май 2, 2010
Представители алтайских агентств недвижимости рассказали о своем видении ситуации.
В этом году мы ожидаем роста продаж недвижимости. И большие надежды в этом плане возлагаем на ипотеку. Сейчас кредиты на покупку жилья стали брать и давать охотнее, чем полгода или год тому назад, однако этого недостаточно. У ипотеки, на мой взгляд, есть резерв, потому что ее условия становятся все более интересными.
Кроме того, мы намерены воспользоваться ростом интереса граждан к индивидуальным домам. Поэтому продолжится развитие схемы обмена городских квартир на дома. В данном случае нам придется внимательно следить за изменениями в законодательстве, чтобы вовремя и качественно оформлять необходимый пакет документов сделки (особенно сложно оформить землю под строительство). Также сейчас мы рассматриваем предложение от компаний, специализирующихся на малоэтажном строительстве. Дело в том, что наша схема предусматривает, как правило, не покупку, а строительство дома, но мы сами этим не занимаемся, а перепоручаем своим партнерам-строителям. Наиболее оптимальный вариант для наших клиентов — дом из бруса, который не требует обязательной отделки. Но в 2010 году в прайсе появятся и более дорогие дома, построенные по другим технологиям. У клиента должен быть выбор.
Безусловно, в 2010 году мы ждем роста рынка недвижимости, но прогнозировать более четко, как он будет развиваться, пока рано. Я предполагаю, что цена на недвижимость будет выравниваться в соответствии с ценами на потребительские товары. Ведь они за последние два года поднимались, а недвижимость дешевела.
Зато очевидно, что этот год пройдет под знаком демпинга на риэлторские услуги. Сразу же, как наметился крен в сторону снижения стоимости недвижимости, часть риэлторов стали заявлять о скидках. Безусловно, они не работают себе в убыток, просто качество их услуг пострадало. Например, не так тщательно проверяется чистота сделки. Такие "услуги" опасны для всех участников рынка. А для агентств, которые по-прежнему скрупулезно выполняют свою работу (их осталось около 30%), это еще и дополнительные хлопоты, ведь, защищая своего клиента, мы вынуждены проверять историю всей цепочки.
Вообще, сегодня риск характерен для рынка недвижимости. Если раньше для участников сделки были важны гарантии, и агентства, например, оформляли страховые полисы на случай оспаривания права собственности, то сегодня цена вопроса приоритетна. Бороться с демпингом, на мой взгляд, можно только одним способом — доказывая, что качественная риэлторская услуга не может быть дешевой.
На то, что ипотека в этом году особенно расшевелит рынок недвижимости, мы не надеемся. С одной стороны, ей помешают жесткие условия банков относительно проверки платежеспособности клиентов, с другой — осторожность клиентов, которые уже поняли, что долги надо еще и отдавать, причем достаточно длительное время. Третий фактор заключается в том, что очень много людей уже имеют кредиты, в том числе — ипотеку.
Однако это не значит, что рынок не будет развиваться. Продавцы уже оправились от шока резкого падения цен в период кризиса. Они готовы расстаться с жильем, которое когда-то стоило, например, 3 млн. рублей, а сегодня — 1,5 млн. Это увеличит объем предложения, и у покупателей будет дополнительная возможность найти лучший вариант, в том числе и по цене.
Еще на рынке недвижимости появились новые направления, в 2010 году они будут только укрепляться. Например, наше агентство подписало договор о сотрудничестве с руководством строящегося поселка Благодатное на продажу однокомнатных квартир. Стоимость квартиры — 730 тыс. рублей. Я уверена, что это предложение клиентам понравится. Тем более что застройщик готов начать стройку, как только сойдет снег. Увидев, что поселок действительно строится, квартиры там будут покупать.
Ипотека пока не может обеспечить желаемую активность на рынке недвижимости, и дело здесь не в условиях кредитования. Процентные ставки уже вернулась к докризисным, и расходы на оформление займа стали меньше. Но берут в долг у банка с осторожностью, планируя свои расходы в будущем. В таких условиях мы и будем работать в 2010 году. Будет тяжело, поэтому приходится искать в том числе способы экономии. Например, в рамках "Союза риэлторов Барнаула" нам удалось заключить партнерские соглашения с банками, провайдерами и другими компаниями. В результате их услуги обходятся дешевле. Также от союза мы получаем дивиденды в виде положительного имиджа в глазах клиентов и облегчаем собственную работу. Это важно для бизнеса. Подобным бонусом хотят воспользоваться наши коллеги, поэтому в этом году состав Союза риэлторов увеличился.
