январь 26, 2024
В конце 2023 года Госдума одобрила в первом чтении законопроект об эскроу-счетах в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Тем временем пилотные проекты с ними в России запустили еще прошлым летом. Министр строительства края Иван Гилев на профильном круглом столе в ИД «Алтапресс» отметил, что к этой форме взаимодействия ИЖС планомерно идет.
Кредит. Ипотека. Покупка дома.
CC0
Как отметил Иван Гилев, сегодня государство намерено повысить уровень цивилизованного взаимодействия между покупателем и застройщиком в сфере ИЖС, где дома стали активно возводить улицами и кварталами.
«С одной стороны, это будет упрощенный порядок ввода и регистрации, и т.д. С другой стороны, все идет к развитию застройки в рамках финансовых взаимодействий <…>, ведется попытка создания эскроу-финансирования», - сказал он.
Министр добавил, что проектное финансирование в многоэтажном строительстве себя оправдывает и с ним проблемных точек в Алтайском крае не было.
Эскроу — специальный счет в банке, который замораживает деньги покупателей недвижимости. Они остаются в безопасности до тех пор, пока застройщик не введет дом в эксплуатацию. Поэтому девелоперы оплачивают строительство за свой счет или получая кредит в банке.
Проектное финансирование для многоквартирных домов ввели в 2019 году, как механизм, который будет защищать дольщиков.
Итак, законопроект, связанный с ИЖС предполагает страхование средств на эскроу-счетах до 10 млн рублей. Пока его хотят сделать возможным при использовании типовой проектной документации или приобретении домокомплектов (например, барнхаусов).
По мнению Ивана Гилева, он создаст понятный юридический механизм между покупателем и строителем в ИЖС.
По мнению депутатов Госдумы, - эта сфера недвижимости станет прозрачной, надежность подрядчика будет гарантирована, а покупатели останутся в финансовой безопасности
Участники круглого стола несколько раз вспомнили гендиректора «Жилищной инициативы» Юрия Гатилова, который не смог посетить встречу в этот раз. Он неоднократно критиковал проектное финансирование.
Как считает застройщик, за счет того, что компании вынуждены брать деньги на строительство в кредит, страдают покупатели ведь проценты по нему закладываются в стоимость жилья.
«Главный фактор, повышающий себестоимость, — проектное финансирование. Это закабаление строителя. Ниже 100 тысяч за метр мы жилье продавать, увы, уже не можем. Банк не даст», - говорил он .
По мнению эксперта в сфере ИЖС – управляющего партнера компании «Гард-Недвижимость» Александра Котельникова, вариант обязательного использования эскроу-счетов может парализовать финансовый поток застройщиков: не у всех хватит собственных средств или возможности занять деньги у банков, чтобы продолжить работу. Его подробное приводит журнал «Контур».
А директор направления «Финансовые институты» S&P Сергей Вороненко Forbes, что не все банки готовы одобрять застройщиков под проектное финансирование с частными домами. Есть опасность, что проект может остановиться: остаются вопросы по оценке рисков, ликвидности и прочему.
К слову, уже звучали предложения сделать проектное финансирование обязательным для всего ИЖС, в финансировании которого используется ипотека. Однако Минстрой желает оставить альтернативу и сперва оценить эффективность механизма.
Чтобы стимулировать застройщиков его использовать при высокой ключевой ставке, министерство готово проработать меры поддержки, «Коммерсант». Например, отменить НДС на работы подрядчика по договору стройподряда с использованием эскроу.