июнь 9, 2009
В связи с кризисом застройщики начали замораживать объекты, находящиеся на нулевом цикле. В настоящее время в Барнауле, по официальным данным, более 30 таких объектов. Тем не менее снижать стоимость построенного жилья до 20–22 тыс. рублей за "квадрат" компании пока не намерены. Настораживает тот факт, что темпы ввода жилья в крае в I квартале оказались высокими, а покупательский спрос на первичном рынке, напротив, очень низкий. Поэтому продавать введенное жилье сейчас некому. На этом фоне "ВД" решило выяснить, какие модели поведения на летний период выбрали строительные компании и каким они видят 2010 год.
Стройка в Барнауле.
Дмитрий Кудрявцев
Представители строительной отрасли отмечают, что квартиры в строящихся домах активно продавались только до конца прошлого года. В 2009 году дольщики принципиально перестали вкладывать деньги в объекты, находящиеся в начальной стадии строительства. "Покупают либо уже готовое жилье, либо близкое к сдаче", – комментирует ситуацию руководитель компании "Жилищная инициатива" Юрий Гатилов.
Под влиянием кризиса проявилась и другая тенденция – активное обращение дольщиков в судебные инстанции. Есть ряд примеров, когда инвесторы обращались в суды из-за несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию. "Участились случаи, когда два-три дольщика в доме не просто забирают свои деньги, но и обращаются в суды, лишая возможности других жильцов въехать в практически готовое жилье, – констатирует руководитель краевого Управления по строительству и архитектуре Александр Мишустин. – А у застройщиков в нынешней ситуации не всегда находятся средства, чтобы быстро компенсировать убытки". Кстати, ценовой демпинг породил новую категорию дольщиков – "перебежчики". Они забирают деньги из одной компании и вкладывают их в другую, где стоимость квадратного метра ниже, чем у конкурента.
"Строители сейчас в незавидном положении, – говорит Юрий Гатилов. – С одной стороны, строить нужно, поскольку дольщики на объектах есть. А с другой – если пользоваться кредитными ресурсами, неизвестно, сможешь ли ты потом продать готовое жилье и вернуть заем".
По мнению заместителя генерального директора компании "Алтайстрой" Нины Мартыненко, потенциальные покупатели в настоящее время опасаются, что долевки не будут возведены вовремя. Поэтому строители вынуждены приостанавливать возведение некоторых объектов. "То, что будет летом, можно только предполагать, – говорит г-жа Мартыненко. – Возможно, кто-то и пойдет на снижение цен, но ниже себестоимости падать уже некуда. К тому же у всех застройщиков есть кредиты, проценты по которым значительно повысились в 2009 году".
В такой ситуации строители, казалось бы, должны активно участвовать в различных государственных программах. Но желающих продать квартиры государству по 25 тыс. рублей за "квадрат" нет. Представители строительного сообщества аргументируют свою протестную позицию несколькими факторами: низкой ценой, несоответствием объектов заданным параметрам, а также отсутствием объектов, находящихся в высокой степени готовности.
Судя по доводам застройщиков, можно сделать вывод о том, что в их выжидательной позиции есть определенный смысл. Ведь новое строительство сейчас практически не ведется, а в 2010 году прогнозируется дефицит жилья на первичном рынке. Президент компании "Алтайкоксохимстрой" Михаил Фокин, говорит, что на данном этапе первичный рынок так или иначе имеет достаточное количество предложений, поэтому застройщики замораживают некоторые объекты. Еще одна причина приостановки деятельности компаний – ценовой демпинг, сформированный владельцами ранее оформленных долевок или компаниями, которым квартиры достались по бартеру.
"Но самое страшное будет в 2010 году, – уверен Михаил Фокин. – Нового строительства не планируется, аукционы на земельные участки не проводятся, инженерные коммуникации не прокладываются". По его оценкам, сейчас шесть компаний, работающих именно на рынке многоэтажного жилищного строительства, находятся в тяжелом состоянии. "К концу года, я думаю, число таких застройщиков приблизится к 10, – говорит Михаил Фокин. При этом, полагает он, снижение цены квадратного метра не поможет реанимировать компании.
