительно проработать господдержку по инфраструктуре на первичном этапе, когда застройщику необходимо изыскивать свои ресурсы в достаточном большом объеме, но эскроу-счет еще не наполняется.