декабрь 15, 2008
Тот факт, что финансовый и экономический кризис оказал негативное воздействие на рынок недвижимости, уже считается бесспорным. Причем пострадал от него как жилой, так и коммерческий сектор, в том числе сегмент офисных помещений. Эксперты констатируют, что в Барнауле изменение претерпели все категории этого рынка – спрос, предложение и цена. Однако специалисты пока не склонны преувеличивать или драматизировать масштаб этих перемен.
На рынке представлены самые разные помещения.
Дмитрий Кудрявцев
Эксперты дают разные оценки динамике спроса на офисы, обусловленной кризисом. Как полагает директор группы компаний "Алтайская элита" Олег Гильгенберг, реальных покупателей офисов стало меньше.
Многие из них просто не могут взять кредит. Некоторые придерживают деньги в надежде, что строители или продавцы недвижимости совсем сдуются и начнут демпинговать.
С точкой зрения Олега Гильгенберга соглашается Марина Ракина, исполнительный директор агентства недвижимости "Индустриальное": "Спрос на покупку офисных помещений снизился пропорционально снижению спроса на жилую недвижимость".
По мнению Тимура Брегадзе, заместителя генерального директора группы компаний "Магистр", сегмент аренды офисов оказался в наибольшей степени подвержен влиянию кризиса.
Главным образом это объясняется тем, что основным арендатором помещений выступает мелкий и средний бизнес, оказавшийся незащищенным в новых экономических условиях. В связи с этим все чаще арендаторам приходится либо вести переговоры с собственниками помещений о пересмотре арендных ставок, либо подумать о переезде на другие, более мелкие площади. Так, в последнее время резко вырос спрос на офисы площадью менее 40 кв. метров.
Директор агентства недвижимости "Марка" Татьяна Сухарева считает, что, несмотря на финансовый кризис, спрос на офисы в Барнауле остается стабильным. Наиболее востребованными являются бизнес-помещения на "красной линии". И это несмотря на то, что стоимость 1 кв. метра в них доходит до 125 тыс. рублей. На втором месте по популярности – поселок Урожайный. Там квадрат стоит около 90 тыс. рублей. В среднем же офисы продаются в городе по цене 60 тыс. рублей. Также Татьяна Сухарева отмечает, что спрос сместился от жилых помещений на первых этажах в сторону готовых офисов. Сейчас достаточно непросто осуществить перевод приобретенной квартиры "из жилого в нежилое". Кроме того, переоборудование помещения потребует значительных временных и финансовых затрат, которые готов нести не каждый предприниматель.
По мнению специалистов, экономический кризис оказал влияние и на структуру предложения офисных помещений. "В соответствии со спросом застройщики и продавцы стали чаще делить свои площади для их продажи небольшими частями. Что касается аренды, то некоторые из собственников помещений стали рассматривать возможность перепланировки для сдачи квадратов покабинетно", – констатирует Олег Гильгенберг.
Как полагает Андрей Цимбалюк, заместитель руководителя компании "Финам-Барнаул", на сегодняшний день в Барнауле наблюдается дефицит офисных площадей в целом, а качественные современные и тем более элитные объекты в данном сегменте рынка вообще представлены единичными проектами.
Вместе с тем негативные последствия глобального финансового кризиса, на наш взгляд, все же отражаются на коммерческой недвижимости города. На фоне прогнозов по существенному снижению цен покупательская активность заметно снижается, наблюдается рост количества предложений.
Финансовый кризис, безусловно, наложил свой след на состояние рынка коммерческой недвижимости. На сегодняшний день мы наблюдаем динамичный рост предложений по продаже объектов. А спрос, увы, оставляет желать лучшего.
Опрошенные эксперты высказывают разные мнения по поводу динамики цен в офисном сегменте. Олег Гильгенберг отмечает, что центр города более устойчив и случаи снижения стоимости офисных помещений достаточно редки. Однако на периферии идет повсеместное снижение цен. Причем это касается как продажи офисов, так и их аренды.
Марина Ракина говорит, что цена на аренду офисных помещений претерпела существенные изменения в связи с резким увеличением количества предложений. "На сегодняшний день стоимость аренды 1 кв. метра офисного помещения в зависимости от района города и состояния объекта колеблется от 150 до 1500 рублей", – рассказывает она.
По словам Тимура Брегадзе, если проводить параллель с прошлым годом, то цена на офисные помещения в этом году даже с учетом финансовых сложностей демонстрирует небольшой рост. "Хотя тенденция к снижению, наметившаяся с октября нынешнего года, на наш взгляд, будет наблюдаться и в I квартале 2009-го. Тем не менее дальнейшее ценообразование на рынке продаж офисных помещений будет полностью зависеть от экономической конъюнктуры в стране – от продолжительности и глубины нынешнего кризиса", – дает он прогноз. По данным "Магистра", в настоящее время средняя рыночная стоимость 1 кв. метра офиса в центре Барнаула варьируется от 70 до 120 тыс. рублей в зависимости от характеристик и месторасположения того или иного помещения, в спальных районах – от 45 до 65 тыс. рублей за квадрат.
