июль 17, 2009
Руководитель агентства недвижимости "Ключ-риэлт" Константин Никитеев считает, что риэлторам нужно искать альтернативные ниши бизнеса, чтобы выжить. В июне он посетил Национальный конгресс по недвижимости в Москве, где был озвучен неутешительный тренд: рынок будет сворачиваться, а кризис, по самым благоприятным прогнозам, продлится до 2012 года.
Выходом из кризиса на первичном рынке, по словам эксперта, может быть только снижение темпов строительства. Государство публично озвучило свою позицию на форуме, и она, по мнению г-на Никитеева, никак не соотносится с интересами строительного сообщества.
Константин Никитеев, руководитель АН "Ключ-Риэлт".
Анна Зайкова
– Константин Владимирович, прогнозы относительно каких сегментов рынка недвижимости звучали на конгрессе как самые неутешительные?
– Снижение продаж коснется всех рыночных направлений. Но кого-то в большей степени, а какого-то в меньшей. Идет тренд на снижение платежеспособного спроса населения в принципе – как частных лиц, так и организаций. Если говорить о том, что строители достигли дна, уже можно, то у девелоперов, занимающихся коммерческой недвижимостью, еще вероятно падение цен из-за снижения спроса. Сегодня высказывается такое мнение: если ты имеешь пять объектов в управлении, придется два из них продать, чтобы вытянуть оставшиеся три. И эти мысли были озвучены на конгрессе. Согласно последним опросам общественного мнения, 35% россиян решили отложить покупку жилья на неопределенный срок. Рынок проседает, и этот процесс затянется. По регионам продажи жилья упали в 10–20 раз. Это колоссальная цифра.
– Что происходит с агентствами недвижимости? Их число еще будет сокращаться?
– В этом бизнесе сейчас идет нормальный процесс слияний и поглощений, а также оптимизации затрат. Раньше каждый риэлтор с опытом работы в два дня мог открыть свое агентство и на волне ипотечного бума зарабатывать деньги. Сейчас такой вариант невозможен. Рынок падает, агентства ищут новые направления в бизнесе. Например, создаются электронные базы недвижимости. Интернет дает возможность продвижения. Идет оптимизация работы с клиентами. На объекты с завышенными ценами договоры не заключаются вовсе. Нет смысла продавать их по позавчерашней цене.
– Как в таких условиях работать риэлторам?
– На конгрессе была озвучена идея: необходимо осваивать новые ниши. Предположим, уходить в управление многоквартирными домами. В краевом центре риэлторы пока неактивны в этом бизнесе. Можно сказать, вообще в нем не участвуют. А во многих городах уже имеется такой положительный опыт. Да, это другой бизнес, непростой, но доходный.
Помимо этого, государство дает посыл по созданию фондов некоммерческого строительства жилья. И риэлторы могут возглавить этот процесс, если вовремя в него войдут. Да, это не бешеные доходы, это консалтинг, ведение, но и с этого тоже можно иметь прибыль. Очень большой тренд – активизация межрегиональных сделок. Из Сибири наблюдается серьезный отток жителей в центральную часть России. Предлагаются межрегиональные сделки как способ поддержания бизнеса. Это очень удобно, не нужно ездить в другой город и бегать там по агентствам.
– Ваше агентство намерено менять профиль или входить в какие-то другие сегменты рынка?
– Понятно, что девелоперский бизнес – это перспектива движения в никуда. Сейчас мы осваиваем интернет-пространство. Скорее всего, придется с кем-то из коллег объединяться. В перспективе, возможно, займемся управлением многоквартирными домами, поскольку опыт такой уже имеется, только работать приходилось с частными объектами в отделе "аренда – сервис".
– Юридическое сопровождение сделок сейчас актуально для рынка недвижимости?
– Да, и я думаю, что если раньше оно предлагалось определенным пакетом, то теперь будет дробиться. Следовательно, клиент сможет не покупать услугу в комплексе, а выбирать определенные, нужные ему опции.
– Застройщики говорят о том, что правительство установило выкупной порог в 30 тыс. рублей за квадратный метр. Будут ли власти по такой цене приобретать жилье?
– Такая цена – это некое дно, по которому государство готово работать со строителями. Остальное жилье застройщики будут реализовывать только на свободном рынке. То есть никто не станет тянуть строительные компании за уши. Государство позиционирует себя как игрока на рынке: если фирма построила жилье, которое интересно ему по цене и качеству, тогда оно поторгуется и, возможно, купит.
Между тем президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева, выступая на форуме, обозначила четкую позицию государства по отношению к дольщикам. Она состоит в следующем. Если инвестор покупает жилье на первичном рынке, все участники должны осознавать, что это инвестиционная сделка. Следовательно, если фирма-застройщик рухнет, не выполнив своих обязательств, нужно понимать, что дольщик приобретал дешевую недвижимость в надежде заработать, и акции протеста здесь неуместны.
