сентябрь 11, 2009
В кризисный период о любых видах инвестиций принято забывать. Сохранение своего бизнеса и стабильность личного финансового состояния ставятся выше рискованного приумножения средств. Вместе с тем сегодня для частных и корпоративных инвесторов открылись новые возможности на рынке недвижимости. Продолжающееся второй год падение цен в жилом и коммерческом сегментах сделало многочисленные объекты более доступными для приобретения. По мнению некоторых экспертов, сейчас наиболее благоприятный период для покупки жилья или офиса в личное пользование. Цены на недвижимость практически достигли дна.
Однако простая покупка недвижимости только с инвестиционными (спекулятивными) целями, с расчетом в будущем продать ее подороже, расценивается специалистами как не совсем правильная стратегия. Не исключено, что рынок ожидает второе ценовое "дно". А тем, кто все-таки хочет инвестировать в недвижимость с целью последующей продажи, аналитики советуют настроиться на долгосрочный период — минимум три-пять лет.
В сегодняшнем "перекрестке мнений", посвященном инвестициям в недвижимость, газета "Ваше Дело" предоставляет слово риэлторам, аналитикам рынка и представителю инвестиционной компании. Каждый из них смотрит на проблему по-своему, приводит собственные аргументы "за" и "против". Однако в конечном счете выбор остается за инвестором. Именно он голосует деньгами за недвижимость. Или не голосует.
Инвестиционный консультант компании "Финам" Андрей Сапунов считает, что вкладывать свои сбережения в недвижимость сейчас не слишком выгодно. Падение цен на квартиры может продолжаться до конца I полугодия 2010 года. Более привлекательными инструментами для инвестирования на современном этапе следует считать ПИФы и банковские вклады.
— Андрей, как кризисные явления в экономике повлияли на инвестиционную привлекательность недвижимости?
— Финансово-экономический кризис, активная фаза которого пришлась на осень прошлого года и продолжается до настоящего времени, оказал негативное влияние на российский рынок недвижимости. Дело в том, что многие российские девелоперы столкнулись с проблемой дефицита как собственных, так и заемных средств, которые практически в полном объеме направлялись на строительство новых объектов, а также с резким ростом стоимости обслуживания собственных существующих долговых обязательств и необходимостью их рефинансирования.
В условиях "сжатия" рынка кредитования, а также из-за резкого роста кредитных ставок девелоперские компании существенно увеличили рыночное предложение жилой и коммерческой недвижимости прежде всего с целью увеличения объема оборотных средств и завершения строительства объектов высокой степени готовности. Данное обстоятельство, а также сокращение рынка ипотечного кредитования (на долю которого приходилась значительная доля продаж жилья) и ухудшение ситуации в реальном секторе экономики стали причинами резкого изменения динамики роста рынка недвижимости, а в некоторых случаях — сокращения его объемов.
В прежние годы стоимость российской недвижимости росла в среднем на 30% ежегодно. По итогам же I квартала текущего года недвижимость на первичном рынке подешевела на 4,5%. Цены на "вторичку" сохранились на прежнем уровне.
По нашим оценкам, вплоть до первой половины 2010 года существует вероятность дальнейшего снижения цен на недвижимость, которое в зависимости от конкретного региона может составить порядка 10–30% и затронет в наибольшей степени "перегретые" рынки. Снижению цен, вдобавок к уже названным факторам, будут способствовать ожидания покупателями дальнейшего падения и их желание приобрести объекты (квартиры и др.) на ценовом "дне".
Кроме того, в связи с ростом просроченной задолженности и существенного объема заложенной недвижимости не исключено, что уже осенью банки будут вынуждены выставить залоговые квартиры на реализацию, и рост предложения на рынке способен оказать дополнительное давление на цены. Очевидно, что на указанном фоне инвестиции в недвижимость сложно назвать привлекательными для покупателей как минимум в среднесрочной перспективе.
Олег Репченко, генеральный директор группы компаний "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", полагает, что сегодняшняя ситуация на рынке благоприятна для приобретения объектов недвижимости. Однако речь идет о покупке жилья для личного пользования. Инвестиции же в недвижимость в прямом смысле этого слова довольно рискованны. Об этом и общей ситуации на рынке г-н Репченко рассказал газете "Ваше Дело".
— Олег Николаевич, стоит ли сейчас приобретать жилье или следует подождать?
— Смотря с какой целью вы покупаете. Если покупать с инвестиционной целью, то сейчас не самое лучшее время. Во-первых, когда рынок начнет восстанавливаться, он вырастет не так быстро, чтобы обеспечить в короткие сроки какую-то существенную прибыль, как это было в предыдущие периоды бурного роста цен. Во-вторых, сейчас у недвижимости минимальная ликвидность, и если вам срочно понадобятся деньги, вы будете продавать квартиру полгода.