Если с начала года мы отслеживали рост цен в этом сегменте рынка, то на сегодняшний день они не только остановились, но и стали снижаться. При дифференциации стоимости квадратного метра географический фактор, конечно же, имеет значение. В центре города цена выше, чем в отдаленных районах. Усредненная цена одного квадрата в Барнауле составляет 50 тыс. рублей.
Как отмечают некоторые аналитики, одним из следствий кризиса является тенденция к смене офисов. Предприниматели отказываются от дорогих площадей в центре города и переезжают в более дешевые апартаменты в спальных районах. Хотя участники рынка не высказывают на этот счет единого мнения.
По оценке Татьяны Сухаревой, активного переезда арендаторов из центра на периферию не происходит. Дело в том, что стоимость аренды в этих районах не слишком различается. Если в центре аренда офисного квадрата стоит около 1 тыс. рублей в месяц, то в спальных районах – 600 рублей. Из-за такой небольшой разницы предприниматели не готовы покинуть "насиженные места", уже хорошо знакомые их клиентам и деловым партнерам. Олег Гильгенберг придерживается другого мнения: "Многие компании принимают решение о так называемой оптимизации аренды. Ее суть заключается в переезде в меньшие по размеру или стоимости арендной платы площади".
– Цены на покупку и аренду офисов стабилизировались или незначительно уменьшились.
– Спрос смещается в сторону офисных помещений меньшей площади.
– Некоторые предприниматели покидают офисы в центре и переезжают на периферию.
– Ухудшение финансового положения компаний.
– Ужесточение условий кредитования бизнеса, недоступность кредитных ресурсов.
– Превышение предложения офисов над спросом.
– Снижение стоимости офисов и арендных ставок в 2009 году продолжится, но будет незначительным.
– Продавцы и арендодатели офисов будут подстраиваться под требования покупателей и арендаторов.
|
Вид помещения |
Стоимость продажи 1 кв.м. (в тыс. руб.) |
|
Офисные |
70-120 (центр) 45-65 (спальные районы) |
|
Производственные |
8-10 |
|
Торговые |
42,8 - 55 |
Источники: ГК "Магистр", компания Rid Analytics (Новосибирск).
В секторе производственно-складских помещений также наблюдается резкое превалирование предложения над спросом – как на рынке аренды, так и на рынке продаж. Однако подчеркнем, что это лишь тенденция спроса-предложения. Между тем в целом на рынке Барнаула сохраняется серьезный дефицит качественных производственных и складских помещений. К качественным характеристикам подобных помещений мы относим удобную транспортную развязку, доступность для крупных автотранспортных средств, наличие железнодорожного тупика, высоту потолков, мощность электроэнергии, отопление и иные коммуникации. Сегодня основная масса производственно-складских помещений сконцентрирована в Октябрьском, Ленинском и Индустриальном районах Барнаула. В настоящий момент их средняя стоимость варьируется от 8 тыс. до 10 тыс. рублей за 1 кв. метр, а арендная плата составляет 150 рублей за квадрат в месяц.
По итогам сентября стоимость квадратного метра офисной недвижимости в Барнауле формировалась на уровне 80–100 тыс. рублей. При этом можно говорить о том, что цены в последние несколько месяцев практически не изменились. Пока мы наблюдаем тенденцию как минимум к стабилизации уровня цен, а в некоторых случаях и их падение на 3–5%. В целом аналогичные процессы происходят в сфере аренды офисной недвижимости. Средняя ставка аренды в сентябре-октябре сформировалась на уровне 450–500 рублей за кв. метр. При этом стоит отметить, что вакантных площадей стало несколько больше, а спрос смещается в экономичный сегмент. Более ликвидны, по нашим оценкам, небольшие площади – 50–200 кв. метров. В будущем году вполне вероятно незначительное снижение ставок аренды. Однако укреплению цен будет способствовать снижение темпов строительства офисной недвижимости, что увеличит дефицит.
Арендатор разборчиво подходит к техническому состоянию и месторасположению объекта недвижимости. Предприниматели не готовы платить за стоимость квадратного метра офисного помещения класса "В" по цене класса "А". Основные офисные центры Барнаула класса "А" – это здание на ул. Мерзликина, 5, "Идеал" на проспекте Красноармейском, а также здание на пересечении пр. Социалистического и ул. Партизанской. Класс "В" – это, например, "Парус" на речном вокзале. Предложение на рынке аренды коммерческой недвижимости превышает спрос по Барнаулу. Мы наблюдаем большое количество предложений в Индустриальном районе. Соответственно, там и предлагается достаточно интересная цена. Усредненная стоимость арендуемого квадратного метра по городу сегодня составляет 570 рублей.