февраль 20, 2009
Для любого бизнеса выбор оптимального офисного помещения является важным моментом в истории. По мнению риэлторов, сейчас для этого сложилась благоприятная ситуация, поскольку рынок коммерческой недвижимости переживает период так называемого "диктата арендатора". Из-за большого количества предложений владельцы готовы идти на серьезные уступки.
Аренда офиса.
Дмитрий Кудрявцев
Этот постулат решили проверить на себе корреспонденты "ВД". Мы задались целью арендовать офис площадью 15–18 кв. метров с телефоном и выходом в Интернет в деловом центре Барнаула. В общем, пройти путем обычного малого предпринимателя. Вот что из этого получилось.
Свой поиск мы начали с речного вокзала, где возвышается бизнес-центр "Парус". Однако в нем на сегодняшний день свободных офисов необходимого нам формата не оказалось. Правда, в "Парусе" нас заверили, что уже в начале марта они появятся. Нам любезно рассказали, что за офис площадью 17 "квадратов" нужно будет платить 12,9 тыс. рублей ежемесячно (около 760 рублей за 1 кв. метр). При въезде требуется оплатить первый месяц сразу, а затем плата вносится до 10-го числа каждого месяца. За телефон, коммунальные услуги и охрану придется отдавать еще 1,5 тыс. "кровных" в месяц. Правда, здесь можно рассчитываться до 20-го числа следующего месяца.
В "Парусе" в наличии сейчас имеются офисы большей площади – 25 кв. метров. Но и платить за них придется больше – 19,3 тыс. рублей в месяц и 2–2,5 тыс. рублей дополнительных платежей.
Отдельным конкурентным преимуществом "Паруса" можно назвать бесплатный высокоскоростной Интернет. "В других центрах арендаторы платят за него 4–5 тыс. рублей в месяц, а вы будете избавлены от этих расходов", – уверяла нас по телефону собеседница.
Следующей точкой нашего поиска стал бизнес-центр "Идеал", расположенный на пересечении проспекта Красноармейского и улицы Пролетарской. Кстати, известное агентство "Миэль-недвижимость" относит его к классу "А", то есть к наиболее качественным деловым комплексам в Барнауле. В "Идеале" нас обрадовали, сказали, что офисы нужного нам размера есть на втором и пятом этажах. Арендная ставка – 600 рублей за 1 кв. метр. И это с учетом коммунальных платежей. "Можем договориться и подешевле, а также обговорить выгодные для вас сроки оплаты", – обнадежил нас собеседник. В распоряжении арендатора будет два санузла на каждом этаже. А вот телефон и Интернет нужно подключать отдельно.
Несмотря на заманчивость предложения, мы продолжили поиск. Теперь наш путь лежал в гостиницу "Турист", которая является достаточно популярным в городе местом обитания мелких арендаторов. Там нам сообщили, что в настоящее время свободных офисных площадей нет, и посоветовали позвонить через неделю или позже. Зато предложили помещения побольше – 35–40 кв. метров. При этом арендная ставка в месяц составит около 650 рублей за 1 кв. метр с учетом коммунальных услуг. Никаких отсрочек не предусмотрено – платить нужно месяц в месяц. "Если один раз не заплатите – можете съезжать", – сурово предупредила собеседница. Телефонная связь в помещении будет, а вот Интернет придется проводить самим.
Пробежавшись по центру, мы обратили свой взор на периферийные районы города, а именно на конец Ленинского проспекта, где расположен центр "Геомаркет". Оказалось, что там тоже с малыми офисами напряженка. "Маленькие помещения сейчас сразу разбирают. На сегодняшний день таких нет", – сказали "ВД". Правда, взамен предложили кабинет площадью 17 "квадратов" с евроремонтом, охранной сигнализацией и пластиковыми окнами, который освобождается с 1 марта. Стоит это удовольствие 510 рублей за 1 кв. метр ежемесячно. Арендную плату нужно вносить авансом – до первого числа каждого месяца. За коммунальные услуги платить придется отдельно – "по факту потребления". В кабинете имеется телефон с "безлимиткой". В месяц за него придется отдавать 590 рублей. Есть и Интернет – тарифный план арендатор может выбрать по согласованию с интернет-провайдером.
По итогам небольшого эксперимента нам удалось выявить несколько важных закономерностей. Во-первых, найти помещение площадью 15–18 "квадратов" сегодня непросто. Это связано с увеличением спроса на подобные офисные помещения, которое началось еще в прошлом году в связи с кризисом. Во-вторых, арендные ставки колеблются в пределе 500–700 рублей в месяц за 1 кв. метр. Причем разброс цен в зависимости от местоположения объекта достаточно невелик – 50–100 рублей за "квадрат". В-третьих, на практике не подтверждается тезис об однозначном и неоспоримом "диктате арендатора". Арендодатели не готовы идти на особые уступки и ведут себя с потенциальными "гостями" зачастую достаточно жестко. Например, порядок внесения арендной платы, как убедилось "ВД", нельзя назвать выгодным. Он практически во всех случаях предполагает авансирование.
Рынок аренды коммерческой недвижимости оказался наиболее уязвимым, и последствия кризиса здесь видны невооруженным глазом, стоит лишь проехать по улицам нашего города. Количество предложений значительно превышает спрос, что в свою очередь привело к резкому падению стоимости арендных ставок. Так, средняя стоимость аренды офиса в центре города варьируется от 500 до 700 рублей за 1 кв. метр и 300-400 рублей в спальных районах города. Аренда торгового помещения в центре города – 800–1000 рублей за 1 кв. метр и 400–600 рублей – в спальных районах. Средний размер аренды производственно-складского помещения в зависимости от его расположения и качественных характеристик составляет 100–200 рублей за 1 кв. метр.
Однако отметим, что это лишь среднестатистические данные. На деле в процессе переговоров владельца помещения и потенциального арендатора стартовые ставки могут быть снижены дополнительно. В таких условиях хотелось бы призвать собственников помещений все-таки сдерживать падение арендных ставок. Если этот процесс не приостановить, рынок аренды коммерческой недвижимости может оказаться на грани краха.