Не случайность
Ценообразование на рынке недвижимости — одна из самых запутанных тем для покупателя. Кажется, что стоимость складывается из десятков случайных факторов: повезло с районом — дорого, не повезло — дешево. На практике же все гораздо системнее.
Существует много параметров, от которых зависит стоимость квартиры. Главный из них — центр города, он традиционно считается самой дорогой локацией. Причина кроется не только в престиже, но и в ежедневной логистике жителей.
«Центр в любом городе, не только в Барнауле, — это место сосредоточения большинства рабочих мест, в частности в бизнес-центрах. В часы пик основные транспортные потоки направлены из спальных районов в центр, а не наоборот, большинство людей едут на работу именно в центральную часть, — говорит Ольга Гросс. — Для жителей центра логистика удобнее, они тратят меньше времени на дорогу и обладают большей мобильностью. Именно этим объясняется высокая ценность центральной части любого города».
Второй параметр — комплексная застройка с новой социальной инфраструктурой. Районы, возводимые по единому плану, с современными школами, садами, поликлиниками и спортивными объектами, ценятся выше тех, где застройка смешанная и стихийная. По словам эксперта, наличие единого архитектурного кода и актуальных услуг визуально и функционально повышает привлекательность района.
Третий параметр — экологическая обстановка. Кварталы вблизи парков, лесных массивов, вдали от промзон и заводов всегда имели более высокую стоимость. Наглядный пример — Змеиногорский тракт, где массовая застройка в лесной зоне привела к резкому скачку цен.
Отдельно Ольга Гросс выделила транспортную доступность. Покупатели, конечно, обращают на нее внимание, но в Барнауле этот фактор не дает существенной наценки. Привязка к остановке в 5 или 15 минутах ходьбы здесь не играет решающей роли — в отличие от городов-миллионников с метро, где каждая минута пути стоит денег.
Конкретная разница
В новом квартале «Дружный» (район ул. Попова, Павловского тракта, Солнечной Поляны) квартира площадью 50 кв. м с готовым ремонтом продается по цене от 180 до 200 тыс. рублей за квадратный метр. А в районе Сулимы, где старая и смешанная застройка (хрущевки, панельные девятиэтажки, малосемейки, единичные новые дома) аналогичная квартира стоит около 160 тыс. рублей за квадратный метр.
«Разница существенна, и это только начало. В старой панельной застройке за Павловским трактом цены еще ниже. Один и тот же метраж, а стоимость совершенно разная из-за качества среды», — добавила Ольга Гросс.
Что важно, а что нет
Не вся инфраструктура одинаково влияет на стоимость жилья. Одни объекты делают район дороже и ликвиднее, другие практически не отражаются на цене, а третьи и вовсе остаются незамеченными покупателями.
До сих пор самые важные объекты — школы и детские сады. Именно на них покупатели обращают внимание в первую очередь. Они напрямую влияют и на цену, и на спрос, и на ликвидность жилья. Второй по значимости уровень — спортивные комплексы и поликлиники. Их появление делает район более привлекательным.
Крупные торговые центры, вопреки стереотипам, практически не влияют на стоимость квартир. Барнаул — не такой большой город, ТЦ в нем много, и до любого из них можно доехать без проблем. Поэтому соседство с ними не дает ни плюса, ни минуса к цене.
«У нас на кольце Власихинская – Малахова стоит большой “Ашан”, а его сосед — жилой комплекс “Мичурин-Парк”. И это никак не повлияло на цены. Там всегда много машин, столпотворение, но тем не менее стоимость квадратного метра в ЖК высокая и не снизилась от соседства с таким массовым торговым центром», — добавляет эксперт.
Отдельная песня
Наличие машино-места и подземного паркинга — это не универсальное требование, а опция, жестко привязанная к классу жилья. Чем выше сегмент, тем обязательнее парковка и тем дороже обходится каждый квадратный метр.