А если брать жилье для себя, то сейчас как раз самое время для того, чтобы обстоятельно, не торопясь выбирать и искать. Если не найдете ничего подходящего, то и тема покупки не встанет. Попробуйте сначала найти! Здесь же не фондовый рынок, где акции все одинаковые, на рынке недвижимости главный вопрос – вопрос варианта. Найдете – нужно выбивать скидки. Если вам удалось сторговаться и вы укладываетесь в бюджет, то я рекомендую брать.
— Насколько выгодны инвестиции в земельные участки?
— Они позволяют получить большую доходность, но это сопряжено и с большими рисками. Тут может быть много вопросов: и юридическая чистота земли, и сложности перевода земли из одной категории в другую, согласование проекта, коммуникации – будут ли они и т. п. То есть заработать можно больше, но гораздо легче и "попасть". Так что решение за вами.
Исполнительный директор агентства "Индустриальное" Марина Ракина считает, что рынок недвижимости после периода затяжной стагнации стабилизировался. Постоянное падение цен прекратилось. На рынок вернулись частные инвесторы. Однако сейчас они стали гораздо осмотрительнее и расценивают недвижимость лишь как один из инструментов инвестирования.
Что касается объективных условий инвестиционной привлекательности недвижимости, то здесь ситуация неоднозначная. С одной стороны, снизившиеся цены сделали объекты гораздо доступнее. С другой — банки ужесточили условия кредитования. А ведь заемные средства были источником финансирования немалого количества сделок.
— Марина Сергеевна, по вашим оценкам, насколько велико сейчас в нашем регионе количество людей, желающих инвестировать в недвижимость? Как оно изменилось по сравнению с докризисным периодом?
— Период длительной стагнации, когда рынок недвижимости демонстрировал стабильно отрицательную динамику, мы прошли. И сегодня сформировавшиеся на рынке недвижимости цены опять стали привлекательными для инвесторов. При этом последние научились не складывать яйца в одну корзину, а стараются распределять деньги между рублевыми вкладами, валютными накоплениями и недвижимостью. В нынешний период среди инвесторов велико стремление диверсифицировать вложения с целью минимизации рисков. Так что людей, которые бы вкладывали только в недвижимость, сейчас практически нет.
— Какие факторы, на ваш взгляд, ограничивают инвестиционную активность людей?
— Немалое количество сделок совершается с использованием заемных средств. Поэтому основные проблемы связаны с отсутствием кредитных продуктов для покупки коммерческой недвижимости, земельных участков и строительства. Банки не готовы кредитовать заемщиков под указанные выше залоги. Не улучшают ситуацию и недавно принятые изменения в закон об ипотеке, распространяющие его на коммерческую недвижимость. Высокие процентные ставки и маленький срок кредитования также ограничивают инвестиционные проекты, так как уже на стадии разработки бизнес-плана видна низкая окупаемость проектов. А инвесторов, готовых к длительному сроку окупаемости вложенных средств, на рынке мало.
Второй год цены на рынке недвижимости демонстрируют отрицательную динамику. Только за I полугодие 2009 года в Барнауле они снизились на 20–50% в различных сегментах. Сохраняется дисбаланс спроса и предложения: второе существенно превышает первое. Вместе с тем некоторые виды недвижимости остаются привлекательным объектом для инвестиций. О том, почему так происходит, "ВД" рассказал представитель Группы компаний "Магистр" Виталий Кляйн.
— Виталий, актуальны ли сегодня инвестиции в недвижимость? Ведь сейчас постоянно идут разговоры о наступлении второго ценового "дна", а доверие к недвижимости как инструменту инвестиций не слишком высоко.
— В настоящее время рынок недвижимости во всех его сегментах переживает не лучшие времена. И тем не менее ответ на вопрос об инвестициях в недвижимость даже сегодня не является однозначным. Главным образом, все будет зависеть от динамики восстановления российской и мировой экономики в целом. Сегодня, анализируя сложившуюся ситуацию, мы убеждены, что недвижимость, особенно в коммерческой ее части, остается привлекательной как для крупных, так и для мелких инвесторов.
— Даже несмотря на серьезное падение цен в коммерческом сегменте?
— Действительно, если брать средние ценовые показатели, то коммерческая недвижимость постепенно теряет в цене. Однако в основном это происходит из-за падения цен на неликвидные помещения, стоимость которых во время подъема рынка была серьезно завышена. Ликвидные же объекты за исключением редких случаев сохраняют свою докризисную стоимость или вовсе не продаются, тем самым еще раз демонстрируя инвестиционную привлекательность.