На мой взгляд, такая позиция властей приведет к тому, что с первичного рынка произойдет еще больший отток покупателей. Сегодня в этом сегменте жилье, которое готово менее чем на 70%, и не рассматривается как объект вложений даже крупными инвесторами. Многие участники рынка отмечали, что ситуация на "первичке" нагнетается искусственно. Негативный пиар, который идет по стране, о том, что цены завышены, создает нервозную обстановку. И люди, которые могут позволить себе купить жилье, меняют свои планы, ожидая лучших времен. Для чего это делается? Снизить стоимость квадратного метра – это благое намерение. Но искать козла отпущения среди строителей, наверное, неправильно.
– Как государство намерено выкупать жилье?
– Речь идет о единой службе государственного заказчика. Таким образом, все государственные закупки для госнужд будут идти через эту единую службу, она будет предлагать цену по регионам, выбирать партнеров и т. д. Когда есть один глобальный заказчик по стране, он может регулировать ситуацию в регионах.
– Что происходит с рынком недвижимости на Западе?
– На конгрессе выступал Чарльз Макмиллан, президент Национальной ассоциации риэлторов США. Он говорил, что в апреле у них рост продаж составил 2,8%. Но больше всего меня поразило то, каким образом домовладельцам предоставляется ипотека.
Скажем, такая ситуация. Человек, который имеет несколько домовладений и сдает их в аренду, понимает, что подходит время ремонта какого-то его здания, и начинает считать. Этот дом был им куплен в кредит и является предметом залога. На его ремонт необходимо порядка $ 30 тыс., а на покупку нового – $ 10 тыс. для первоначального взноса. Тогда владелец идет в банк и отказывается от своего дома в пользу банка, а сам покупает новый в кредит. И вот это старое жилье, которое он отдает, остается проблемой банка. Домовладелец по старому кредиту ничего не должен. Мы, услышав об этом, испытали шок. У нас ситуация совершенно иная: если человек не смог рассчитаться, он должен банку пожизненно.
Там это рассматривается как нормальная коммерческая сделка. Ситуация и ее развитие определяются критерием "выгодно/невыгодно". Если нашему заемщику невыгодно, он все равно будет платить, иначе долг так и повиснет на нем. Если он откажется это делать, его будут осаждать коллекторы и приставы. Почему в Америке банковский кризис? Потому что все риски несут банки, а не частники.
Поэтому, когда пришла администрация Обамы, было выделено $ 200 млрд. на поддержку банков, и им эта помощь действительно нужна. У нас ситуация другая: банки направляют государственные деньги в высокодоходные секторы. А человек, даже если теряет квартиру, не избавляется от проблемы: у него остается долг.
– Раз уж мы заговорили о наших проблемах, скажите, на форуме обсуждался вопрос, каким образом государство будет регулировать ситуацию на российском рынке недвижимости?
– У наших властей немного другие способы спасения рынка. Российское государство планирует реанимировать отрасль через систему АИЖК и систему АРИЖК (агентство по реструктуризации жилищных ипотечных кредитов). На эти цели государство направляет в этом году серьезные средства – 120 млрд. рублей. В этом году также стало возможным использование материнского капитала в качестве не только источника погашения процентов, но и первоначального взноса. Пересматривается система предоставления сертификатов военнослужащим, чтобы человек не копил 20 лет, а мог сразу покупать какое-то жилье, при этом государство компенсировало бы его кредит.
Помимо этого, жилье будет выкупаться у застройщиков государством для последующей социальной аренды. Схема разработана с участием АИЖК. Банк отберет проекты, по которым предполагается вести финансирование. АИЖК будет выдавать заем и гарантировать выкуп возведенного жилья. Но здесь правительство ставит четкую планку – им интересно только социальное жилье. По государственной программе ставка по ипотеке составит не больше 15%.
– Какой у вас самый свежий проект?
– Мы создали портал аренды. В Интернете еще не было подобного ресурса, поэтому мы решили реализовать этот проект. На созданном нами сайте посетитель сможет выбрать не только подходящий для себя вариант, но и тут же оценить обстановку арендуемого жилья.
– Насколько "свернется" риэлторский рынок?
– Агентств станет меньше – это однозначно. Я думаю, что для Барнаула 100 риэлторских компаний – это много.
– Будет ли жилье доступным в России?
– Правительство направляет свои усилия на то, чтобы сделать его таковым, работая с реструктуризацией задолженности, со снижением ипотечной ставки. Но если у нас снижение ставки возможно только до 13%, то на Западе – до 1,5%.
– Чем занимаетесь в свободное время?
– Семья, фитнес, книги. Чаще всего читаю профессиональную литературу. Из художественной интересны детективы Павла Астахова.
Константин Никитеев родился в 1973 году в Тогульском районе. Окончил АГАУ по специальности "Агроном, организатор производства". Затем окончил школу менеджмента Владимира Тарасова. Прошел курсы президентской программы по менеджменту производства. В 1996 году впервые попробовал себя в риэлторском бизнесе в качестве агента в компании "Флэт". Затем пришел в крупную компанию "Дом". В 2001 году создал собственное агентство недвижимости "Ключ-риэлт". Женат. Воспитывает двоих сыновей.