Алтайский рынок недвижимости оживает после прошлогодней стагнации. Снижение ключевой ставки вернуло интерес покупателей к базовым ипотечным программам, но выдыхать рано — будущее семейной ипотеки остается под вопросом. «Жилищная инициатива» делает ставку на диверсификацию: проекты разных сегментов в крупнейших городах Сибири и масштабный инвестиционный проект в Белокурихе. Подробнее о ситуации на рынке недвижимости и новых проектах компании рассказал директор по коммерческой и инвестиционной деятельности ГК «Жилищная инициатива» Алексей Линник.
Как изменился рынок недвижимости
— Алексей, как изменения налоговой реформы и ипотеки отразились на рынке и планах «Жилищной инициативы»?
— Согласно официальной статистике, рынок Алтайского края в весенние месяцы показал серьезный спад заключенных ДДУ относительно прошлого года. У нас же динамика реализации объектов положительная — второй квартал этого года в два раза лучше прошлогоднего. В условиях нестабильного рынка мы полностью перестроили нашу модель взаимодействия с клиентами, партнерами и банками, обновили инструменты для приобретения объектов, а также пересмотрели политику запуска новых проектов.
Кроме того, ипотечная ситуация стала приятнее — ключевая ставка снижается. Мы как застройщик можем субсидировать ставку клиентам: вместо рыночной ипотечной ставки на уровне 19–20% предоставляем 12% на весь срок или по семейной ипотеке с 6% снижаем ставку до 3,9%. Это действительно востребованный инструмент.
Что касается тенденций в строительстве — сейчас практически никто не запускает масштабные проекты, где возводят целые кварталы. Это требует больших вложений на старте и уверенности в покупательском спросе.
К тому же в Барнауле для квартальной застройки, кроме локации у аэропорта, нет мест. Необходимо понимать, будет ли нужен рынку такой объем жилья в этой локации. Требуется параллельное развитие инфраструктуры — школ, детских садов, спортивных объектов и дорог, тогда эта территория станет гораздо интереснее покупателям. Мы рассматриваем возможность строительства там жилья в сегменте «комфорт» и «комфорт-плюс».
— Более половины сделок на рынке жилой недвижимости проходят через семейную ипотеку. Что вы думаете о возможных изменениях в программе?
— Если данный инструмент усложнят этой осенью, то покупательская способность значительно снизится. К примеру, в Алтайском крае по семейной ипотеке сейчас можно купить квартиру при наличии одного ребенка до 6 лет или двух до 18 лет, тогда как в Новосибирской области возможностей меньше. Это одна из ключевых причин, почему там большой объем непроданного жилья — к моменту сдачи дома в Барнауле реализовано 80–90% квартир, а в Новосибирске этот показатель составляет около 60%.
Почему застройщики переключаются на премиум
— С наступлением спада на рынке ИЖС некоторые ведущие застройщики заявили, что намерены переключиться на бизнес-сегмент. А каковы тенденции в МКД?
— Тоже есть такие настроения — сейчас на рынке недвижимости не падают продажи только у «премиума» и сильного «эконома». Последнего в наших запускаемых проектах нет, но есть качественный «комфорт».
Например, новые проекты в центре Новосибирска и Бердска у нас как раз премиального формата. Мы действительно стали обращать больше внимания на эту аудиторию, понимая, что у нее есть более активный спрос. Премиальную недвижимость приобретают люди, которые видят динамику цен и возможность заработка на недвижимости, видят снижение ключевой ставки и умеют пользоваться полезными финансовыми инструментами одни из первых.
— Весной конституционный суд разрешил временную прописку в апартаментах…
— Мы не планируем строить апарт-комплексы в Барнауле или Новосибирске. Апартаменты — это нежилые помещения с более «простыми» нормами по инсоляции, площади и другим параметрам. В Москве это популярно из-за дорогой земли, но у нас участки просторные, и мы соблюдаем все нормы для полноценных жилых объектов.
У нас есть масштабный коммерческий объект — премиальный отельный комплекс RIZALTA Resort Belokurikha (РИЗАЛТА Резорт Белокуриха). В нем мы продаем гостиничные номера, которые будут переданы в управление отельному оператору международного уровня. Постоянное проживание там не предполагается. Это полноценный отель для инвестиций, а не жилье.
Динамика реализации номеров в нем нас приятно удивляет — мы перевыполнили собственные планы: первые два квартала этого года показали стабильный ежемесячный рост, даже май и июнь, когда обычно начинается сезонный спад, были достаточно хорошими.
Это во много связано с неспокойной ситуацией на юге и в центральной части страны. Инвесторы и туристы переориентируются на безопасные локации. Предгорье Алтая выигрывает — здесь нет атак, затоплений и землетрясений. В регионе не хватает качественного премиального отельного предложения — и мы закрываем эту потребность.
Стоимость гостиничных номеров уже выросла более чем на 20% за год и сегодня превышает 700 тыс. рублей за квадратный метр — и спрос не снижается.
— Думаю, банки были весьма заинтересованы в проектном финансировании RIZALTA. Почему Вы выбрали именно Альфа-Банк?
