июнь 28, 2004
Если право собственности владельца на гаражный бокс (погребную ячейку) не зарегистрировано в государственном Учреждении юстиции, в глазах закона у данной недвижимости нет официального собственника. И все сделки с ней - купли-продажи, мены, дарения - неофициальный владелец совершает на свой страх и риск. Ведь, как показывает судебная практика, доказать свое право собственности на гаражный бокс или погребную ячейку при возникновении имущественных споров, но без наличия государственных документов о праве собственности всегда очень сложно, а иногда просто невозможно.
Казусы времени
В соответствии со ст. 218 ГК РФ, член гаражного или погребного кооператива (ГСК, ПСК), выплативший паевой взнос и уплачивающий все текущие необходимые платежи, приобретает право собственности на имущество и считается правообладателем. Но если кооператив был построен достаточно давно - в шестидесятых- девяностых годах прошлого века, зарегистрировать право собственности на отдельный гаражный бокс (погребную ячейку) по установленному сегодня государственному образцу затруднительно. Для этого необходимы документы о сдаче кооператива в эксплуатацию, но ими располагает меньшинство ГСК и ПСК, построенных в 1960-1990-х годах.
Данные кооперативы строились в полном соответствии с с архитектурно-планировочным заданием и разрешениями, выданными соответствующими органами власти и управления. Земельный участок предоставлялся под строительство ГСК или ПСК администрацией города и кооперативы располагают технической документацией - набором документов, подтверждающих законность строительства. Но для государственного оформления прав собственности на боксы (ячейки) ГСК и ПСК выданных прежде разрешений недостаточно. Оно проводится только при наличии акта приемки кооператива в эксплуатацию.
Стоит подчеркнуть, что незарегистрированные права на недвижимость наносят ущерб не только неофициальному владельцу, но и государственному бюджету. Когда правообладатель успешно, но незаконно эксплуатирует свой гараж (погреб): передает по наследству, продает, меняет, дарит, - от недополучения налогов с оборота недвижимости страдают бюджеты разных уровней и в целом государства. А акт регистрации права собственности на ГСК (ПСК) позволяет установить плательщика налога на недвижимость и присоединить операции с данной недвижимостью к источникам налогообложения и пополнения бюджетных средств.
Тем не менее, из более 700 погребных и гаражных строительных кооперативов (ГСК и ПСК) Барнаула менее половины (334) предоставили документы, необходимые для государственной регистрации прав. А в Индустриальном районе ситуация еще более красноречива: лишь пять кооперативов из более чем 200 были сданы в эксплуатацию в 2003 году.
Подчеркнем: документы по регистрации права собственности не могут появиться у владельца гаражного бокса или погребной ячейки, пока объект (ГСК, ПСК) не сдан в эксплуатацию государственной приемочной комиссии. Осуществить последнее довольно сложно: требования к построенным объектам недвижимости с годами возрастают.
Документы для госкомиссии
Для сдачи объекта (ГСК, ПСК) в эксплуатацию председатель кооператива должен предоставить в инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора следующие документы:
- заявление о приемке в эксплуатацию ГСК (ПСК);
- исполнительную съемку объекта с инжинерными сетями и коммуникациями;
- техническое заключение проектной организации с актом обследования надежности конструкций ГСК (ПСК);
- архитектурно-планировочное задание и согласованный с Главным управлением архитектуры г. Барнаула проект чертежей марки ГП и цветовое решение фасадов.
После приемки ГСК (ПСК) в эксплуатацию председатель кооператива должен предоставить для утверждения в администрацию района списки владельцев боксов (ячеек). Затем получить техническую документацию в БТИ, а в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Барнаула - документы на право пользования земельным участком.
Узаконение собственности
Чтобы владельцы боксов (ячеек) в ГСК (ПСК) могли зарегистрировать свое право собственности в государственном Учреждении юстиции, председателю кооператива необходимо предоставить туда определенный пакет документов (в виде заверенных копий):
- учредительные документы кооператива (устав, постановление о регистрации кооператива, свидетельство налоговой инспекции о государственной регистрации юридического лица);
- списки членов кооператива;
- акт государственной комиссии о приемке ГСК (ПСК) в эксплуатацию;
- документы о предоставлении земельного участка;
- технический паспорт БТИ;
- выписку из протокола собрания об избрании председателя и казначея.
Все владельцы боксов (ячеек) предоставляют:
- заявление установленного образца;
- справку о выплате пая в двух экземплярах;
- выписку из технического паспорта с кадастровым номером на погребную ячейку или гаражный бокс;
- план объекта.
Льготы на оплату
За государственную регистрацию права собственности на гараж или погреб предусмотрена оплата - 150 рублей. Бесплатная регистрация ранее возникших прав проводится при одновременном наличии следующих условий:
- если регистрация ранее возникшего права проводится одновременно с государственной регистрацией перехода данного права или сделки;
- если право возникло до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (в качестве правоустанавливающего документа предъявляется справка ГСК (ПСК) о выплате паевого взноса с указанием даты выплаты);
- если данное право было зарегистрировано в ранее установленном порядке (о чем свидетельствует регистрационное удостоверение БТИ).
Почвенные каверзы
Следует обратить внимание на то, что принятие нового Земельного кодекса РФ 10.10.2001 существенно изменило земельные правоотношения. При образовании кооперативов в 1960-1990-х годах земельные участки предоставлялись ПГСК под строительство в постоянное бессрочное пользование. Но после введения в действие нового Земельного кодекса юридические лица (ПСК и ГСК) обязаны до 1 января 2004 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность.
По Закону Алтайского края от 16.12.2002 (№ 88-ЗС) члены ГСК и ПСК имеют право на бесплатное получение участков в собственность, но такое переоформление может повлечь существенные трудности в дальнейшем. Следует учитывать, что ст. 250 ГК РФ предоставляет участникам долевой собственности на земельный участок (а это все члены кооператива) право приемущественной покупки гаражного бокса или погребной ячейки. Поэтому в случае продажи последних необходимо получить письменный, нотариально удостоверенный отказ от этого права от всех долевых собственников на участок. Данное положение трудновыполнимо, так как большинство кооперативов весьма многочисленно (порой включают до 300 членов), а отказ необходимо получить от всех без исключения. Поэтому выбор в пользу переоформления земли в аренду или же долевую собственность целесообразно делать на общих собраниях кооператива.
Благодарим за предоставленную информацию Александра Доценко, государственного регистратора Учреждения юстиции.
По всем вопросам государственной регистрации прав на погреба и гаражи обращаться по адресу: г. Барнаул, ул. Титова, 9.
Ульяна ПАШИНА