Риэлторы в данной ситуации полагают, что благодаря "первичке" опускается цена квадратного метра и на вторичном рынке. Но не все упирается только в этот фактор. "Я считаю, что падение цен на вторичном рынке – результат краха ипотеки и следствие низкой платежеспособности населения, – уверена руководитель компании "Золотое крыльцо" Светлана Широкова. – "Первичка" – это особый сектор, который сейчас вообще не развивается. Я сама покупала квартиру, когда дом был еще буквально на нулевом цикле. Но сейчас ни за что не стала бы вкладывать деньги в долевку".
Прямо противоположного мнения придерживается руководитель агентства "Валери" Вероника Гагарина: "Первичный рынок последние пять лет активизируется в июне. И этот год не стал исключением, несмотря на кризис. Июль-август покажет, как изменится ситуация. Сейчас радует тот факт, что народ все еще покупает строящееся жилье, хотя и в домах, практически готовых к сдаче".
По данным Вероники Гагариной, квартиру в монолитном доме сейчас можно найти по 25 тыс. рублей за "квадрат", в панельном доме – по 23 тыс. рублей, а в кирпичном – по 29 тыс. рублей. "Сейчас самое выгодное время приобретать недвижимость – эта мысль была озвучена недавно застройщиками из Новосибирска на одном из совещаний. В следующем году, скорее всего, уже возникнет дефицит жилья, – говорит Александр Мишустин. – На самом деле на данном этапе некоторые строители выставляют квадратный метр практически по себестоимости".
Серьезно опустили стоимость "квадрата" компании, которые имеют собственное производство и могут на чем-то экономить, а также небольшие фирмы, попавшие в жесткие кредитные условия. Несмотря на кризис, покупатель на рынке недвижимости все равно будет. Поскольку с нынешней ценой этот рынок интересен тем, кто когда-то зарабатывал на курсе валют. Теперь с валютой не совсем ясная картина, зато понятно, что квартира не будет вечно стоить так дешево". При этом Константин Никитеев считает, что на первичном рынке инвестировать средства лучше в то жилье, строительство которого максимально близко к завершению. "Никто не станет инвестировать в долгострой даже по самой интересной цене, например по 18 тыс. рублей за "квадрат", – уверен г-н Никитеев. – Поэтому застройщикам нужно понимать, что до определенного этапа строительства придется вкладывать собственные или заемные средства.
Сами застройщики ожидают, что основные продажи у них начнутся осенью, и пока еще есть время для размышлений. Однако однозначно заявляют о том, что до 20 тыс. рублей цена квадратного метра в этом году на первичном рынке не опустится.
Мы работаем практически в прежнем режиме. Компания не будет замораживать строящиеся объекты. А удалось это сделать за счет того, что мы активно заявляем свои позиции в различных государственных программах. Например, в прошлом году принимали участие в котировках по предоставлению жилья для военных.
Госпрограмма по выкупу жилья – это один из инструментов поддержки строителей. Тем не менее я считаю, что для нормальной работы отрасли нужны новые мероприятия и программы.
Помимо этого, у "Жилищной инициативы" нет узкой специфики. Мы строим дома для различных социальных категорий, для людей разного достатка. И панельные дома, и кирпичные. У нас обязательно вводятся объекты с полной внутренней отделкой квартир, а также с комплексным благоустройством прилегающей территории, начиная от детских площадок, заканчивая гаражами.
Я уверен, что те строительные компании, которые в настоящее время живы, они и дальше будут работать на этом рынке. Нужно просто грамотно оценить свои позиции и расставить соответствующим образом акценты.
Сейчас говорить о долгосрочных планах строители не берутся. Хотя руководитель краевого Управления по строительству и архитектуре Александр Мишустин считает, что в этом году 500 тыс. кв. метров, скорее всего, удастся сдать. Конечно, если не случится каких-то катаклизмов. "Что нас ждет в дальнейшем, сейчас трудно загадывать, – говорит он. – Хотя задел у нас создан серьезный – почти 2 млн. кв. метров жилья, или 165 многоквартирных домов. Но на сегодняшний день получено всего пять разрешений на новое строительство, поэтому следующий год наверняка будет провальным".
Михаил Фокин, президент Союза строителей Сибири, считает, что пик кризиса у строителей уже наступил. "Даже крупные компании переживают нелучшие времена. Исправить ситуацию можно будет лишь тогда, когда восторжествует коллективный разум и коллеги по бизнесу начнут поддерживать друг друга, – предполагает он. – На днях мы должны подписать у губернатора документ о предоставлении государственных гарантий при получении кредитов. Там выдвинуты довольно жесткие условия для получения заемных средств, но в настоящее время для отрасли и это большая поддержка".