В стандартных новостройках подземные паркинги не пользуются большим спросом и не считаются обязательными. А вот в домах комфорт-класса, комфорт-плюс, бизнес- и премиум-сегмента подземная парковка становится необходимым условием. Причем покупатели таких квартир требуют прямой доступ из лифта на парковку, чтобы даже из подъезда не выходить и не идти к ней по улице.
Разница в оснащении напрямую отражается на цене. Стандартный класс дешевле комфортного, а в премиальных комплексах стоимость квадратного метра доходит до 350 тыс. рублей. Чем больше опций комфорта предлагает комплекс, тем выше цена.
«Также к обязательному относится наличие консьержа, чтобы были системы видеонаблюдения и, конечно же, охрана, — говорит эксперт. — А вот закрытый двор есть и в стандартном сегменте. Сейчас для новостроек это считается уже обязательной опцией».
В новых проектах часто применяются сквозные подъезды, чтобы машины заезжали с одной стороны и парковались, пока двор остается полностью пешеходным. Это сделано для безопасности детей, чтобы они могли спокойно играть и выбегать из подъездов, не опасаясь автомобилей.
Как небо и земля
Возраст дома и материал стен напрямую влияют на цену квартиры. Даже в центре города, при максимально удачной локации, покупатели могут просить скидку, если дом старый, или, наоборот, готовы переплачивать за современное строительство и качественные материалы. Рынок четко делит жилье по этим критериям, и у каждого сегмента своя ценовая политика.
Самым бюджетным фондом считаются хрущевки, говорит Ольга Гросс. Панельные серийные дома стоят уже подороже, особенно постройки до 2010 года. В этом сегменте можно найти относительно недорогие квартиры. Дома 2010–2016 годов относятся к среднему сегменту, они еще не устарели, но уже не выглядят новыми на рынке.
Новый фонд делится на две группы. Дома от 5 до 10 лет держат цену хорошо, но она уже заметно снижается. А дома до 5 лет — это самое дорогое жилье на рынке. Именно они считаются новыми, сданными и готовыми к заселению, отвечают всем требованиям современности и продаются в современных жилых комплексах с ремонтом. Все, что старше 10 лет, уходит в средний сегмент.
По материалам стен безусловный лидер — кирпич. Именно за кирпичные дома покупатели готовы переплачивать.
«Кирпич считается экологически чистым материалом, здесь практически не используются металлические конструкции. В панельных и монолитно-кирпичных домах металла много, и для кого-то это важный минус, — говорит эксперт. — К тому же кирпичные дома считаются надежными, у них хорошая тепло- и шумоизоляция, поэтому они остаются самыми дорогими», — объясняет эксперт.
Личное пространство
Один из ключевых параметров, напрямую влияющих на итоговую стоимость квартиры, — это этаж, на котором она расположена, причем правила ценообразования для нового и старого жилых фондов кардинально различаются.
Первый этаж традиционно обходится покупателям дешевле по нескольким причинам: в таких квартирах всегда меньше дневного света, с улицы и со двора доносится больше шума, но главный фактор дискомфорта — это так называемая прозрачность окон, когда прохожие могут заглядывать внутрь.
«Второй этаж дешевле, потому что чаще всего он расположен над нежилыми помещениями и, соответственно, там шум от кондиционеров, от торгового оборудования, а также выход окон может быть на какой-нибудь козырек от первого этажа или от подъезда либо на козырек от нежилого помещения. Поэтому первые и вторые этажи всегда дешевле хоть в старом фонде, хоть в новом», — говорит эксперт.
Однако в современных новостройках появилось важное исключение из этого правила: некоторые застройщики стали специально проектировать первые этажи с террасами или отдельными входами с улицы, что дает жильцам дополнительную площадь и личное пространство на свежем воздухе.
Ситуация с высокими этажами выглядит совершенно по-разному в зависимости от возраста дома. В новых современных комплексах этажи выше среднего ценятся значительно больше, поскольку открывающиеся из окон панорамные виды и обилие естественного света делают квартиру визуально просторнее и комфортнее — ни соседние здания, ни деревья не загораживают обзор, и даже последний этаж в таких домах часто стоит дорого, особенно если окна выходят на закатную сторону.
