август 7, 2024
Какой сигнал застройщикам дает бурный интерес к загородному жилью, почему аукционы на строительство социальных объектов продолжают срываться, а с проектами комплексного развития территорий все еще не могут разобраться. О проблемах, которые раз за разом поднимают на заседаниях Союза строителей Алтайского края, altapress.ru поговорил с его председателем Александром Мишустиным.
Виды Барнаула.
Дмитрий Лямзин
— В индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) появится возможность использовать эскроу. Были ли у нас уже такие экспериментальные проекты, насколько это интересно застройщикам?
— Насколько я знаю, пока не было. Сегодня строители работают по такому принципу: есть те, кто выкупают земельные участки и строят дома за счет собственных оборотных средств. А есть те, кто заключают контракт с конкретными покупателями, которые и финансируют проект.
Эскроу в ИЖС интересен крупным строителям. Это даст возможность получать проектное финансирование для планов, которые не покроются только лишь оборотными средствами.
Механизм, думаю, останется тот же самый, что в многоквартирном строительстве. Просто бюджет финансирования будет поменьше — не миллиарды, а десятки миллионов рублей.
Конечно, проектное финансирование повлечет некоторое удорожание за счет того, что строитель будет платить проценты банку. Однако кто-то сохранит старую схему: возьмет пять-шесть участков, найдет дольщиков и потихоньку будет строить. Это еще не запрещено.
Много бригад продолжают работать в серой зоне. Их отношения с заказчиками не фиксируются в договорах, и, возможно, поэтому у нас нет уголовных дел, связанных с качеством такого строительства. С проектным финансированием, где все фиксируется в документах, внимание к этому будет особое.
— После отмены льготной ипотеки ждете ли падения ввода многоквартирного жилья (МКД)? Что будет с объемом незавершенного строительства?
— За последние полгода объем незавершенного строительства в МКД составляет около 700 тыс. кв. м. Пять лет назад это было 1,2 млн кв. м. Скорость сдачи увеличилась: застройщику невыгодно возводить дом пять лет, потому что его финансирует банк, который берет процент.
В то же время в крае стали меньше вводить МКД. Да, по объемам строительства мы приближаемся к 1 млн кв. м в год, но теперь большая часть из них — индивидуальные дома.
Застройщики ведут довольно грамотную политику, выводя на рынок столько жилья, сколько реально могут продать и решить свои решить финансовые вопросы.
Конечно, из страха, что «завтра закончится льготная ипотека», в июне был рекорд по оформлению кредитов. Те, кто мог, купили квартиры. Думаю, в пределах 30–40% объемы выдачи кредитов могут упасть.
Но я всегда говорил, что графики с огромными рекордами продажи и глубокими спадами никому не нужны, особенно строителям. Идеальная ситуация — рост в пределах инфляции с погрешностями на сезонность. Например, когда студентам покупают жилье.
Значительный переток в ИЖС — звоночек для строителей МКД.
Последние четыре года мы видим взрывной рост ИЖС. По последним данным, оно занимает 68% от общего объема строительства в крае. Та же тенденция — по всей стране.
Даже с учетом выкупа земельных участков, которые начали дорожать, строительство индивидуального дома дешевле, чем в МКД. Потому что цены на новостройки за те же четыре года взлетели вдвое. Так их разогнала льготная ипотека.
Конечно, за городом есть большое напряжение с социальной инфраструктурой, но люди хотя бы получают возможность иметь крышу над головой.
— Как эти процессы повлияют на цены в будущем? Риэлторы, например, говорят, что снижения цен не будет.
— Пока риэлторы и застройщики друг друга пугают, рынок все расставит по местам. В 2008–2014 годах тоже говорили, что цены не упадут. Но наступило время, когда продаж не было, и начался демпинг.
Конечно, сегодня ситуация иная. По двум причинам.
Первая: крупные застройщики успели накопить большой экономический запас, который позволит им жить.
Вторая: банки следят за ценой. При открытии проектного финансирования просчитывается экономическая модель. Они знают, по какой цене застройщик должен продавать жилье и сколько платить им.Демпинг — это риск, банки не намерены терять прибыль и будут принимать меры.
Поэтому в течение полугода снижений цен, тем более резких, не нужно ждать. Могут быть разовые акции, скидки, но не более.
