октябрь 20, 2009
Осень — традиционное время оживления на рынке недвижимости — в этом году и риэлторы, и продавцы ждали со смешанным чувством надежды и боязни разочарования. Надеялись на то, что произойдет оживление, тем более что участники рынка упорно говорили о нем последние несколько месяцев. В итоге эксперты разошлись в своих мнениях по поводу оценки начала сезона. Сходятся они лишь в одном — такого еще никогда не было.
Сегодня, чтобы стать счастливым обладателем среднестатистической квартиры в Центральном районе Барнаула, придется заплатить 39,4 тыс. рублей за каждый квадратный метр.
Михаил Хаустов
К осеннему сезону рынок недвижимости подошел серьезно просевшим: стоимость жилья снизилась более чем на 20% с начала года. "Квадрат" на вторичном рынке во II квартале подобрался к стоимости чуть выше 30 тыс. рублей, регулярно появлялись предложения о еще более экономичных вариантах: продавцы в некоторых случаях снижали цену до 26–28 тыс. На первичном рынке, согласно данным статистики, летом ситуация со стоимостью жилья была чуть лучше — квадратный метр стоил более 33 тыс. рублей. Но падение по сравнению с I кварталом составило почти 10%. На рынке наблюдался дисбаланс спроса и предложения. Прогнозы были противоречивыми — от стремительного снижения стоимости жилья до роста цен и прорыва рынка осенью.
Сезон случился. Но, по словам Геннадия Малкова, директора агентства недвижимости "Дом", он видоизменился. "Есть изменения величины пропорции спроса и предложения", — говорит он. Проще говоря, спроса нет, а предложение, наоборот, набирает обороты. Спрос обязан своим обрушением ипотеке, точнее, ее почти полному отсутствию в первых двух кварталах 2009 года. "Еще одна примета нынешнего сезона — сокращение на рынке сделок с цепочками продаж. С предложением подводит именно первичный рынок", — отмечает Геннадий Малков. Оживление отметил Константин Никитеев, директор агентства "Ключ-риэлт". По его словам, в начале осени были раскуплены имевшиеся на рынке небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры. "Осталось не самое ликвидное предложение, и именно оно и позволяет говорить о некотором сезонном росте цены. Дешевое жилье с рынка ушло, что сразу сказалось на общей средней стоимости", — говорит Константин Никитеев.
И здесь начинается обсуждение самого животрепещущего вопроса — цены "квадрата". В конце лета все чаще стали звучать мнения, что осенью случится рост цен, а в сентябре риэлторы находили этому подтверждение. Повышение было, по сути, крайне невысоким — менее 0,5%. Однако это не мешало участникам рынка прогнозировать дальнейший рост цен, говорить об оживлении рынка и закреплять в умах потребителей связь — цены растут, надо брать жилье. Подогревала оптимизм продавцов и ситуация с вводом жилья в крае: отчитываясь за I полугодие, в администрации заявили, что темпы роста строительства меньше, чем в докризисные времена, но тем не менее к августу было введено больше 382 тыс. кв. м жилья. И большая его часть — в краевой столице.
По словам наших экспертов, роста цен как такового на рынке нет. В начале осени были куплены квартиры эконом-класса. Это означает, что предложения дешевого жилья больше нет. Оставшиеся на рынке квартиры, скорее всего, сейчас "замрут" в цене: продавцы будут ждать покупателей, надеясь на оживление, а покупатели, не исключено, — нового дна рынка. А ближе к декабрю, возможно, начнут продавать, не дождавшись спроса на выставленную цену. Покупатель, зная, что сейчас его время, будет ждать ту цену, которая его устроит. "Люди стали экономнее. Они поняли, что ранее цены на жилье зачастую были дутыми", — говорит Валерий Хлюстов, директор оценочной компании "Ваш консультант". Некие колебания цены возможны из-за жадности продавцов и желания риэлторов продавать, считает Геннадий Малков.
