декабрь 13, 2023
Прошедший год показал, что рынок поворачивается к индивидуальным жилым домам. Причин много: от повышения процентных ставок и роста цен на квартиры до банальной нехватки новых ЖК в малых городах. Причины и выходы из ситуации подробно обсудили участники экспертного совета «Менеджер года» в ИД «Алтапресс».
Экспертный совет "Менеджер года" по строительству.
Ирина Пергаева
За прошедший год доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) выросла минимум на 20%. В это время сдача многоквартирных домов сократилась почти вдвое.
Интерес к ИЖС показывает пример «Фирсовой слободы». Ее директор Михаил Кочетов рассказал, что предыдущий крупный проект «Новая грань» из 450 домовладений компания продавала три года. Новый квартал «Палитра» на 650 участков «ушел» за 1,5 года.
На следующий микрорайон «Ботаника» на 1,2 тыс. домовладений в октябре уже стояли очереди. Всего за две недели продаж покупатели разобрали 50% первого запуска – это 130 участков из 275.
Интерес к ИЖС связывают с несколькими факторами: увеличением стоимости жилья в многоквартирных домах (и новостроек, и вторичек), снижение покупательской способности за счет роста процентной ставки по ипотеке и повышения первоначального взноса.
К этому добавляют появление новых возможностей, которые подарила сельская ипотека, и потребность жить в своем уединенном мире, появившаяся во времена пандемии.
64 тыс. жилых помещений, или 4,3 млн кв. м – ввели в эксплуатацию в крае в последние пять лет. Из них 56% приходится на многоквартирные дома.
Директор группы компаний «Алгоритм» Ксения Белоусова отметила, что отрасль осознанно подняла стоимость квадратного метра после того, как рынок подогрели пандемия и СВО.
Еще на этапе подготовки разрешительной документации и проектирования застройщики видят, как выросли цены на все, что составляет себестоимость продукта. В том числе – ставка по кредитованию.
Все приводит к тому, что у застройщика все меньше возможностей развивать несколько проектов параллельно.
Участки для многоквартирного жилищного строительства в Барнауле – на вес золота.
«10 лет назад на первом крупном аукционе «Союз» выкупил 20 га за 19 млн, и тогда еще Владимир Отмашкин говорил, как это дорого, - вспомнил глава Союза строителей Александр Мишустин. - Сейчас участки приобретают уже за полмиллиарда».
На новых, неосвоенных участках, как правило, нет коммунальной инфраструктуры. В жилищном строительстве именно на нее приходится существенная доля стоимости квадратного метра. Это бремя ложится на застройщика и, в конечном итоге, на покупателя.
Союз строителей неоднократно предлагал создать в крае структуру, которая бы подготавливала участки, создавая все необходимые инженерные коммуникации, перед тем как продавать землю на аукционе.
Это, например, поможет при комплексном развитии 470 га, которые предлагает корпорация «Дом РФ».
Замминистра строительства и ЖКХ Алтайского края Игорь Спивак отметил, что правительство работает над тем, чтобы входить в федеральные программы, которые смогут снизить «нагрузку» на застройщиков. В том числе в виде коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуры.
После повышения ключевой ставки увеличились и ставки по ипотеке. Как отметил гендиректор агентства недвижимости «Династия 24» Дмитрий Дворядкин, из вторичного рынка покупатели перетекают в новостройки с семейной ставкой, с господдержкой или в ИЖС. Либо вовсе отказываются от покупки.
В августе и сентябре произошел эффект «уходящего поезда», когда клиенты старались успеть воспользоваться прежними ставками по ипотеке, рассказал директор барнаульского филиала «Этажей» Анатолий Захаров.
В сентябре 2023 года застройщики Барнаула практически остановили продажу однокомнатных квартир и евродвушек через агентов – их все «смели».
«Заметили и бурный рост продаж в сфере малоэтажного строительства. Все больше клиентов осознают, что построить свой дом с использованием льготной ипотеки - очень выгодный вариант», - сказал он.
Поговорили эксперты и о строительстве многоквартирного жилья в малых городах. Точнее о том, что его нет.
«Ну что такое два дома в Новоалтайске? – спрашивал Александр Мишустин. – В Рубцовске вообще ничего не строят, не говоря о Заринске и Яровом. Хотя земля и потребность в новом жилье есть».
Он уверен, что подстегнуть интерес застройщиков может поддержка государства. По типу той, что власть оказывает промышленности: субсидированные ставки, приобретение техники и прочее.
Ксения Белоусова отметила, что даже при недорогой и подготовленной земле себестоимость строительства в Рубцовске останется высокой. По ее мнению, застройщикам неинтересно осваивать эти территории, а кредиторам – входить в эту бизнес-модель.
Чтобы подогреть интерес, нужно остановить отток населения, что невозможно без развития промышленности. Это актуально и для Барнаула.
«По статистике последних двух лет, новые многоквартирные дома в Барнауле заселяют всего на 20%. В остальных случаях – квартиры инвестиционные», - сказала Белоусова.
Алтайский край находится на четвертом месте в СФО по объемам введенного жилья. Впереди – Красноярский край, Новосибирская и Иркутская области.
С 2018 года объем их финансирования вырос более чем в семь раз.
Как ожидают в Союзе строителей, к весне 2024 года Алтайский край окончательно внедрит ресурсно-индексный метод. Теперь составители смет должны будут брать цены из единой системы, куда их вносят поставщики, что должно сделать расчеты более точными.
«На примере детских садов считал по старой схеме и ресурсным методом – разница в 15% в среднем», - отметил Александр Мишустин.
«Есть меры, которые позволяют в соответствии с законодательством изменить условия формирования контрактов и их исполнения, - добавил Игорь Спивак. - Понятно, что насколько бы свежей ни была проектная документация, нередко выходит так, что отдельного оборудования, материалов, комплектующих просто нет на рынке и приходится в процессе строительства существенно менять проект».
Далека от решения другая большая проблема – в крае все еще нет единой службы профессионального заказчика с полномочиями по ремонту, реконструкции и строительству социальных объектов.
«Не может главрач районной больницы или библиотекарь нормально подготовить документацию, отыграть конкурс, а потом контролировать все, - сказал Мишустин. - Отсюда некачественная документация, сомнительные специалисты. Объекты вовремя не выходят в эксплуатацию, их качество низкое».
Почти 90 млрд рублей направили на бюджетные стройки и капремонт в крае за последние пять лет. Из них привлекли 35,7 млрд.
В 2023 году работы выполняют на 299 объектах. Из них 140 – строят с нуля или реконструируют. 159 – капитально ремонтируют.