— Какие есть перспективы жилищного строительства вне Барнаула?
— Небольшие объемы строительства есть в Новоалтайске, Бийске, Белокурихе.
В Госдуме рассматривался вопрос о введении льготной ипотеки в малых городах, где нет строительства. Но я не вижу в этом особого стимула. Допустим, в Рубцовске введут ипотеку в 6–8%. И там начнет бурно развиваться строительство?
Хотя спрос есть. Но решает еще и ценовая политика. Если в Рубцовске стоимость квадратного метра станет, как в Барнауле, тогда бизнесу будет интересно.
Это как с Горно-Алтайском, где буквально за два года цены взлетели за счет вложений в туриндустрию и застройщики потянулись. А до этого не шли ни туда, ни в Майму, ни в Белокуриху.
— Как сейчас решается вопрос нагрузки застройщика строительством социальной и коммунальной инфраструктуры в проектах комплексного развития территорий (КРТ)?
— Пока буксуем. Недавно было обсуждение КРТ барнаульского Потока, но к единому варианту еще не подошли.
Вопросы по строительству инженерных сетей, объектов соцкультбыта должны рассматриваться комплексно. На мой взгляд, к ним нужно подключаться власти — в соответствии с объемами работ. Один застройщик все не потянет. Нужно решение властей всех уровней.
Как делают в Новосибирске или Кемерове: проект КРТ рассматривают со всех финансовых и экономических сторон. Все пересчитывается, роли четко распределяются.
Цифра
Крупных компаний, которые строят сразу по 15–30 малоэтажных домов, в Алтайском крае немного — не более 10.
Допустим, застройщик сносит здание, строит инженерные сети, определенную часть которых берет на себя муниципалитет. А вот эти школы и детские сады строят с привлечением федеральных средств.
В других регионах создают региональных операторов, которым передают земли, они занимаются проектированием, готовят все под аукцион. А за счет выручки с продажи земли строят объекты соцкультбыта.
Ничего этого в случае с нашим Северо-Западным планировочным районом или проектом во Власихе нет. Никто не подумал, что в Лесном в ближайшие пять лет не будет достаточно электроэнергии или что туда нет нормальной дороги.
Край ничего не может сделать, потому что «это федеральные земли», город — тем более, хотя вся разрешительная документация идет от него. Ожидая ее, застройщик будет платить арендную плату за землю. Еще и останется виноватым.
Все эти вопросы нужно было решать до аукциона. Финансовый институт ДОМ.РФ, который занимается им, мог подготовить информацию, взять технические условия у энергетиков. Но занимается чисто юридическими вопросами.
— Почему другие регионы создают регоператоров, а мы нет?
— Думаю, есть нежелание самим этим вопросом заниматься.
В городах, где им занимаются, есть движение. Например, в Казани или Екатеринбурге, куда мы организовывали бизнес-туры Союза строителей и звали наших чиновников с собой, познакомиться с передовым опытом. Никто не поехал.
Впереди проект Северо-Запада — 1 млн кв. м жилья. Это как еще один Новоалтайск построить. Пока не поздно, нужно находить общий язык с правительством России, ДОМ.РФ и продумывать досконально финансово-экономическую модель.
— На заседаниях Союза строителей говорили, что предприятия стройиндустрии в Барнауле закрываются. Что это за фирмы и насколько это тревожный звонок?
— Закрылись мелкие производства железобетонных изделий. На плаву остаются БКЖБИ-1, КЖБИ-2 и другие. Их мощности довольно большие. При этом технологии в строительстве изменились, сейчас такой объем железобетона уже не востребован.
Если снизить мощность, повысится себестоимость, будут убытки. Поэтому компании ищут клиентов от Новосибирска и вплоть до Дальнего Востока.
Можно развиваться и в направлении ИЖС, но там тоже требуются небольшие объемы. Проектов соцкульбыта для сбыта этих материалов тоже недостаточно.
— За строительство социальных объектов мало кто хочет браться, потому что эти проекты компаниям обычно приносят не прибыль, а расходы. Изменил ли ситуацию ввод ресурсно-индексного метода определения сметной стоимости (см. справку)?
— На это были большие надежды. В прошлом году подсчитывали, что с ним сметная стоимость садика в Новосибирске увеличилась на 15%.
