май 31, 2004
После публикации “Жилье для молодых - новые стимулы” многие читатели “МЭ” заинтересовались такой формой жилищного кредитования, как ЖСК. В своих письмах они просят рассказать об этом подробнее.
Ответить на вопросы читателей мы попросили Сергея Гусельникова, председателя правления ЖСК “Строим вместе”, кандидата технических наук.
Итак, что же такое ЖСК и с чем его едят?
- Это возрождение того, что всегда существовало на Руси, - община, складчина. Молодые в деревне женились - им в складчину строили хоромы. Погорельцу тоже отстраивали дом общиной. Система проста . Человек приходит, вступает в жилищно- строительный кооператив “Строим вместе”, вносит вступительный взнос, минимум 10 тысяч, и накапливает до 50 процентов от стоимости желаемой квартиры. Как только они накоплены, кооператив прибавляет ему вторую половину-ссуду и приобретает для него квартиру. После этого человек вселяется, живет и расплачивается за нее хоть за два, хоть за 12 лет. Сроки обговариваются. При этом начинает платить членские взносы от 1 до 3 процентов стоимости ссуды в год, а также ежегодный взнос в Резервный фонд ЖСК (0,4-1,5% от стоимости квартиры). Резервный фонд - это страхование.
Это гораздо выгоднее, чем брать кредит на жилье в банках.
- Но, насколько мне известно человек становится полноправным владельцем квартиры ЖСК, только когда выплатит всю сумму.
До этого он просто прописывается в ней и она находится на балансе ЖСК.
А если кооператив распадается - и квартиры тю-тю?
- Да что вы! Вот это как раз самый простой вопрос. Кооператив может распасться, только если общее собрание кооператива примет решение о его ликвидации. Кооператив - это не коммерческая организация. Распад - из области фантастики. Ну, представим такую фантастику: президент издает указ - ликвидировать все ЖСК. Что произойдет? Ладно, собираем общее собрание: “Ребята, так и так, придется закрывать”. Что мы делаем? Продаем ту недвижимость, которая есть на балансе, и каждый получает свою долю даже с приварком, потому что недвижимость подорожает. Никто не пострадает ни на копейку.
- За счет чего выдаются человеку вторые 50 процентов?
- За счет средств тех людей, которые уже выплачивают свой долг за квартиру, ежемесячно возвращая средства кооперативу, а также тех, кто вступил в кооператив и пока не накопил 50 процентов.
- Нет ли здесь финансовой пирамиды?
- Даже не пахнет. Деньги кооператива никогда не уходят на сторону. Мы кредитуем только своих пайщиков и приобретаем жилье только для своих пайщиков. Мы прозрачны. В кооперативе есть три цифры, по которым нас можно контролировать. Это общая сумма паевого фонда, балансовая стоимость недвижимости, которая приобретается, и остаток на счетах. Мы не занимаемся куплей-продажей, не занимаемся спекулятивными сделками. Мы аккумулируем деньги пайщиков и на них приобретаем недвижимость для пайщиков.
Деньги контролируются правлением, ревизором, плюс Всероссийской гильдией народных кооперативов, куда сегодня входят 58 ЖСК страны, в том числе и мы, а также барнаульское ЖСК “Жилье в рассрочку”.
Я только что вернулся со съезда гильдии. Там как раз говорилось о сертификации, стандартизации кооперативов и жесточайшем контроле. Соразработчиком программы ЖСК сегодня является Счетная палата Российской Федерации. В Федеральной целевой программе “Жилище”до 2010 года записан пункт: “Способствовать развитию долгосрочных жилищных накоплений и взаимокредитованию граждан через организации небанковского типа”.
Сегодня государство основное внимание уделяет ипотеке. Хотя ипотека не есть решение жилищной проблемы. Госстрой официально признал: только 5-7 процентов населения отвечают требованиям ипотеки. А остальным куда деваться? В разных странах давным-давно работают разные механизмы: и ипотека, и ЖСК.
Сегодня программу ЖСК активно поддерживают председатель Совета Федерации Сергей Миронов и председатель Счетной палаты Степашин. Поддерживают ЖСК и в администрации президента.
- Интересно, сколько человек получили квартиры через ЖСК?
- По стране семь тысяч квартир приобретены по этой схеме.
А в Барнауле, через ваше ЖСК?
- Пока 20, один уже полностью расплатился.
- А сколько членов кооператива?
- Сегодня - 55.
- Не густо. Не связано ли это с тем, что люди напуганы “Барнаулстроем”? Наверно, эта история с дольщиками вам немножко подгадила?
- Не немножко. Но теперь кооператив уже работает. Когда мы зарегистрировались в 2002 году, мы год потратили на то, чтобы найти контакты с администрацией. Мы хотели начать работу на программном уровне. Пришли в администрацию, предложили нормально расписанную программу. Не надо денег, давайте контролируйте нас. Но администрация тогда тоже была напугана “Барнаулстроем”: “А зачем нам это надо?”