В старом фонде картина прямо противоположная. В пятиэтажках отсутствует лифт и жильцам приходится пешком подниматься на последний этаж, а в старых девяти- и десятиэтажных панельных домах лифт часто не доходит до самого верха — нужно проходить еще один этаж пешком.
«Плюс там могут быть протекания с крыши, и люди этого боятся. В старых серийных домах тоже были проблемы с крышами. Поэтому много нюансов, почему последние этажи в старых домах не ценятся», — добавляет Ольга Гросс.
Коробка или воздух
В одном и том же доме квартиры с разными планировками могут стоить совершенно по-разному. За одни покупатели готовы переплачивать, за другие просят скидку, и разница эта напрямую связана с тем, насколько удобно и функционально организовано пространство. По словам Ольги Гросс, сегодня на рынке четко прослеживается устойчивый спрос на планировки формата «евро»: «Это когда кухня и гостиная — одна зона, и есть дополнительно спальни. Либо одна спальня, либо две. Например, “евродвушка” 40 “квадратов” будет более востребована, чем такого же размера однокомнатная, ее можно дороже продавать, потому что у нее функционал как раз такой: кухня-гостиная плюс отдельная спальня. А в однокомнатной у тебя просто одна комната и кухня».
Та же логика работает и с двухкомнатными квартирами. Классическая двушка предполагает отдельную кухню, отдельную гостиную и отдельную спальню. Для семьи с ребенком это означает, что он живет в спальне, а родители вынуждены спать в гостиной на раскладном диване, который каждый вечер нужно собирать, а утром разбирать, что неудобно и создает дополнительный бытовой стресс.
В такой ситуации семья чаще всего выбирает евротрешку, которая по площади может быть такой же — 50 или 60 квадратных метров, но организация пространства там совершенно иная.
Помимо этажа, на восприятие пространства влияет и высота потолков. В старом фонде этот показатель составлял всего 2,5 метра, что визуально делало квартиры тесными и давящими. Современные застройщики все чаще предлагают высоту потолков 2,7–3 метра, а в некоторых проектах даже больше.
«Квартира 40 “квадратов” с высотой потолков 2,5 метра будет смотреться меньше, чем та, где 2,7, уж не говоря о 3 метрах. Поэтому высота потолков — это параметр, который люди ценят», — добавила Ольга Гросс.
Больше не король
Большинство покупателей ищут квартиры с готовым ремонтом, потому что въезжать в пустую бетонную коробку и тратить месяцы на строительство готовы далеко не все. Поэтому спрос на отремонтированное жилье стабильно высок и стиль, в котором выполнен ремонт, играет далеко не последнюю роль в ценообразовании.
Самым универсальным и ходовым стилем остается минимализм. Это светлые тона, лаконичные формы, простая мебель без лишнего декора, скрытый монтаж дверей и шкафы под потолок, которые визуально сливаются со стеной, а не выглядят как отдельно стоящие предметы.
Обязательное условие современного минимализма — использование натуральных материалов, таких как дерево, камень и металл. При этом монохромные серые и бежевые интерьеры, которые были в тренде несколько лет назад, сегодня уже уходят в прошлое: на смену им пришли светлые фоны с обязательными яркими акцентами в виде мебели, текстиля или декора.
Квартира мечты
В практике агентства недвижимости «Гнездо» был показательный случай работы «с квартирой мечты». Клиентка искала квартиру для немедленного переезда и остановилась на варианте, который стоил дороже среднерыночных предложений примерно на 20%. Квартира была не просто с ремонтом — она была выполнена по индивидуальному дизайнерскому проекту, выглядела стильно и современно, была полностью обставлена мебелью и техникой, а главное — в ней никто никогда не жил.
Такие предложения всегда находят своего покупателя, несмотря на высокую цену. По мнению Ольги Гросс, люди ценят экономию времени и готовую эстетику, а квартиры с продуманным дизайном и новой мебелью продаются быстрее и дороже, чем варианты с частичным ремонтом или сборными интерьерами.
