Сдерживание роста
Главный тренд 2026 года — перераспределение спроса между сегментами, считает гендиректор агентства «Династия 24», кандидат экономических наук Дмитрий Дворядкин. Если в предыдущие годы до 70–80% сделок приходилось на льготную ипотеку и новостройки, то теперь ситуация изменилась.
По данным «Циан», средняя стоимость квадратного метра в Барнауле на 1 ноября составила 190,1 тыс. рублей на первичном рынке и 148,2 тыс. рублей — на вторичном. За год новостройки прибавили всего 5%, а готовое жилье — 15%. «Это средняя температура по больнице, но тренд очевиден: вторичка разгоняется, новостройки замедляются», — подчеркнул риелтор.
Он связывает такую динамику с политикой Центробанка. Регулятор сдерживает кредитование, чтобы охладить перегретый рынок и выровнять цены на новостройки и готовое жилье. «Нелогично, когда ты получаешь в день сделки ключи от квартиры с ремонтом, которую построили 3–4 года назад, а такая же новая квартира в бетоне стоит в полтора раза дороже», — отметил Дворядкин.
Покупатель считает деньги и торгуется
Еще одно ключевое изменение 2026 года — поведение покупателей, которые стали более тщательно просчитывать бюджет.
«Сейчас семьи думают: а надо ли нам брать 5 млн по рыночной ставке? А может быть, продадим гараж, займем у родственников, используем маткапитал и возьмем в ипотеку всего 2 млн и платеж будет только 30 тыс. рублей?» — приводит пример Дмитрий Дворядкин.
Для сравнения: кредит в 5 млн рублей на 20 лет под 18% предполагает платеж около 77 тыс. рублей в месяц, а под субсидированную ставку 8% (которая сейчас доступна не всем) — 41 тыс. рублей. По словам эксперта, многие семьи выбирают готовое жилье с ремонтом, чтобы не тратиться на отделку и не ждать сдачи дома.
Дмитрий Дворядкин заявил, что в Барнауле развивается дефицит квартир на вторичке по рыночной цене. Процветает торг – продавцы могут уступать до 1,5 млн рублей. Как отметил риелтор, если квартиру долго никто не покупает, собственнику стоит задуматься, адекватно ли он оценивает свой объект.
Алексей Линник, директор по коммерческой и инвестиционной деятельности ГК «Жилищная инициатива», отметил, что клиенты сейчас выбирают объекты с короткими сроками сдачи. «Люди хотят быстрее заехать и быть уверенными в завтрашнем дне. Объекты с новыми длинными сроками пользуются гораздо меньшим спросом», — сказал он.
Что происходит с ипотекой
По данным Центробанка, за январь–сентябрь 2026 года на Алтае выдали 10 491 кредитов — на 31% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В рублях объем вырос на 37,8% — с 26 млрд до 37 млрд рублей.
Рыночная ставка без субсидирования — около 18%. Средняя ставка по ипотеке в России с учетом льготных программ составляет 8,6%.
Структура выдачи ипотеки на Алтае выглядит сейчас так: 51% приходится на вторичный рынок, 32% — на новостройки, 17% — на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
Дмитрий Дворядкин отметил, что рекордным месяцем стал сентябрь: на Алтае выдали 7 млрд рублей или 1 757 кредитов — на 52% больше, чем в августе.
Всплеск связан с изменениями условий семейной ипотеки, которые в 2026 году будоражили рынок трижды. Был ажиотаж перед февралем, до того, как стал действовать принцип «Одна семья – одна ипотека», затем до июля, перед тем как власти должны были ввести дифференцированные ставки, и перед октябрем – перед тем, когда их все-таки ввели.
Наличные, рассрочки, трейд-ин
Денежные сделки, а не ипотека, стали драйвером продаж у «Селфстроит»: почти 60% покупок сейчас проходит за счет стопроцентной оплаты или рассрочки. Об этом рассказал коммерческий директор компании Владислав Тюнин.
«В октябре у нас было примерно на 30% продаж больше, чем в сентябре – и это не какие-то завершающиеся сделки по льготной ипотеке, а новый поток клиентов, - сказал он. – Люди получили налоговые уведомления по депозитам, оценили доходность и решили вложить накопления в недвижимость».
Растет доля сделок с рассрочками – то есть с отложенными платежами. «В этом году мы продали больше, но денег на счетах эскроу у нас меньше. Это факт, и я думаю, коллеги тоже эту тенденцию видят», — отметил Тюнин.
Чем больше заполнен эскроу, тем меньше процентов застройщик заплатит банку за весь срок, поэтому «недополученные сразу» средства девелоперы могут заложить в стоимость квадратного метра или начать экономить на отделке или благоустройстве. Тем, кто готов дать деньги «здесь и сейчас», некоторые девелоперы готовы идти на уступки – например, продать со скидкой место в подземном паркинге.
Застройщики продолжают искать новые инструменты, чтобы привлечь покупателей. Владислав Тюнин анонсировал новую программу трейдинга: «Селфстроит» начнет принимать автомобили в зачет квартиры.
Что будет с ценами
Прогнозы спикеров оказались единодушны: ждать снижения цен, которое периодически предсказывают, бессмысленно.
Дмитрий Дворядкин обозначил три сценария развития рынка на 2027 год. Первый — позитивный: смягчение кредитной политики: ставки постепенно снизятся, доступность ипотеки расширится, и часть отложенного спроса вернется. Второй — продолжение адаптации: сделки идут за счет собственных средств и накоплений, продавцы дают точечные скидки. Третий — ухудшение доступности ипотеки: семьи уменьшат бюджеты и отложат покупки.
Президент Союза риелторов Барнаула и Алтая Марина Ракина отметила, что надежд на резкое снижение ключевой ставки у профессионального сообщества мало. «Мы на собрании клуба директоров ставили на то, насколько снизится ставка в июне. Никто не угадал — ЦБ понизил на смешные 0,25%», — сказала она. Эксперт советует покупателям рассчитывать на текущие инструменты, а не ждать чуда.