Справка
Ресурсно-индексный метод учитывает изменения на рынке, используются индексы цен на ресурсы. Ранее при составлении смет использовали ресурсный метод, где стоимость каждого ресурса была фиксированной.
Но реальные факты показали: и этот метод не покрывает затрат, которые складываются на строительной площадке. Ресурсы собрали в базу, индексами докручивают, но не хватает. То металл подскочит в цене, то бетон и т. д. Нужно разрывать контракт и пересчитывать заново.
Если бы метод действительно покрывал расходы, были бы уже очереди из подрядчиков.
Но цены — не единственная проблема. Система заказчика разрушена. В районах эту обязанность повесили на непрофессионалов — директоров школ, главврачей, заведующих детсадом. Они не могут ни сделать хорошее техзадание, ни внести в него изменение.
В районах нужно создавать спецзаказчиков. На этом же настаивает прокуратура, которая осенью после урагана проехала по учреждениям с оторванными крышами. Оказалось, что ремонт был, но без контроля и рабочей документации.
Но все остается по-прежнему.
— Потому что нет ресурсов, чтобы создать эту систему?
— Желания. Мы на браке и несостоявшихся торгах (неосвоенные деньги съедает инфляция) теряем гораздо больше, чем потратили бы на содержание заказчика.
А еще нужно развивать процедуру торгов. Сейчас побеждает демпинг. Например, будет заказ на разработку проекта, которая стоит, допустим, 10 млн рублей. Победит небольшая неизвестная компания, которая пообещает сделать за 5 млн. Есть ли у нее достаточно специалистов и компетенций — не смотрят.
Любой подрядчик, который дальше пойдет на торги, должен изучить готовый проект, дать замечания и направить заказчику обратно. Но этого тоже не делают, время аукциона ограничено. Принимая недостоверную документацию, получают «сюрпризы» — дополнительную работу, выходящую за смету.
Да, экспертиза смотрит документацию, но погружается только в конструктивную и санитарную безопасность.
Нужно обращать внимание не только на цену, но и на исполнителя, документацию, выверять ее до запятой. Сегодня можно отдать на аукцион заказ с проектированием и со строительством здания — уже неплохо.
— Союз строителей отправлял в правительство края письмо с предложениями проектов-подарков (см. факт) к 300-летию Барнаула, на которые можно попросить финансирование у федерального центра. Есть отклик?
— Прошла комиссия, предложение рассмотрели. Насколько я знаю, ни в городе, ни в крае нет акта по подготовке к трехсотлетию.
Факт
Среди глобальных проектов к 300-летию Барнаула — Обской бульвар, укрепление берега Оби и набережная от Нового до Старого моста, парк 300-летия за ТРЦ «Европа», реконструкция Павловского тракта и другие.
Защищать идеи и запрашивать федеральные ресурсы нужно на убедительном основании. На мой взгляд, должен быть документ, где будет прописан проект, шаги по его реализации, высчитан и обоснован необходимый объем финансирования.
Когда это появится — тогда можно говорить, что мы куда-то движемся. Пока идут только разговоры в среде общественников и строителей.
Томск, например, на свою круглую дату лет 10 назад получил деньги и реставрировал частную застройку, памятники в центре. Нам тоже нужен крупный проект, который может преобразить город.
— Мы много говорили о проблемах. Что хорошего можно сказать о нашей строительной сфере?
— При всех сложностях у наших строителей есть успехи и достижения. У нас развивается промышленность, улучшается качество вводимого жилья, реализуются интересные проекты. Наши строители работают в Новосибирске, Санкт-Петербурге, Сочи.
Цифра
2,5 млн кв. м незавершенного строительства нужно для сохранения и развития промышленности, заявил весной 2024 года гендиректор БКЖБИ №1 им. В.И. Мудрика Кирилл Овсянников. Сейчас в крае — 560 тыс. кв. м.
Объемы производства и строительства жилья и коммерческих объектов будут выполняться и никак иначе — это бизнес. Будут осваивать и новые технологии, и новое оборудование.
Что касается социальных объектов: конечно, здесь должны власти подключаться.
А еще выстраивать взаимодействие, давать гарантии, обеспечивать землями. Должно быть совместное движение вперед.