Еще одно направление работы нашего агентства — работа с застройщиком. Сейчас мы сотрудничаем с тремя компаниями. Наша услуга востребована, ведь прежде чем купить новую квартиру или дом, люди чаще всего продают старое жилье. Чтобы застройщик получил деньги за свою работу как можно скорее, ему нужно либо самому помочь продать квартиру, либо поручить это нам.
Период "антикризисного" повышения цен предложения на жилье в конце прошлого года оказался непродолжительным. Подтверждение тому — данные исследований компании RID Analytics, согласно которым за первые месяцы 2010 году цены практически не выросли, а по сравнению с аналогичным периодом прошлого года даже упали.
Зато статистика фиксирует оживление ипотеки и увеличение сделок с недвижимостью. Возможно, это первые позитивные индикаторы грядущего выхода из кризиса порядком застоявшегося рынка недвижимости.
Сегодня "СА" публикует данные мониторингов рынка недвижимости Барнаула, а также некоторые интересные цифры официальной статистики.
По данным последнего исследования RID Analytics, в марте 2010 г. средняя цена предложения 1 кв. м жилья на вторичном рынке Барнаула составила 34 тыс. рублей. Это на 0,3% меньше, чем в феврале 2010 г. Снижение цены составило всего 98 рублей, то есть фактически цены остались на прежнем уровне.
Суммарное снижение цен предложения на вторичном рынке жилья за 2010 год составило 1,1% (март 2010 г. относительно декабря 2009 г.).
Если анализировать более долгосрочный период и за точку отсчета взять, допустим, март 2009, когда цена предложения за 1 кв. м составляла 37,4 тыс. руб., то получается, что за год цены на
вторичном рынке снизились на 9,1%, или 3,4 тыс. руб.
Самая высокая средняя цена в пос. Гора (Центральный район) — 42 355 руб. за кв. м, в центральной части Центрального района — 41 739 руб. за кв. м. Самая низкая цена — 26 580 руб. за кв. м — в пос. Новосиликатном (Индустриальный район), в пос. Южном (Центральный район) средняя цена за кв. м составила 29 736 руб.
В конце прошлого года продолжился рост цен на объекты малоэтажного строительства. Последние опубликованные на данный момент данные показывают, что в третьем квартале 2009 г. средняя цена 1 кв. м коттеджей в Барнауле и пригороде составила 26,6 тыс. рублей, что на 2,2% больше, чем во втором квартале 2009 года. На частные дома цена повысились на 1,6% и составила 26,3 тыс. рублей за кв. м. Средняя цена квартир в домах на два-три хозяина повысилась на 0,2% и составила 24,7 тыс. руб. за кв. м.
Средняя номинальная цена земельных участков за одну сотку составила 25,9 тыс. рублей, что на 3,9% больше, чем во втором квартале 2009 г.
В четвертом квартале 2009 года по сравнению с предыдущим периодом средняя цена продажи офисных и торговых помещений снизилась на 3,9% и 0,6% соответственно, средняя цена продажи производственно-складских помещений упала на 5,3%.
Средние арендные ставки по офисным помещениям выросли на 6,8%, тогда как по производственно-складским и торговым упали на 0,8% и 4,6%.
Средняя цена продажи земельных участков под коммерческую застройку на территории города в четвертом квартале 2009 года, по подсчетам RID Аnalytics, составила 51,9 тыс. рублей за сотку.
По данным краевого управления по строительству, общее число сделок на жилищном рынке края сократилось с 61,3 тыс. в 2007 году до 29,3 тыс. в 2009. При этом на первичном рынке сокращении составило 2,2 раза, на вторичном — 2,1 раза.
Однако, судя по данным за первый квартал 2010 года, опубликованным краевым управлением Росреестра, тренд падения сменился на рост. Так, в Барнауле в первом квартале 2010 года зарегистрировано 2499 договоров купли-продажи жилья и 3218 прав по ним. Тогда как за аналогичный период 2009 года — 1588 договоров и 2189 прав.
Улучшается статистика и по первичному рынку. В 2010г. зарегистрирован 361 договор долевого участия в строительстве и 596 прав, тогда как в 2009-м — 239 договоров и 1011 прав по названному договору.
Растет и количество ипотечных сделок. По данным управления по строительству, за первые два месяца 2010 г.объем предоставленных населению ипотечных кредитов составил 448,3 млн. рублей. Это на 213% больше, чем в соответствующем периоде 2009 года. По данным Росреестра, в первом квартале 2010 в крае заключено 625 договоров купли-продажи с привлечением кредитных средств и средств целевого займа на вторичном рынке и 30 — на первичном.