Все мы по 10 раз напуганы этой финансовой пирамидой. Но в нашей системе подобное принципиально невозможно. Здесь не аккумулируются деньги. Деньги на банковских счетах аккумулируются на квартиру очередника. Мы в свою кассу денег вообще не принимаем. Все деньги идут через банк. Раздельное ведение счетов. Для членских взносов - это наши административные расходы - одно, и другое - паевые взносы, которые являются четко целевыми. Подошла очередь, мы с этого счета приобретаем недвижимость. У нас денег на руках не бывает по определению.
В Барнауле маловато пайщиков еще и потому, что здесь высокая стоимость недвижимости. Она сравнима с новосибирскими ценами. А зарплата в два-три раза ниже.
Но, тем не менее мы развиваемся. Пока наша главная реклама - это сарафанное радио, когда человек приходит по рекомендации знакомого, который уже получил квартиру. К нам приходят среднеобеспеченные люди, конечно, они переживают за свои сбережения. Никто с первого раза не вступает, я и сам бы семь раз отмерил. Но лед тронулся. Недавно мы начали сотрудничество с Зональным районом. Там новый глава администрации, который понимает, что без жилья в районе не будет врачей, учителей. У ЖСК - большое будущее.
- А что будет, если человек выплатил половину, а дальше платить не может?
- Есть разные ситуации. В крайнем случае он всегда вправе написать заявление о выходе из кооператива и получить обратно свой пай.
У людей могут меняться обстоятельства. И они так же свободно, как вошли, могут выйти. При этом теряют вступительный взнос 10 тысяч. Но необязательно выходить из ЖСК с потерей вступительного взноса. Вы всегда сможете переуступить свой пай кому-то или подарить его родне. В любом случае ваши деньги сохраняются.
После разговора с Гусельниковым мы позвонили двум первым пайщикам, уже получивших жилье по этой схеме.
- Наша семья 12 лет скиталась по квартирам, - рассказала жительница Барнаула Любовь Алдабаева. Хотелось свой угол, но деньги накопить не получалось. В кооперативе “Строим вместе” мы сразу обговорили стоимость предполагаемого жилья. Мы рассчитывали только на 200 тысяч. Сразу внесли первый взнос 10 тысяч и пять процентов от стоимости будущего жилья. У нас были сбережения кое-какие, и половину суммы мы заплатили через шесть месяцев. Частный дом выбирали сами. Коператив нам выдал ссуду на вторую половину, и мы сразу прописались и начали рассчитываться. Мы сразу обговорили, что рассчитаемся за семь лет. В месяц мы выплачиваем в банк 3500 рублей. 600 из них - это членские взносы. До этого мы ту же сумму платили, снимая квартиры, а тут уже платим за свое.
- Я приобретал квартиру для сестры, которая приедет сюда из Ташкента, - рассказывает пенсионер Василий Николаевич Кулаков. Выбрали двухкомнатную квартиру за 500 тысяч. Теперь расплачиваюсь по три тысячи в месяц плюс 600 - членские взносы. Но они со временем уменьшаются. Скоро приедет сестра, может быть, нам удастся расплатиться раньше, чем за семь лет, как у нас обговорено.
- Вы подсчитали, сколько в общей сложности вы переплатите за эту квартиру?
- Около 50 тысяч. Но это же на семь лет. Через банки и ипотеку все гораздо дороже, я уже все изучил. Есть организации, которые дают кредит, но сдают только стены. В ЖСК я пришел, когда уже обошел многих.
Кто еще?
В Барнауле членом Гильдии народных кооперативов является также ЖСК “Жилье в рассрочку”. На майском съезде гильдии этому кооперативу был вручен диплом “За волю к победе”. Сегодня в этом кооперативе 196 пайщиков. Из них 80 уже живут в квартирах, 1 полностью расплатился. Еще 12 оформляют документы.
- Сегодня гильдия делает планомерные шаги к тому, чтобы эта программа стала федеральной, - сообщила Галина Шульгина, председатель ЖСК. Контролирует деятельность гильдии аудит Счетной палаты.
Бесплатная консультация
27 мая с 18.00 до 20.00 в школе № 110 по адресу ул. Северо-западная, 37 состоятся бесплатные консультации для населения по вопросам недвижимости. Специалисты компании “МИЭЛЬ-недвижимость” помогут гражданам решить жилищные вопросы, связанные с оформлением наследства, дарения, ипотечного кредита. Желающие узнают, как приватизировать свою квартиру или дом, узаконить земельный участок или перепланировку. Молодым семьям подскажут оптимальный способ приобретения собственного жилья.
Телефон для справок: 75-75-21.