сентябрь 25, 2003
В "Свободном курсе" № 34 от 21.08.03 г. была опубликована статья "Риск в рассрочку" о плюсах и минусах технологии приобретения жилой недвижимости через жилищно-строительные кооперативы на примере действующего в Барнауле ЖСК "Жилье в рассрочку".
Этот кооператив предлагает кредит на квартиру на срок до 10 лет под 3 процента годовых, причем вступительный взнос пайщика составляет всего 5% - 15 тысяч рублей (при ориентировочной стоимости квартиры 300 тыс. руб.). Автор материала Вячеслав Саланин в своем комментарии выделил положительные и отрицательные моменты действия подобной схемы. В свою очередь председатель ЖСК Галина Шульгина выдвинула иную точку зрения.
Предлагаем вашему вниманию ответ председателя ЖСК "Жилье в рассрочку" на статью "Риск в рассрочку".
"За" и "против"
Точка зрения В. Саланина
1. Маркетинговая тактика аналогичных кооперативов имеет признаки финансовой пирамиды (рост объема финансовых средств кооператива за счет вступительных взносов новых участников, рискованное соотношение взноса клиента с обязательствами перед клиентом). Первой сотне-другой желающих рассрочку дадут. Но на остальных денег может и не хватить. Для приобретения первой квартиры необходимо, чтобы двое других внесли в кооператив часть ее стоимости. Потом каждому из них потребуются еще двое человек и т. д. Рано или поздно поток желающих стать пайщиками подобных кооперативов иссякнет.
2. Невысокая защищенность прав пайщика в случае наступления форс-мажорных обстоятельств. Ликвидировать кооператив возможно лишь по решению общего собрания членов ЖСК, что противоречит целям людей, вступающих в кооператив. Но даже при неблагоприятном развитии событий все пайщики имеют к разделу всю недвижимость ЖСК, по стоимости равную сумме всех вкладов. То есть при реализации этой недвижимости все члены ЖСК возвращают свой пай в 100-процентном размере.
3. Несоответствие действительности декларируемой ЖСК практики использования опыта немецкой системы ссудо - сберегательных касс. В отличие от нее ЖСК "Жилье в рассрочку" не начисляет процент на накапливаемые 50 процентов стоимости жилья, что делает технологию накопления невыгодной для пайщика. Также кооператив не задействует государственные ресурсы.
4. В отличие от ипотечной системы в данном случае все риски ложатся на пайщика, поскольку квартира в период расчета за нее не находится в его собственности. А пять процентов стоимости жилья в качестве первоначального взноса пайщик теряет навсегда.
Точка зрения Г. Шульгиной.
1. Нетрудно увидеть существенные отличия ЖСК "Жилье в рассрочку" от финансовой пирамиды. Пирамида обещает участникам прибыль, ради которой и вкладываются средства в эту финансовую систему. Но величина прибыли в пирамиде не основана на эффективном инвестиционном механизме. Потому экономисты и подчеркивают рискованность такой "выгоды" и неизбежность потерь последних вкладчиков. Общественный контроль за расходованием общих средств и регулярностью возвращения ссуд не позволяет нажиться на коллективных деньгах ни одному из членов ЖСК. Эта схема приобретения жилья самая выгодная, и поток желающих воспользоваться ею не прекратится.
2. Для обеспечения возвратности накоплений каждого пайщика в случае форс-мажорных обстоятельств и конфликтов предусмотрены эффективные законодательные и экономические рычаги. (К сожалению, в письме Г. Шульгиной не содержится других подробностей.)
3. Начисление процентов, принятое во всем мире при использовании "чужих" денежных средств, в нашей стране теряет смысл уже потому, что эти проценты не покрывают темпов инфляции. Государство не облагает ЖСК налогами, а значит, они не "повисают" на стоимости пользования ссудой, которую пайщики возвращают кооперативу. Выгода ощутима и делает приобретение жилья через кассы взаимопомощи выгодным не только в нашей стране, но и по всему миру.
4. Оформление квартиры в собственность кооператива является гарантией того, что пайщик рассчитается по кредиту. (Абсолютной гарантией кооперативных ссуд (и их работы на следующих пайщиков) служит ликвидность недвижимости и ее оформление в общую собственность ЖСК до полного расчета получателя ссуды с прокредитовавшим его "Жильем в рассрочку".)
Мы изложили обе точки зрения на работу жилищно-строительного кооператива. К какой склониться - решать вам. И все-таки подумайте.