— Это крупнейший частный банк страны и четвертый после государственных по объему активов, с которым мы сотрудничаем уже много лет. У него большой опыт в финансировании масштабных гостиничных комплексов на юге страны и больших коммерческих объектов в центральной России.
Действительно, за право финансировать наш уникальный курортный проект боролись и крупнейшие госбанки, но Альфа-Банк предложил нам самые гибкие условия, выиграл по ставкам, уровню обслуживания и оперативности.
Проект в Белокурихе — от жилья до детского лагеря
— Планируете ли вы новые туристические проекты после успеха RIZALTA?
— Мы смотрим на возможность запуска новых курортных проектов, но найти место для большого отельного комплекса с инфраструктурой очень трудно — мы рассматриваем преимущественно Алтайский край. Учитывая динамику, вероятно, мы сделаем что-то еще в премиальном сегменте.
Также у нас есть еще один большой проект в Белокурихе — «Крепче стали». Это инновационный спортивно-образовательный кластер и 120 тыс. кв. м жилья — сотрудники санаториев и отелей, другие горожане испытывают большой дефицит в новой и качественной недвижимости и местах притяжения.
Администрация Белокурихи утвердила комплексный проект планировки с привязкой всех объектов: жилье для сотрудников туриндустрии, ледовый дворец, бассейн, школа, детский сад, круглогодичный детский лагерь.
Теперь есть полноценный согласованный проект. Начало строительных работ запланировано в несколько этапов на 2027–2028 год. Спортивные объекты — большой бассейн и ледовый дворец — планируем строить по государственно-частному партнерству, создание детского лагеря обсуждаем с федеральным органом власти. Сейчас главное — определить его уникальное наполнение. Он будет очень востребован для Сибири и Урала: ехать нашим детям до «Океана» и «Артека» далеко.
Парк, Ковш и первая электростанция
— Сейчас активно обсуждается благоустройство в районе Ковша, а также судьба исторической электростанции на Промышленной. Эти проекты вызывают много вопросов у горожан. Что на самом деле происходит?
— Инициатором засыпки выступила компания «Генподряд», мы к этому решению не имеем отношения. Речь идет о засыпке примерно пятой–шестой части всей акватории Ковша. На этом участке планируется разместить социальные объекты — их в этом квартале практически нет, — а также коммерческие помещения, чтобы окупить затраты на работы. Это никак не повлияет на парковую зону — она сохранится и будет развиваться дальше.
К 300-летию Барнаула мы планируем сдать первую очередь парка. Он будет соединен с набережной Оби, а в перспективе — с Обским бульваром. Там появятся велодорожки и прогулочные зоны. В отличие от городской набережной, где практически нет жилой застройки и постоянного трафика, здесь рядом находятся наши «Родные Берега» — поэтому место будет достаточно популярным.
Завершена также экспертиза проекта реконструкции исторического здания первой электростанции на Промышленной, 8. Сейчас мы ищем лицензированных подрядчиков и рассматриваем несколько концепций: креативный кластер, ресторанный комплекс, фудхол или общественное пространство. Управлять им не планируем — не наш профиль. После реконструкции передадим в долгосрочную аренду оператору или продадим, как готовый бизнес.
Мы создаем новый центр с новыми точками притяжения в той части города, где изначально начинался Барнаул.
Новые проекты «Жилищной инициативы»
— Какие новые жилые проекты вы планируете в Барнауле и Новосибирске?
— На пересечении ул. Солнечная Поляна и Павловского тракта, за центром здоровья и спорта «River» мы готовим большой проект, состоящий из трех домов бизнес-класса с полноценными резиденциями. Выход на рынок — середина этой осени.
Также этой осенью анонсируем новый жилой комплекс комфорт класса, состоящий из двух домов переменной этажности на ул. Советской Армии. Уникальность объекта — закрытый двор, детский сад, школа и поликлиника в шаговой доступности, отличная транспортная развязка, близость к центру и квартиры с отделкой от застройщика.
Как я уже говорил, продолжаем работать над ЖК «Родные берега – 2» с бассейном, фитнес-центром и детским садом (сдача через 2–2,5 года), в этом году сдаем в эксплуатацию и передаем собственникам квартиры в ЖК «Чернышевский» и ЖК «Тургенев» — качественные кирпичные дома с закрытыми дворами в хороших локациях.
В центре Новосибирска строим премиальный ЖК «Пегас». В пешей доступности — три школы, пять детских садов, торговые центры, фитнес-клубы, поликлиники и парк «Березовая роща». Продолжаем работать над ЖК «Кольца» и микрорайоном «Фламинго» — комплексной среднеэтажной застройки в европейском стиле.
И в Новосибирской области запускаем объект бизнес-класса невысокой этажности с подземным паркингом — «Сердце Бердска».
Все это наш ответ на запрос людей, которые хотят жить в современных, продуманных пространствах. Да, большие квартальные стройки пока не так востребованы — сегодня важнее не погоня за квадратами, а качество и среда вокруг. В этом смысле мы смотрим в будущее с уверенностью.