Слова экспертов подтверждают и данные RID Analytikс, согласно которым в сентябре 2009 года средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке Барнаула составила 31,5 тыс. рублей, что на
1,2% меньше, чем месяцем ранее. Понижение цен составило 388 рублей. Самая высокая средняя цена — в поселке Гора Центрального района —
43 533 рубля за кв. м, в центральной части Центрального района — 39 424 рубля. Самая низкая цена — 23 770 рублей за кв.м — в пос. Новосиликатном.
Цены на жилье теоретически могут пойти вверх в ближайшие месяцы. Из-за инфляции. Если она будет расти более быстрыми темпами, чем сейчас, то корректировка стоимости неизбежна. Однако чиновники от правительства обещают удержать инфляцию в стране в 2009 году в пределах 13%. "Цены на жилье сейчас может поднимать только эмиссионный фактор", — говорит Геннадий Малков.
Еще одной приметой нынешнего сезона стало оживление ипотеки, говорят наши эксперты. Напомним, что в связи с кризисом количество банков, у которых работали ипотечные программы, сократилось в 20 раз. Сейчас они пересматривают свои позиции и возвращаются на рынок. А те, кто остался, меняют условия, стараясь сделать их более выгодными для клиента. Например, объявляют о снижении ставок до почти докризисного уровня — 14–15%. Правда, эксперты это опровергают: по данным брокерской компании "Кредитмарт", на конец августа рублевый кредит на покупку готового жилья в России в среднем можно было взять минимум под 18,53% годовых (в июле — 18,47), максимальная ставка составляла 20,72% (в июле — 20,63).
Однако говорить о предстоящем ипотечном буме, подобному тому, который случился в крае три года назад, нельзя. Банки существенно ужесточили условия по выдаче кредитов под жилье, говорят наши собеседники. Они в большинстве своем требуют не менее 30% первоначального взноса, "белые" высокие доходы. Удовлетворяют этим условиям, понятно, не все. К тому же сами потенциальные заемщики стали куда более осторожны и оценивают свое финансовое состояние и перспективы выплат серьезнее, чем пару лет назад. И, кстати, продолжают ждать снижения цен. А потому не спешат в банк за ипотекой. Причем не пользуется спросом ипотека на первичном рынке. Люди, напуганные появлением в крае новых обманутых дольщиков и банкротством строителей, боятся связываться с жильем даже в высокой степени готовности, но еще не сданным. В этом случае они предпочитают не экономить.
У строителей дела обстоят действительно не лучшим образом. На "круглом столе", проведенном журналом "Эксперт-Сибирь" в Новосибирске, президент Союза строителей Сибири Михаил Фокин отметил, что компании, которые еще в декабре внесли деньги в компенсационный фонд СРО в Алтайском крае, сегодня находятся на грани банкротства и утратили допуски на производство работ. Проблемы у строителей влекут за собой снижение предложения на первичном рынке. А это, в свою очередь, пагубно влияет на рынок недвижимости в целом. Надо понимать, что вторичный рынок в Алтайском крае — это сделки обмена через куплю-продажу. На вторичном рынке нет понятия себестоимости квартиры, а значит, он менее стабилен. Соответственно, с сокращением первичного рынка ослабевает весь фундамент рынка недвижимости, и "вторичка" его не поддержит.
С проблемами столкнулся и сектор коммерческой недвижимости. Снизился спрос на офисные и производственные помещения. Падение спроса влечет за собой и снижение цены. Офисные помещения подешевели в среднем на 8%, производственные — на 5%. Торговые пострадали больше всего — падение цены на них составило от 4 до 10% в зависимости от района. И здесь предпосылок даже для кратковременного оптимизма пока нет.
Возвращаясь к рынку жилья, можно сказать, что эксперты не делают оптимистичных выводов из нынешнего небольшого оживления. Они считают, что запала хватит максимум до середины декабря, а потом случится очередной простой. Который, кстати, тоже традиционен: с января по март рынок недвижимости стоял и в хорошие времена. Настоящее оживление начнется, только когда стабилизируется рынок. Но сейчас на нем классическое время покупателя.