май 18, 2010
Росреестр сообщает, что число регистрируемых на рынке недвижимости сделок неуклонно растет. Этот факт вместе с сообщениями о стабилизации экономики, доступности ипотеки и перспективах повышения цены квадратного метра может быть использован как PR-ход в попытке раскачать рынок. Дескать, торопитесь покупать, а то опять цены "скакнут".
Недвижимость
Михаил Хаустов
На самом деле рост числа сделок стоит рассматривать сквозь призму их сути. А суть в том, что реальных денег у населения заметно не прибавилось. Ипотека, безусловно, пополнила карманы покупателей, вот только берутся займы с огромной осторожностью и преимущественно на улучшение жилищных условий. В 2007 году, например, можно было, имея на руках лишь 10% от стоимости жилья, влить в рынок остальные 90% посредством ипотеки. Вот и росла цена как на дрожжах. Теперь же ситуация характеризуется "финансовым взрослением" потенциальных заемщиков, очисткой цены квадрата от накруток бесконтрольной ипотеки и преобладанием сделок по обмену, а не чистой покупке. В итоге сделок становится больше, а цена стоит. Пока стоит.
По данным Управления Росреестра по Алтайскому краю, за последние четыре месяца количество сделок с жилой недвижимостью на первичном рынке Барнаула увеличилось на 26% (с 364 за январь – апрель прошлого года до 460). При этом, строго говоря, сделок было больше, ведь довольно часто новостройки продаются не самим застройщиком, а, например, подрядчиком. И поэтому они попадают в категорию вторичного жилья. В то же время любая новая проданная квартира, как поясняет Геннадий Малков, директор агентства "Дом", влечет за собой цепочку из двух-трех квартир на "вторичке".
По этим и ряду других причин количество сделок на вторичном рынке выросло почти на треть. И даже, что немаловажно, превысило показатели относительно благополучного 2008 года (см. таблицу). Казалось бы, увеличение интереса к рынку со стороны продавца и покупателя должно уже сейчас толкнуть цену квадратного метра вверх. Однако эксперты отмечают ее стабильность. "Довольно часто люди отказываются уступать в цене даже в рамках торга, а если и соглашаются, то речь идет о 10—20 тыс. рублей. И крайне редко о 50 тыс., — говорит Сергей Фокин,директор агентства "Виль". — В прошлом году в период падения рынка речь могла идти и о 100–150 тыс. рублей торга, если покупатель был готов сразу рассчитаться наличкой, а продавец находился в сложной финансовой ситуации. Например, не смог оплатить ипотеку".
Исследования компании Rid Analitics показывают, что начиная с февраля текущего года средняя цена предложения в Барнауле зафиксировалась на отметке в 34 тыс. рублей за квадрат. Елена Ермолаева, директор Rid Analitics, поясняет, что нет прямой зависимости между количеством сделок и ростом цен на недвижимость. "Динамика стоимости жилья скорее зависит от психологии участников рынка, — говорит она. — Практика показывает, что количество сделок увеличивается именно тогда, когда рынок и цена квадрата как один из главных его показателей стабильны".
Более резок в своих суждениях Геннадий Малков, указывающий на то, что денежной массы у населения значительно не прибавилось, поэтому ждать существенного роста цен на жилье пока не приходится.
Так кому же говорить спасибо за относительную прочность рынка недвижимости? В первую очередь эксперты указывают на ипотеку. И действительно, Росреестр фиксирует увеличение зарегистрированных прав на жилые помещения, приобретенные (построенные) за счет кредитных средств либо средств целевого займа, за четыре месяца на 63% (637 прав в прошлом году и 1041 — в этом). Более того, их число почти достигло показателей 2008 года — 1147 прав. "Улучшение конъюнктуры финансового рынка позволяет банкам совершенствовать условия кредитования и возрождать приостановленные ранее программы, предлагая клиентам новые, более выгодные условия", — поясняет Сергей Буянов,руководитель направления "Ипотечное кредитование" операционного офиса "Алтайский" Альфа-Банка.
Однако говорить о том, что маховик ипотеки раскачается сильно, пока не приходится. Елена Завадская,директор агентства "Позитив", подчеркивает, что люди "финансово повзрослели". Они уже более ответственно относятся к перспективе взять в долг у банка, взвешивая все "за" и "против". "Если ранее большинство обращалось за кредитом для покупки первого жилья, то сегодня основные обращения поступают от граждан, желающих увеличить свою площадь путем продажи имеющегося жилья и доплаты за новую квартиру с помощью кредита. Такая тенденция способствовала снижению средней суммы предоставляемого кредита", — добавляет Сергей Буянов.
Еще один фактор стабилизации рынка — господдержка в виде всевозможных субсидий на жилье, ипотеки для военных, программ по переселению, материнского капитала, жилья для ветеранов ВОВ и так далее. Финансовое вливание через эти программы поддерживало рынок в самые тяжелые времена стремительного падения цены, но и сейчас оно играет довольно заметную роль. Например, выход из ценового пике сентября 2009 года, которое по своей глубине сравнивается риэлторами с Марианской впадиной, пришелся на обналичивание сертификатов по федеральной программе "Молодая семья".
Этот вопрос задает себе каждый потенциальный участник рынка. Покупать сейчас квартиру или отложить до лучших времен? Поторопиться с продажей или дождаться более выгодной цены? На эти вопросы отвечают эксперты "ВД".
"Если говорить о том, когда было лучше покупать жилье, то для барнаульцев это период конца прошлого года, когда цены были минимальны, а выбор богат и разнообразен, — сообщает Елена Ермолаева. — Если давать рекомендации тем, кто планирует продажу, то стоит немного подождать, и вот почему. В этом году рынок недвижимости Барнаула действительно вышел из падения, которое продолжалось почти два года, гораздо дольше, чем в других городах Сибири. Это связано с тем, что именно в Барнауле и в целом в Алтайском крае было выдано очень много ипотечных займов, что значительно перегрело цену жилья. Сейчас же ситуация стабилизировалась, и наметилась тенденция роста, и я думаю, в этом году она проявит себя в полной мере".
"Сегодня на рынке жилья сложилась интересная ситуация, когда цены на недвижимость замерли, а ипотечный кредит можно получить практически на тех же условиях, которые были до осени 2008 года, — продолжает Сергей Буянов. — Этот период затишья, по моему мнению, может продлиться еще три-четыре месяца, а дальнейший рост ипотечного кредитования, скорее всего, спровоцирует увеличение цен на жилье".
Также среди "провокаторов" может оказаться банальная сезонность. Так, Елена Завадская отмечает, что май — это месяц, когда люди, запланировавшие сделку в текущем году, наконец-то выходят на рынок. Впереди лето, когда можно сделать ремонт в новой квартире, а позади учебный год, отнимавший достаточно времени у родителей. Следующим периодом высокой активности с большой долей вероятности придется на конец года. Именно в этот период осуществляются основные финансовые вливания в рынок недвижимости со стороны государства, ну и опять же сыграет свою роль психология покупаеля, толкающая к завершению дел в году уходящем.